Investissement immobilier : comment transmettre votre patrimoine
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La transmission d’un patrimoine immobilier vers ses héritiers peut se faire de différentes façons. Cette démarche peut s’anticiper de son vivant – pour réduire les frais de succession – ou devenir effective après son décès. Il s’agit alors de donation ou de leg. Il est aussi possible de créer une SCI (société civile immobilière) pour gérer son parc immobilier et faciliter la transmission de son patrimoine, de son vivant ou à sa mort.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la transmission de votre patrimoine immobilier afin que vos bénéficiaires (enfants, petits-enfants ou autres) n’aient pas à supporter une charge financière trop lourde.
Tout savoir sur la transmission de patrimoine
D’après les spécialistes, la donation reste le moyen le plus intéressant de transmettre son patrimoine. En effet, réaliser un don de son vivant réduit le poids fiscal tout en offrant au parent concerné des avantages fiscaux sous la forme d’exonération d’impôts. Il peut s’agir de donations en démembrement ou en pleine propriété.
Donations en pleine propriété
Un parent peut transmettre à chaque enfant 100 000 euros maximum tous les 15 ans (soit 200 000 euros pour un couple). De quoi bénéficier d’abattements, ce qui implique donc des droits de succession moins importants (voire nuls) pour la personne bénéficiaire à la disparition du donateur.
Cependant, ce type de donations est considéré comme définitif. Une fois réalisées, les parents perdent immédiatement leurs droits sur le bien.
Il existe 2 types de donation :
- Les donations en avancement de parts successorales pour maintenir une certaine égalité entre les héritiers ;
- Les donations hors parts successorales pour avantager un héritier ou transmettre son bien à une personne externe.
Bien que le donateur soit libre d’effectuer une donation à la personne de son choix (appartenant à la famille ou non), il n’est pas possible de déshériter ses enfants. Cela signifie, en d’autres termes, que les enfants sont protégés par la loi : les héritiers réservataires doivent, légalement, obtenir une part de succession. Si les enfants donataires sont décédés, ce droit revient aux petits-enfants ou, sans descendance, au conjoint marié.
Seule la part restante (nommée quotité disponible) peut être léguée librement.
Donations en démembrement
Autre possibilité de donation de bien de son vivant : le démembrement. Dans ce cas, les parents continuent à occuper le bien ou à percevoir les loyers dans le cas d’un investissement immobilier locatif. Ils conservent l’usufruit. De leur côté, les héritiers deviennent nus-propriétaires. Les donateurs sont dans l’obligation de les consulter s’ils souhaitent vendre leur bien.
Cette notion distingue le droit d’utiliser le bien (usus), le droit d’en percevoir les fruits (fructus) et le droit de disposer du bien pour la personne nommée en tant que nue-propriétaire (abusus).
La donation en démembrement prend fin à la disparition de l’usufruitier (le donateur) et le nu-propriétaire peut alors habiter, louer ou vendre le bien à sa guise.
Si les droits de succession sont moins élevés dans ce cas de figure, c’est parce qu’ils sont calculés sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien, en prenant en compte l’âge du donateur.
Il est aussi possible de réaliser une « donation temporaire d’usufruit » qui consiste à transmettre la jouissance ou les revenus générés par son bien pendant une durée déterminée. L’objectif étant de réduire l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et les droits de mutation sans se séparer de son bien.
Qu'est-ce que le legs de propriété ?
Contrairement à la donation qui peut se faire de son vivant, le legs ne peut intervenir qu’après le décès du donateur. À condition toutefois d’avoir réalisé un testament olographe (rédigé et signé par le donateur) ou un testament authentique (rédigé chez un notaire et consigné).
Le testament olographe n’empêche pas une relecture par un notaire et une inscription au « Fichier central des dispositions des dernières volontés ». Évidemment, en cas de présence d’héritiers réservataires, il est obligatoire de les faire apparaître au sein de ce document important.
Dans le cas du legs, le propriétaire jouit entièrement de son patrimoine jusqu’à sa mort. Une fois le donateur décédé, 3 cas de figure existent :
- legs universel : réalisé en l’absence d’héritiers réservataires, le patrimoine est alors légué entièrement entre un certain nombre de bénéficiaires choisis par le défunt (association ou personne physique, par exemple) ;
- legs à titre universel : même principe que le legs universel, mais seulement pour une partie des biens ;
- legs à titre particulier : seuls les biens désignés explicitement par le donateur seront légués aux donataires.
Comment transmettre son patrimoine immobilier avec la SCI ?
La SCI constitue un excellent outil pour gérer son patrimoine immobilier et pour organiser plus aisément sa transmission.
En premier lieu, il faut savoir que la SCI doit être constituée au minimum de 2 associés (les 2 parents par exemple ou l’ensemble de la famille, enfants compris).
Grâce à une SCI, il est possible de proposer des dons de son vivant à ses enfants sans avoir à payer de frais de succession (100 000 euros de chaque parent). Bien qu’il soit envisageable d’aller au-delà de 100 000 euros, les sommes supplémentaires seront soumises à un taux de taxe progressif pouvant aller jusqu’à 45 %.
Chaque bien intégré dans la SCI sera alors transformé en capital divisé en parts. Ce sont ces parts que les parents peuvent transmettre en prenant en compte une décote de 10% par rapport à la valeur du bien (mise en place pour supporter la plus grande difficulté de vendre des parts plutôt qu’un bien immobilier).
L’avantage de la SCI : garder une maîtrise totale du bien. Toutefois, cela impose des formalités parfois lourdes ainsi que l’obligation d’avoir l’accord des indivisaires pour la gestion du ou des biens. Ainsi, si un indivisaire souhaite, pour une raison quelconque, récupérer sa part, les autres indivisaires devront lui racheter ou revendre le bien.
Concernant la fiscalité à la revente, si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, les plus-values réalisées sont exonérées d’impôts. Dans le cas contraire, elles profiteront d’un abattement qui augmentera avec le temps.
Qu'est-ce qu'un bilan successoral et en quoi est-il utile ?
D’après une étude du Cercle de l’Épargne de 2022 :
- 74 % des Français seraient favorables à une baisse des droits de succession ;
- 49 % souhaitent une suppression totale de ces droits ;
- 63 % des répondants voudraient un allègement des droits de donation.
Pour autant, de nombreux Français n’ont pas connaissance des textes législatifs et des possibilités qui s’offrent à eux. Ainsi, si vous vous intéressez à la transmission de vos biens, il peut être intéressant de réaliser un bilan successoral. Le but étant de vous faire accompagner par un expert qui se chargera d’évaluer votre situation.
Cela permettra de déterminer précisément la masse successorale à transmettre à votre donataire ou, si le cas se présente, de partager entre les différents héritiers tout en leur faisant profiter d’avantages fiscaux.
Ce bilan est particulièrement recommandé en cas de patrimoine important (personnel ou professionnel) ou si vous souhaitez maintenir une égalité parfaite entre vos héritiers afin de créer un climat apaisé et une succession en toute sérénité.
Ce type de rendez-vous peut aussi être le bon moment pour évoquer l’assurance vie, un autre outil judicieux du point de vue de la transmission.
Comment optimiser la transmission de son patrimoine immobilier ?
Si vous vous intéressez à la transmission de votre patrimoine, il est conseillé de s’y prendre relativement tôt afin de léguer à son enfant (ou ses enfants) un patrimoine profitant d’une fiscalité intéressante. Les experts recommandent de réfléchir à ce sujet dès la naissance de son 1er enfant en prenant en compte à la fois le conjoint survivant et le donataire bénéficiaire.
Il faut donc à la fois réfléchir à la succession à son décès et aux différentes modalités (comme la possibilité d’effectuer des dons ou cessions de parts de sa SCI) dès la constitution de son patrimoine (surtout si celui-ci intègre votre entreprise ou un investissement immobilier).
En parlant de SCI, sachez qu’il est possible de faire entrer des enfants mineurs au capital afin de procéder à des donations de parts sociales évitant les situations conflictuelles liées à l’indivision.
Autre possibilité : réaliser une donation en pleine propriété ou en démembrement. Ce qui favorise une récupération des parts sociales à la mort des parents sans paiement de frais de succession.
Sans oublier l’assurance vie qui reste un contrat intéressant au décès du souscripteur en proposant des sommes d’argent exonérées de droits de succession au bénéficiaire.
Quels sont les intérêts à recourir à un conseiller en gestion de patrimoine ?
Le conseiller en gestion de patrimoine est le meilleur partenaire pour vous aider à choisir la bonne solution correspondant à votre situation personnelle et à ce que vous souhaitez léguer à vos bénéficiaires. En prenant le temps de discuter de votre projet, il peut vous orienter, par exemple :
- vers l’ouverture d’un contrat d’assurance vie ;
- vers une solution offrant un fort abattement d’impôt pour vos donataires et une récupération importante de capital.
Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier ou si vous voulez intégrer votre entreprise dans votre succession, le conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner et répondre à vos questions sur, par exemple, les principes de la nue-propriété, de l’usufruit, des parts sociales ou de l’indivision.
- Il est possible de choisir 2 grandes solutions de transmission de patrimoine : le legs au décès du propriétaire ou la succession (cette dernière permettant de profiter d’abattement plus ou moins important) ;
- Une SCI (société civile immobilière) peut être envisagée pour faciliter la transmission ;
- Vous pouvez aussi compléter la transmission de votre investissement immobilier par une assurance vie au sein de laquelle vous placerez régulièrement une partie de vos revenus ;
- Dans le cas où vous possédez un patrimoine immobilier important et/ou une entreprise à léguer, il peut être intéressant de réaliser un bilan successoral et de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
