Les 5 solutions pour constituer un patrimoine immobilier
Sommaire
Qu’il s’agisse de vous assurer des rentes à la retraite, diversifier vos sources de revenus, diminuer votre imposition, préparer une succession, investir dans l’immobilier est souvent un bon choix.
La clé pour se constituer un patrimoine immobilier rentable réside dans le choix du bien, sa localisation et son financement. Pour choisir la meilleure stratégie d’investissement et vous constituer un patrimoine immobilier optimisé, il est important de bien connaître les différentes options qui s’offrent à vous. Tour d’horizon des solutions principales pour la création de votre patrimoine immobilier selon votre situation, vos besoins et vos revenus.
L’immobilier locatif : un champ large et très diversifié
Investir à titre individuel dans l’immobilier locatif est l’une des options les plus courantes et présente plusieurs avantages. Les taux d’intérêt très bas offrent un contexte très favorable à l’investissement, permettant de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais, les biens pouvant même s’autofinancer.
Dans le neuf, dans l’ancien ou en meublé, avec ou sans apport, le choix du bien acheté dépendra de votre projet.
Investir dans le neuf
Se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant ses impôts, c’est possible ! Pour lutter contre la pénurie de logement dans certaines zones tendues en France et favoriser le développement d’une offre de qualité en ville, les gouvernements successifs ont mis en place différents dispositifs d’incitation fiscale. Encouragés par ces avantages, les contribuables dynamisent ainsi l’investissement sur le marché immobilier locatif.
Le principal mécanisme fiscal en France pour se créer un patrimoine immobilier dans le neuf est la loi Pinel. De nombreux programmes immobiliers dans le neuf sont en vente et permettent de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En investissant au maximum 300 000 € dans un logement à louer, vous pouvez récupérer jusqu’à 21 % du montant investi sous forme de réduction d’impôt. Par ailleurs, les revenus locatifs perçus vous permettront de bénéficier d’un capital supplémentaire.
Le dispositif Pinel, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, est naturellement assorti de conditions très précises. Pour en bénéficier, vous devez acheter un bien immobilier neuf aux normes RT 2012, dans une zone éligible, et vous engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné (selon les barèmes de la DGFIP), inférieur aux prix du marché. En échange, vous obtenez une réduction d’impôts sur le montant de votre investissement, à répartir sur toute la durée de l’engagement.
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Taux de réduction accordé |
Taux de réduction totale |
Répartition la réduction |
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Bail initial de 6 ans |
12 % |
12 % |
2 % annuels |
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Prolongation de bail de 3 ans (9 ans) |
6 % |
18 % |
2 % annuels |
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Prolongation de bail de 3 ans (12 ans) |
3 % |
21 % |
1 % annuel |
Exemple :
Ainsi, un appartement T2 acheté 200 000 € avec un engagement de location de 9 ans vous ouvre droit à 36 000 € de réduction d’impôts répartie de façon linéaire sur cette durée. Votre projet d’investissement en loi Pinel optimisera votre imposition de 4 000 € par an.
Investir dans l’ancien
Plus grands, mieux placés en centre-ville ou offrant davantage de cachet, les biens individuels et appartements anciens sont un domaine d’investissement à considérer pour se constituer un patrimoine immobilier. Des dispositifs de défiscalisation, comme le Denormandie et le Malraux, peuvent vous procurer des avantages fiscaux, à condition de disposer du capital nécessaire pour réaliser d’importants travaux.
Équivalente à la loi Pinel dans l’ancien, la loi Denormandie offre les mêmes avantages mais est assortie d’une condition supplémentaire : l’achat d’un bien immobilier en vue de le réhabiliter. Une démarche qui vous demandera un apport plus conséquent, le budget travaux constituant un élément primordial à prendre en compte.
La loi Malraux, quant à elle, vous permet d’investir dans les immeubles de caractère situés dans les centres historiques, ainsi que dans les zones architecturales remarquables. Plutôt adapté aux hauts revenus, cet investissement permet de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, à condition de réaliser des travaux de restauration souvent importants dans la totalité de l’immeuble, et dans le but de le louer.
Investir dans des meublés non professionnels
Une troisième option existe pour se constituer un patrimoine immobilier locatif : l’achat et la location de biens meublés.
La location en meublé est incompatible avec les dispositifs de la loi Pinel et de la loi Denormandie.
Aussi un statut spécifique existe pour ce genre de locations.
Très populaire et particulièrement accessible, ce statut LMNP, ou « loueur de meublé non professionnel » offre un traitement fiscal privilégié aux revenus tirés de la location de biens meublés, appartements ou maisons, sur le principe d’un abattement forfaitaire.
En cumulant le statut LMNP et l’achat d’un logement immobilier dans le neuf, vous pourrez en plus récupérer le montant de la TVA versée lors de l’achat du bien.
Lorsqu’ils sont réalisés sur le marché locatif des résidences de services, ces investissements offrent un avantage de taille : la garantie des loyers sur une période définie. En effet l’achat d’un bien en résidence étudiante, en EHPAD ou en résidence vacances conduit à signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, qui vous reversera un loyer que votre bien soit effectivement loué ou non. Loyers garantis et faibles taux de crédit : l’occasion est idéale pour vous constituer un patrimoine immobilier avec un bien largement autofinancé.
Quels que soient vos revenus, votre projet ou le type de montage qui vous intéresse, veillez à ne jamais surpayer le logement, à bien évaluer son prix, sa rentabilité, et même sa revente, avant de l’acquérir.
SCI et SCPI : mutualisez les risques
Acheter une maison de vacances, faciliter la transmission de son patrimoine, bénéficier d’avantages fiscaux… Les raisons de recourir à la création d’une SCI pour se constituer un patrimoine immobilier sont nombreuses.
Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier sans avoir à assumer la gestion locative ? Vous n’avez pas assez d’apport ou de capital pour acquérir un bien immobilier ? Vous ne voulez pas contracter de prêt immobilier ? Dans ce cas, l’achat de parts de SCPI est recommandé pour vous constituer un patrimoine presque sans aucune contrainte.
La SCI pour l’investissement locatif
Avoir le projet d’investir à plusieurs peut se révéler une opération judicieuse pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité. La création d’une société civile immobilière (SCI) en vue d’acquérir un ou plusieurs biens offre tout d’abord une capacité globale d’investissement plus élevée, des facilités pour l’obtention d’un plus gros crédit ainsi que des avantages fiscaux non négligeables.
En optant pour ce type de société fiscalement transparent, vous pouvez optimiser les revenus locatifs tirés de votre patrimoine : les revenus seront imposés individuellement, mais uniquement au moment où ils sont versés sur le compte de chaque détenteur de parts. Tant que les loyers sont versés et restent sur le compte courant des associés de l’activité, ils ne sont pas imposables. Ce mécanisme vous permet de lisser votre impôt en optimisant vos versements.
Autre avantage majeur d’un projet de création d’une SCI : elle constitue un véritable support patrimonial. Divisée en parts transmissibles et démembrables, elle vous permet de transmettre vos biens facilement en échappant à lourde fiscalité des donations et successions. En investissant en SCI, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier ou mieux l’organiser dans la perspective de le transmettre à vos descendants.
Cette activité vous demandera en revanche une gestion locative soutenue.
Les parts de SCPI
Produit d’épargne immobilière par excellence, les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) sont une alternative efficace et rentable à l’achat d’un bien immobilier. Leur rendement élevé, souvent supérieur à 5 % par an, associé à un risque mutualisé et maîtrisé, séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Leur coût accessible permet par ailleurs de se constituer un patrimoine immobilier même si vous disposez d’un capital de départ peu élevé.
Les immeubles détenus par les SCPI sont le plus souvent sur le marché de l’immobilier professionnel dans des secteurs d’activités dynamiques, dont les locataires n’auront pas de difficultés à payer leurs loyers. La société de gestion s’occupe de tout, et il ne vous reste plus qu’à percevoir tous les trimestres les revenus locatifs proportionnels à votre investissement. Une manière simple de commencer à se constituer un patrimoine immobilier !
Vous pouvez placer les revenus locatifs issus de l’activité de la SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Vous ne serez ainsi pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers.
L’investissement immobilier vous offre de nombreux avantages. Il peut s’envisager de différentes manières en fonction de votre objectif personnel et de votre capital de départ. Il est aujourd’hui possible de se constituer un patrimoine immobilier quasiment en autofinancement grâce aux taux très bas des prêts, mais aussi aux différents dispositifs vous permettant de diminuer le montant de votre impôt tout en vous apportant des revenus complémentaires.
