Quels sont les meilleurs placements pour vous constituer un patrimoine ?

Investissement en bourse via un PEA (plan épargne en actions), Livret A, Livret de développement durable (LDD), Plan d’épargne logement (PEL), contrat d’assurance vie ou encore investissement immobilier  : les épargnants ont l’embarras du choix pour diversifier leur portefeuille et se constituer un patrimoine. Pour bien élaborer votre plan d’action, il est essentiel de prendre en compte votre profil de risque, la fiscalité appliquée à la solution de votre choix ou encore la durée que vous envisagez pour chaque placement. Focus sur 4 dispositifs qui pourraient vous correspondre : l’investissement immobilier, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), le crowdfunding et l’assurance vie.

L’investissement immobilier pour un patrimoine à long terme

Souvent considérée comme la valeur sûre par excellence, la pierre reste l’un des placements préférés des épargnants pour se constituer un patrimoine, loin devant l’assurance vie selon une étude menée en juillet 2018 par le Crédit Foncier. Ce type de projet vous permet, une fois votre crédit remboursé, de détenir un patrimoine immobilier concret. Vous pourrez ainsi le transmettre, le revendre pour vous constituer un capital ou bien le laisser en location pour continuer à toucher, chaque mois, des revenus complémentaires avec les loyers perçus. Traditionnel, l’investissement immobilier « en direct » vous laisse seul propriétaire du bien. Votre projet peut aussi être mené dans un objectif de défiscalisation. Plusieurs dispositifs vous permettent de bénéficier de réductions sur vos impôts si vous investissez dans un logement en respectant certaines conditions. Voici quelques conseils pour vous guider dans le choix votre investissement immobilier et la fiscalité associée.

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Loi Pinel : associer patrimoine et réductions d’impôts

Acheter un logement en loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu, sous réserve du respect de certaines conditions. Son taux de réduction dépend du prix d’achat du bien et de la durée pendant laquelle vous vous engagez à le laisser sur le marché locatif :

Exemple :

Pour un bien acheté 200 000 € et mis en location pendant 12 ans dans les conditions de la loi Pinel, vous obtiendrez une réduction d’impôt de 42 000 € sur cette même période. 

Le dispositif Pinel est soumis à plusieurs conditions.

• La localisation du bien : il doit obligatoirement se situer au sein des zones A, A bis ou B1, définies par l’administration fiscale. Il s’agit de zones tendues, où la demande de logements est forte.

Profitez du simulateur Ooinvestir pour trouver la zone d’investissement de votre future acquisition en loi Pinel.

• L’engagement de location : pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Pinel, vous devez vous engager à laisser votre bien en location au moins 6 ans. En cas de revente avant cette échéance, le crédit d’impôt devra être remboursé.
• Le loyer plafonné : avec le dispositif Pinel, vous ne pouvez pas fixer librement le loyer de votre choix. Vous devez en effet respecter les plafonds fixés pour chaque zone.
• La situation du locataire : il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et ses revenus doivent rester inférieurs aux plafonds fixés par l’État pour chaque zone. Le bien doit également constituer sa résidence principale.

La loi Pinel s’applique dans le neuf. Côté fiscalité, les loyers perçus sont imposés en tant que revenus fonciers. Pendant toute la durée de votre engagement, vous bénéficiez de la défiscalisation promise. Cet avantage financier est bien entendu à prendre en compte dans le calcul du rendement de votre projet immobilier.

L’investissement en loi Pinel est limité à 2 logements par investisseur, sans dépasser une valeur totale de 300 000 € par an. Au final, sur 12 ans, le montant de la défiscalisation maximal peut atteindre 63 000 €.

Loi Denormandie et Malraux : pour des rénovations d’ampleur

Deux dispositifs, le Denormandie et le Malraux, offrent des avantages fiscaux en contrepartie d’importants travaux de rénovation :

• Le dispositif Denormandie s’applique dans 245 villes, dont 222 communes labellisées « Cœur de ville ». Si le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement et que vous vous engagez à laisser votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans en location non meublée, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel :
  • 12 % du prix du logement pour une location de 6 ans ;
  • 15 % du prix du logement pour une location de 9 ans ;
  • 21 % du prix du logement pour une location de 12 ans.

• Le dispositif Malraux ne s’applique que pour un projet de rénovation déclaré d’utilité publique, par exemple par les communes ou par l’état. Les travaux engagés doivent porter sur une rénovation totale et vous devez vous engager à laisser l’immeuble en location pendant au moins 9 ans. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou de 30 % du montant des travaux (en fonction des lieux d’investissement), dans la limite de 120 000 euros de réduction.

LMNP : mixer patrimoine et fiscalité attractive

Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vos revenus fonciers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, avec un cadre avantageux. 

Le statut LMNP peut s’appliquer autant à un bien neuf qu’à un bien ancien. Pour en bénéficier, vos revenus locatifs : 

• ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
• ou ne doivent pas représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. 

Avec le régime LMNP, vous pouvez choisir 2 régimes d’imposition :

• Au forfait : vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, mais vous ne pouvez déduire aucun frais. Par exemple, si vous percevez 6 000 € de loyer par an, votre abattement sera de 3 000 € et vous serez imposé sur une base identique.
• Au réel : vous déduisez l’intégralité de vos frais (intérêts, assurance, charges de copropriété, travaux d’entretien...) et amortissez sur plusieurs années les dépenses les plus importantes (une rénovation de salle de bain par exemple). Exemple : vous déduisez de vos 6 000 € de loyers annuels l’ensemble de vos frais qui s’élèvent au total à 4 000 € annuels : vous ne serez donc imposé que sur 2 000 €.

Prenez le temps de réaliser une simulation de la fiscalité au forfait et au réel, pour bien mesurer l’effet sur votre feuille d’impôts.

Il est possible de cumuler LMNP et dispositif Censi-Bouvard. Ce régime s’applique si vous investissez dans une résidence de services (pour étudiants ou personnes âgées par exemple). La gestion est alors assurée par un organisme professionnel. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du coût total de l’opération.

Les SCPI, reines de la pierre papier

Communément appelée « pierre papier », la SCPI (société civile de placement immobilier) attire de plus en plus l’attention des investisseurs français qui souhaitent se constituer un patrimoine. Le principe : acquérir des parts de la société possédant tout un parc immobilier. Contrairement à l’immobilier direct, vous n’achetez pas un bien en tant que tel. Toute la gestion est assurée par un organisme financier : achat d’immeubles ou de fonds de commerce, location des lots, etc. Le principal avantage ? Vous investissez la somme d’argent que vous souhaitez, en général à partir de quelques milliers d’euros, puis percevez votre quote-part sur l’intégralité des loyers perçus par le gestionnaire. Avec souvent un large panel de biens, les SCPI absorbent mieux les fluctuations des marchés immobiliers. Le niveau de risque varie entre chaque SCPI : il doit être indiqué au contrat.

Il est possible de financer son investissement dans une SCPI via un crédit bancaire. Avec des taux d’intérêts actuellement très bas, c’est un moyen de se constituer un patrimoine avec des rendements qui dépassent les taux d’intérêts.

Le crowfunding immobilier, la solution sans aucune gestion

Tendance née de l’économie participative, le crowfunding immobilier peut constituer une manière originale de développer votre patrimoine et diversifier votre portefeuille. Comme pour les SCPI, il ne s’agit pas d’immobilier direct. Avec ce dispositif, vous contribuez au financement d’un projet immobilier avec d’autres investisseurs. Vous fixez librement votre mise de départ (en général, 1 000 euros minimum), qui permettra de financer les travaux de construction d’un immeuble. Une fois le projet livré et les lots vendus, en moyenne 12 à 24 mois après votre souscription, vous récupérez votre investissement de départ ainsi que les intérêts produits. Le rendement brut peut dépasser les 10 % !

Attention, des risques existent. Choisissez soigneusement votre projet, étudiez ses différentes caractéristiques et renseignez-vous sur la structure à l’initiative du financement avant de signer le moindre contrat.

Parmi les grands avantages de ce dispositif : vous n’avez aucune gestion à effectuer et vous investissez la somme d’argent que vous souhaitez.

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L’assurance vie, selon son profil de risque

Elle fait partie des placements préférés des Français d’après les études de la Fédération française de l’assurance. Mais ces dernières années, le rendement des contrats d’assurance vie en fonds euros a considérablement diminué : ce placement très sécurisé est dépendant des taux d’intérêts, actuellement à leurs plus bas niveaux historiques. Il existe pourtant une solution pour booster votre assurance vie : la diversifier en investissant sur d’autres supports. Aujourd’hui, les contrats d’assurance vie permettent de choisir de nombreux fonds sur lesquels placer votre argent : vous pouvez investir sur des unités de compte, classées selon leur niveau de risque. Investis en bourse, ils sont soumis aux fluctuations des marchés financiers. 

Par ailleurs, les fonds écologiquement responsables vous permettent d’investir sur des entreprises respectueuses de l’environnement ou qui élaborent des innovations écologiques.  Ils rencontrent un vif succès depuis quelques années. Il est aussi possible d’investir sur des actifs immobiliers.

L’assurance vie vous permet d’investir la somme que vous souhaitez en vous plaçant dans de nombreux domaines, tout en restant très liquide : vous pouvez en sortir à tout moment.

Le PER / PERIN : le plan d’épargne retraite fait sa révolution

C’est la nouveauté de l’année qui pourrait bouleverser le règne sans partage de l’assurance vie. Dès octobre 2020, les PER (plan d’épargne retraite) et le PERIN (plan d’épargne retraite individuel) viennent remplacer définitivement les anciens contrats PERP (plan d’épargne retraite populaire) et contrats Madelin (destinés aux indépendants). En plus d’une fiscalité avantageuse (vos versements sont déduits de votre revenu imposable), la sortie en capital est désormais rendue possible : jusqu’à présent, seul le versement d’une rente mensuelle au moment du départ en retraite, calculée en fonction de vos versements, était prévue. Avec les nouvelles conditions, vous pouvez maintenant faire le choix de retirer le capital versé, comme dans le cas d’un contrat d’assurance vie.

Tout au long de la vie du contrat, il est aussi possible de réguler son niveau de risque, par exemple en réduisant au fur et à mesure du temps son exposition sur les marchés financiers.

Si vous disposez déjà d’un plan d’épargne retraite (PER, PERP ou Madelin), vous pouvez soit le conserver aux conditions actuelles, soit le transférer vers un nouveau contrat.