Comment réussir la gestion de son patrimoine immobilier ?
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De nombreux français choisissent d’investir dans l’immobilier pour optimiser la gestion de leur patrimoine. Présentée comme une valeur refuge, la pierre attire aussi pour ses opportunités de rentabilité et de défiscalisation. Mais comme pour tout placement, pour garantir le rendement d’un investissement immobilier, une bonne gestion patrimoniale est indispensable. Ooinvestir vous explique comment maîtriser la gestion de votre patrimoine.
Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ?
Pour calculer le patrimoine immobilier d'un individu ou d'un ménage, il est possible de répertorier l'ensemble des biens : c'est le patrimoine brut. Mais il est également nécessaire de prendre en compte les dettes liées à ces biens en déterminant le patrimoine net.
Le patrimoine immobilier brut
Le patrimoine immobilier brut comprend l’ensemble des actifs immobiliers, c’est-à-dire les biens neufs ou anciens, détenus par un ménage. Ces biens peuvent être classés dans 3 catégories.
- L’immobilier d’habitation : il englobe la résidence principale et les résidences secondaires, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements en copropriété.
- L’immobilier de rapport ou investissement locatif : il regroupe les appartements, les maisons, et les terrains à bâtir destinés à la location à usage d’habitation, à la location étudiante, ou à la location saisonnière.
- L’immobilier professionnel ou immobilier d’entreprise : il concerne les bureaux, les locaux commerciaux, les terres agricoles, les entrepôts, et tous les locaux destinés à être utilisés pour l’activité d’une entreprise.
Selon une étude de l’INSEE sur le patrimoine des ménages en 2018, la résidence principale représente 80 % des biens possédés par les ménages français. Ceux qui détiennent leur résidence principale représentent 58 % de la population, et 18,7 % possèdent une résidence secondaire ou de l’immobilier de placement.
Le patrimoine immobilier net
Le patrimoine net immobilier correspond au patrimoine immobilier brut duquel est déduit le passif immobilier, c’est-à-dire les dettes, comme les prêts pour l'achat d'un logement. Au fur et à mesure que les ménages remboursent leurs dettes, leur endettement financier diminue et leur patrimoine net augmente.
Exemple : Une personne est propriétaire d'un appartement d'une valeur de 150 000 €. Elle a acquis ce logement grâce à un apport financier personnel et à un emprunt bancaire. Le capital restant dû pour ce prêt est de 60 000 €. La valeur de son patrimoine immobilier net est de 90 000 € (150 000 € - 60 000 €). À la fin de son prêt, lorsqu'elle aura remboursé l'ensemble des échéances, son patrimoine net sera égal à son patrimoine brut.
Gestion de patrimoine immobilier, comment s’y prendre ?
La gestion patrimoniale correspond à l’ensemble des techniques juridiques, financières et fiscales visant à faire fructifier et à rentabiliser son patrimoine en tenant compte de la situation de l’investisseur et de ses objectifs d’investissement. Pour cela, les investisseurs doivent suivre plusieurs étapes.
1. Déterminer son ou ses objectif(s) d'investissement
La gestion de patrimoine est une stratégie développée pour aboutir à un ou plusieurs objectif(s) que se sont fixés les investisseurs. Or, pour mettre en place une stratégie cohérente, il est indispensable de clarifier le ou les but(s) visé(s) à moyen et à long terme. Les objectifs peuvent être variés.
- Être propriétaire de sa résidence principale.
- Compléter ses revenus grâce à des revenus locatifs.
- Diversifier son patrimoine en investissant dans des locaux pour l'activité professionnelle, ou en misant sur l'acquisition de forêts pour posséder des actifs variés.
- Préparer sa retraite en investissant dans sa future résidence ou en misant sur l’immobilier de rapport pour bénéficier de revenus complémentaires.
- Réaliser un investissement locatif.
- Optimiser sa fiscalité en investissant dans des biens éligibles aux défiscalisations immobilières (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Denormandie, etc.).
- Préparer la transmission de son patrimoine à ses enfants.
2. Faire un bilan patrimonial
Avant de se lancer dans des investissements, il est important de faire un bilan patrimonial. Celui-ci permet d’avoir une vision d’ensemble de la situation patrimoniale et financière d’un ménage. Il répertorie les actifs déjà détenus, les éventuelles contraintes et charges (financement des études des enfants, etc.), et les objectifs visés. Il aide à déterminer le financement envisageable pour les futurs investissements, et permet de ne pas investir dans les mêmes placements immobiliers afin de diversifier son patrimoine.
La diversification des placements est indispensable pour se prémunir contre d’éventuelles dépréciations de certains investissements. Elle permet d'optimiser le ratio rendements/risques des investissements dans la pierre.
Ce bilan peut être fait seul, ou accompagné par des professionnels exerçant les métiers de conseiller en gestion de patrimoine (CGP), de gestionnaire en patrimoine immobilier, ou de conseiller en investissements financiers.
3. Choisir ses placements immobiliers
Pour gérer au mieux son patrimoine, le choix de vos investissements est essentiel. Plusieurs critères doivent être analysés pour évaluer l’opportunité d’investir dans certains biens.
- Le marché immobilier : quel que soit le type d’investissement immobilier, il est nécessaire de se renseigner sur les évolutions des prix immobiliers, les caractéristiques du marché (marché immobilier tendu avec une forte demande de logement, etc.), le développement du secteur géographique, etc. Ces informations peuvent être obtenues auprès de professionnels intervenant dans le secteur souhaité (agences immobilières, conseillers en gestion de patrimoine immobilier, etc).
- La rentabilité d’un investissement locatif : les investissements doivent être rentables à plus ou moins long terme. Pour cela, il faut notamment obtenir un maximum de revenus locatifs et éviter la vacance locative comme les impayés. Le bien acquis doit donc être attractif (secteur recherché, commerces et services à proximité, etc.) pour être facilement loué.
Il est également important de calculer les différentes charges immobilières qui grèveront les revenus fonciers :
- frais liés aux prêts bancaires (assurance emprunteur, etc.),
- honoraires des agences immobilières,
- taxe foncière,
- charges de copropriété,
- travaux de rénovation,
- assurance habitation,
- assurance loyers impayés, etc.
Être accompagné par un gestionnaire de patrimoine immobilier
Les intérêts d’un suivi par un professionnel
Si certains investisseurs privilégient une gestion personnelle de leur patrimoine, l’intervention d’un professionnel peut être utile. En effet, la gestion immobilière est un domaine technique qui nécessite une connaissance approfondie des différents placements, ainsi que de la fiscalité et du droit applicables à ces investissements. Grâce à sa formation et à ses connaissances techniques, le gestionnaire de patrimoine immobilier offre un conseil personnalisé et accompagne ses clients dans :
- la réalisation d’un bilan patrimonial,
- la définition d’une stratégie patrimoniale pertinente et individualisée,
- l’orientation des choix patrimoniaux selon leur projet,
- la recherche des placements immobiliers opportuns,
- l’optimisation de la fiscalité,
- la valorisation du patrimoine.
Qui sont les conseillers en gestion de patrimoine ?
Les métiers de ces experts en patrimoine peuvent prendre différentes dénominations :
- gestionnaire de patrimoine immobilier,
- conseiller en gestion de patrimoine (CGP),
- conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI),
- conseiller en investissements financiers (CIF).
Quel que soit le métier exercé, les caractéristiques et l'activité des gestionnaires de patrimoine ont de nombreuses similarités.
- Ils intègrent généralement leur poste après avoir suivi une formation permettant d’acquérir des connaissances techniques en économie, en finance, en fiscalité, en droit et en comptabilité.
- Ils gèrent un portefeuille de clients.
- Ils évaluent la situation financière, les projets et les objectifs de leurs clients.
- Ils apportent leur expertise technique et leur conseil concernant la réglementation fiscale et juridique en vigueur.
- Ils orientent leurs clients dans la recherche des meilleurs placements.
- Ils les aident à optimiser leur gestion immobilière patrimoniale.
Les conseillers en gestion de patrimoine se distinguent cependant sur certains points.
- Ils peuvent exercer leur activité dans une agence indépendante comme les conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI). Ce statut d'indépendant permet de ne pas être lié aux produits proposés par une agence bancaire ou une assurance à laquelle le conseiller serait rattaché.
- Ils peuvent être salarié. C'est le cas par exemple d'un gestionnaire de patrimoine qui exerce son métier dans des agences bancaires, des cabinets d’expertise comptable, ou au sein d’agences immobilières.
- Ils peuvent exercer leur métier de conseil avec le statut de conseiller en investissements financiers (CIF). Ce statut est encadré par la loi (article L541-1 du code monétaire et financier). Pour en bénéficier, le conseiller en gestion de patrimoine doit notamment être immatriculé au registre de l'ORIAS (organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) et adhéré à une association professionnelle agréée par l'AMF (autorité des marchés financiers). Celle-ci peut contrôler son activité.
