Quel placement et investissement immobilier choisir selon votre âge et votre budget ?
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Revenus, prise de risque, capital disponible ou encore fiscalité. Le choix de son investissement immobilier dépend de son âge : il n’est pas le même à 25, 45 ou 65 ans.
Quel arbitrage effectuer entre un investissement locatif, une SCPI, un contrat d’assurance vie investi en euros ou en actions, ou encore l’achat d’un logement principal ? Tous ces placements présentent des avantages et permettent, à terme, de se constituer un patrimoine. Pour vous décider, plusieurs critères doivent être pris en compte dans votre stratégie d’investisseur, en premier lieu votre tranche d’âge. Elle permet d’orienter vos choix en mesurant l’impact sur vos impôts, les risques que vous êtes prêt à prendre ou le rendement de chaque placement. Voici les conseils d’Ooinvestir pour vous orienter selon votre âge.
À 25 ans, l’épargne est reine…
… Pour un premier achat immobilier
C’est l’une des grandes questions du début de sa vie active. Face aux montants conséquents à investir pour réaliser l’achat d’un logement et les nombreuses années de crédit qui vont avec, quel choix faire entre l’investissement locatif ou l’achat de sa résidence principale ?
Votre choix dépend en premier lieu de votre ville de résidence et de vos projets de vie. Prix à l’achat, loyer moyen, revenus de jeune actif… Ces éléments sont à considérer pour évaluer la rentabilité de votre placement et orienter votre décision.
Si vos revenus le permettent, devenir propriétaire de sa résidence principale reste une bonne solution dans la mesure où le prix du mètre carré ne cesse d’augmenter en France. A la revente, dans quelques années, vous pouvez espérer une plus-value intéressante qui pourra financer un nouvel achat immobilier.
Cependant, si vous vivez dans une grande ville avec des prix immobiliers élevés, vous pouvez aussi considérer l’investissement locatif pour commencer à vous créer un patrimoine immobilier. Vous pourrez rembourser tout ou partie de votre crédit avec le loyer perçu, tout en restant vous-même locataire. Enfin, assurez-vous toujours que le taux et la durée de votre prêt correspondent à votre choix de vie.
Pour se constituer un capital
Rome ne s’est pas fait en un jour. À 25 ans, c’est l’âge idéal pour commencer à se créer un patrimoine et se pencher sur les différents critères pour placer son argent.
Pour les premiers placements de sa vie professionnelle, plusieurs produits financiers s’offrent à vous. Les livrets d’épargne avec un capital garanti, comme le Livret A ou le livret de développement durable et solidaire (LDDS), constituent de bonnes opportunités de placement. Malgré des taux assez bas, les livrets A et LDDS restent sans risque et leurs intérêts sont exonérés d'impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Autre option : miser sur une stratégie de long terme avec une assurance vie. Vous pouvez l’investir de 2 manières :
- en fonds euros, très sécurisé mais avec des taux de rendement moyens ;
- en unités de compte, c’est-à-dire sur les marchés financiers, plus risqué mais avec des gains potentiels plus élevés si les conditions sont réunies.
Vous pouvez aussi mélanger les 2 approches, avec une assurance vie diversifiée, à la fois sur du fonds euros et sur des placements en actions, selon votre appétence au risque.
8 ans après l’ouverture d’une assurance vie, les plus-values générées bénéficient d’une fiscalité très avantageuse. Ce type de contrat, alimenté année après année, peut vous permettre de vous constituer progressivement un apport en vue d’un achat immobilier.
Enfin, si le risque n’est pas un frein pour vous, vous pouvez investir directement dans des actions en bourse, par exemple via un PEA (plan d’épargne en actions). Les rendements peuvent être plus intéressants mais il existe un risque de perte partielle ou totale de son capital sur ces produits.
Vous pouvez aussi faire le choix d’investir dans une SCI familiale avec vos proches. Ce dispositif permet de gérer collectivement un patrimoine immobilier commun, avec une fiscalité avantageuse et une transmission facilitée.
À 45 ans, structurez vos placements…
...Pour continuer à développer votre patrimoine
Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et vous disposez de revenus plus confortables ? C’est le moment de songer à agrandir votre patrimoine avec un investissement locatif qui pourra aussi générer des rentrées d’argent complémentaires. Vous pouvez par exemple vous appuyer sur le capital constitué depuis quelques années sur votre contrat d’assurance vie, où la fiscalité est adoucie sur vos plus-values. Et si vous souhaitez en plus réduire vos impôts, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent pour répondre à vos objectifs : plus de patrimoine et moins d’impôts.
Votre investissement locatif peut, par exemple, s’appuyer sur le dispositif de défiscalisation Pinel. Si vous vous engagez à laisser au moins 6 ans votre bien sur le marché locatif, dans une zone définie par la loi et dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal conséquent : une réduction d’impôts qui peut atteindre 9 % du prix d’achat de l’appartement. En plus d’un nouveau patrimoine, la loi Pinel vous permet de préparer votre retraite avec des revenus complémentaires à terme, si le logement n’est pas déjà autofinancé.
Autres possibilités immobilières et fiscales : le dispositif Denormandie (si vous envisagez d’importants travaux), la location de logements meublés avec le statut de LMNP pour déduire de vos impôts une grande partie de vos revenus locatifs ou encore le dispositif Censi-Bouvard, pour un investissement dans une résidence de services gérée par un exploitant, comme une résidence étudiante ou une résidence pour personnes âgées.
Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard… Ces dispositifs sont conditionnés à un engagement de location de votre part. Une fois passée la durée minimale fixée par la loi, il vous sera possible d’occuper vous-même le logement en conservant les avantages fiscaux obtenus. Un bon moyen d’anticiper sa retraite !
… Pour sécuriser vos investissements
En parallèle de l’investissement locatif, vous pouvez envisager d’autres solutions pour effectuer des placements judicieux qui vous apporteront des revenus complémentaires au moment de votre retraite.
L’assurance vie présente de nombreux atouts pour épargner à son rythme avec un cadre fiscal très avantageux, 8 ans après l’ouverture du contrat. Un horizon de placement relativement court qui peut correspondre à vos objectifs.
Vous souhaitez investir dans la pierre sans vous orienter vers de l’investissement direct ? Vous pouvez opter pour une SCPI (société civile de placement immobilier), dispositif phare de la « pierre papier ». Concrètement, vous souscrivez des parts au sein de la société qui possède un parc immobilier. Avec la SCPI, votre rémunération est calculée au prorata de votre participation sur l’ensemble des loyers perçus. En plus d’un risque locatif dilué, en raison du nombre de biens gérés par la société, vous n’avez aucune gestion à assurer et pouvez sortir du dispositif à des conditions relativement souples.
À 65 ans, moins de risque et plus de présent…
...Pour gérer son patrimoine
Déjà ou bientôt à la retraite ? A présent, pour vous assurer une bonne gestion de vos investissements avec le meilleur rendement, 2 possibilités s’offrent à vous :
- vous prémunir des risques avec des placements en livrets ou assurance vie investis sur des fonds euros, pour réduire votre exposition aux marchés financiers ;
- diversifier votre patrimoine avec des investissements alternatifs, comme l’achat de vignes ou de forêts. La gestion est déléguée, la durée d’investissement plus courte et la fiscalité très avantageuse.
...Pour assurer la transmission de son patrimoine
L’assurance vie offre des avantages fiscaux pour transmettre du capital à vos héritiers. Avec ce type de contrat, l’abattement d’impôt s’élève à 152 000 € par bénéficiaire, pour tout versement effectué avant 70 ans.
Avant vos 70 ans, vous souscrivez un contrat d’assurance vie et versez 100 000 €. Vous désignez vos deux enfants à parts égales dans la clause bénéficiaire. Ce montant sera intégralement exonéré de frais de succession.
Autre possibilité pour transmettre votre patrimoine avec une fiscalité avantageuse : créer une SCI (société civile immobilière) pour vous permettre d’administrer un ou plusieurs biens. Lors de la rédaction des statuts de la SCI, si vous faites entrer vos enfants au capital de la société, ils bénéficieront d’une exonération de frais de succession jusqu’à 100 000 € chacun. De plus, comme il s’agit de parts dans un ou plusieurs logements, l’administration fiscale appliquera une décote de 15 % sur leur valeur estimée, de quoi réduire considérablement l’impôt à régler.
