Qu’est-ce qu’un Organisme de Placement Collectif Immobilier ?

Investir pour se constituer un patrimoine et le faire fructifier, c’est bien souvent choisir entre 2 grandes solutions : les placements financiers et les investissements immobiliers. Cependant, il existe des solutions hybrides ! C’est le cas de l’OPCI, un produit d’investissement mixte créé au milieu des années 2000. De quoi s’agit-il concrètement, et quels en sont les avantages ? Les réponses dans cet article !

OPCI : de quoi s’agit-il ?

Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un produit d’investissement mixte : il comporte à la fois des actifs immobiliers, mais aussi des valeurs mobilières (actions, obligations, etc.).

La société de gestion qui pilote le fonds collecte les capitaux auprès des investisseurs puis distribue les revenus et plus-values aux porteurs de parts.

Conformément à la réglementation qui encadre son fonctionnement, l’OPCI doit respecter une répartition précise :

• au moins 60 % d’investissements à caractère immobilier ;
• au moins 10 % de liquidités pour répondre aux demandes de retraits ;
• au maximum 30 % de placements financiers, notamment boursiers. 

En matière d’OPCI, il est essentiel de distinguer 2 types de placements :

• le FPI (fonds de placement immobilier) : il est géré par la société de placement au nom et pour le compte des épargnants. Les revenus sont donc taxés au titre de la fiscalité immobilière.
• la SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) : c’est une société anonyme à capital variable dont les actions peuvent s’acheter comme sur les marchés financiers classiques. Les investisseurs d’un OPCI SPPICAV sont donc considérés comme des actionnaires et leurs revenus sont taxés en tant que revenus de capitaux mobiliers.

Il est possible d’investir en OPCI via un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus attractive.

Investir dans un OPCI : quels sont les avantages ?

Accessibilité, simplicité, mutualisation des risques, disponibilité de l’épargne, rendement potentiel… L’OCPI séduit pour de multiples raisons.

Un produit d’investissement accessible

L’un des principaux avantages de l’OPCI ? Son accessibilité. À la différence de l’investissement immobilier traditionnel en nom propre qui demande de mobiliser des capitaux importants, le ticket d’entrée en OCPI débute à partir de quelques centaines d’euros.

Autre atout : inutile de disposer de solides connaissances en bourse ou en immobilier pour se lancer. Une société spécialisée assure toute la gestion et le développement.

Un outil de diversification

L’OPCI permet aux épargnants d’accéder à un vaste marché immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), sans se limiter au seul résidentiel. De plus, l’investissement ne porte pas sur un bien unique, mais sur une pluralité de biens immobiliers, ce qui réduit considérablement le risque.

Avec une telle répartition du portefeuille, les rendements sont donc générés par des actifs immobiliers et par des produits financiers. En cas de difficultés sur l’un ou l’autre de ces actifs, l’effet négatif est compensé par l’autre.

Pour mieux sécuriser ses fonds, il est aussi possible d’investir dans plusieurs OPCI.

Une épargne disponible

Conformément à la réglementation en vigueur, la société de gestion en charge de l’OCPI doit détenir à minima 10 % de l’actif total en liquidité disponible. De quoi satisfaire les demandes de rachats des investisseurs souhaitant revendre leurs parts d’OPCI. Se désengager d’un investissement immobilier traditionnel ne se fait pas aussi simplement…

Investir dans un OPCI : quels sont les risques ?

Comme tout investissement, l’OCPI comporte des risques à connaître avant de se lancer.

Un capital non garanti

L’OPCI ne garantit ni le capital, ni le rendement. La valeur du placement évolue sans cesse. Cependant, grâce à ses actifs immobiliers, la volatilité d’un OPCI sera souvent inférieure à celle d’un placement boursier.

Le risque de liquidité et de contrepartie

Le risque de liquidité concerne les actifs immobiliers. Ces derniers sont peu liquides. Autrement dit, il faut un certain délai pour les vendre.

Quant au risque de contrepartie, il désigne la possibilité qu’un débiteur ou qu’un créancier n’honore pas son contrat ou son paiement : locataires, promoteurs, entreprises de travaux, sociétés cotées qui émettent des actions, etc. Si l’une de ces parties ne tient pas ses engagements, la valeur de l’actif peut en être impactée.

OPCI vs SCPI : quel est le meilleur investissement ?

Investissements « pierre-papier », les SCPI et OPCI partagent plusieurs points communs mais possèdent également des différences importantes.

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Pour rappel, la SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier qui permet de détenir des parts dans un parc immobilier géré par une structure spécialisée. Cette dernière loue le parc et les revenus générés sont versés sous forme de loyers aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Quant à l’OPCI, il s’agit d’un fond mixte composé à la fois d’actifs immobiliers comme dans le cas de la SCPI, mais également d’actifs financiers.

Ainsi, alors que la SCPI n’investit que dans l’immobilier, l’OPCI peut aller chercher une partie de sa performance sur le marché boursier.

Autre différence, les frais d’entrée. Ils se situent entre 3 et 5 % pour les OPCI, contre 8 à 12 % pour les SCPI.

Par ailleurs, l’OPCI possède plus de liquidités que la SCPI, et l’investisseur peut facilement retirer son investissement lorsqu’il le souhaite. A contrario, en cas de tension sur le marché immobilier, la revente des parts de SCPI peut s’avérer difficile. 

Côté fiscalité, les SCPI françaises relèvent de l’impôt sur le revenu (selon le taux moyen d’imposition) et des prélèvements sociaux. La fiscalité des OPCI FPI fonctionne sur un principe identique aux SCPI. En revanche, les OPCI SPPICAV sont soumis au régime fiscal des capitaux mobiliers avec un prélèvement forfaitaire unique fixé à 30%, intégrant les prélèvements sociaux.

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Voici un récapitulatif des points clés :

Comment choisir ? De manière générale, la SCPI est le choix recommandé pour réaliser un placement plus sûr, qui n’est pas soumis aux fluctuations des marchés boursiers et aux aléas des placements financiers. Inversement, l’OPCI est préconisé si l’investisseur est prêt à prendre un peu plus de risque pour espérer obtenir un rendement plus élevé.

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1. L’OPCI est un produit d’investissement mixte composé à la fois d’actifs immobiliers et d’actifs financiers.
2. Outil de diversification, l’OPCI n’assure aucune garantie ni de capital ni de rendement.
3.  Le choix entre OPCI et SCPI dépend des objectifs de l’investisseur et du niveau de rentabilité et de risque souhaité.