Réchauffement climatique et investissement locatif : où acheter ?
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Épisodes de sécheresse et de canicule, inondations, tempêtes, feux de forêts… Les manifestations du réchauffement climatique sont de plus en plus visibles en France. Un impact sur l’environnement évident qui affecte également l’économie et la société dans leur ensemble, en particulier le secteur de l’immobilier. Dans les prochaines années, les changements de climat impacteront de manière significative la demande, la valeur et la rentabilité des biens immobiliers. Il est donc important de se renseigner sur les risques naturels avant d’acheter... Le point dans cet article.
État des lieux du réchauffement climatique en France
Toutes les villes ne sont pas égales face aux changements climatiques. Si les villes du sud de la France attiraient auparavant en raison du soleil et de la mer, les fortes chaleurs et l’érosion côtière créent désormais des réticences. De plus en plus d’épargnants décident d’ailleurs de concentrer leurs investissements dans des « refuges écologiques ».
Les régions les plus touchées
Augmentation des températures, montée des eaux et feux de forêts constituent les principales conséquences du dérèglement climatique.
La hausse des températures
La France enregistre depuis quelques années des records de chaleur et la situation ne devrait pas s'améliorer à l'avenir. La température annuelle moyenne a atteint 14,5°C en 2022 et 14,4°C en 2023 : ces 2 années sont les plus chaudes observées sur la période 1900-2023.
En tenant compte des projections de Météo France et de la DRIAS – organisme rattaché au ministère de la transition écologique –, les endroits qui seront les plus touchés par le réchauffement se situent à l’Est et au Sud-Est de la France.
Des villes telles que Grenoble, Mulhouse ou Lyon devraient connaître une augmentation des vagues de chaleur, avec des pics réguliers à plus de 40°C en été. La température sera aussi amplifiée dans les métropoles comme Paris, Tours ou encore Angers avec la présence d’îlots de chaleur urbains. Des températures difficilement supportables, qui pourraient détourner les habitants de ces villes et, à terme, réduire la demande locative. Avec un impact sur votre investissement immobilier !
La chaleur provoque aussi des conséquences en sous-sol. Les périodes de sécheresse suivies de fortes intempéries bouleversent les sols argileux, qui se rétractent sous l’effet du manque d’eau puis se gonflent avec la pluie. Ce phénomène entraîne des mouvements de sols, qui fragilisent les habitations en surface avec l’apparition de fissures parfois gravissimes. Avant d’investir, renseignez-vous pour savoir si le terrain identifié présente ce risque !
La montée des eaux
Avec l’accélération de la fonte des glaces en Arctique et Antarctique, la montée des eaux est une menace bien réelle qui favorise les crues dans certaines villes, des inondations voire des submersions. Évidemment, les endroits les plus risqués se situent au niveau du littoral. Une élévation du niveau de la mer de seulement 1 mètre menacerait entre autres des zones entières entre Marseille et Montpellier, des secteurs autour de La Rochelle et de Nantes, mais aussi des parties du Cotentin, de la Somme et du Pas-de-Calais.
Quant aux risques de crues, ils se concentrent au niveau des différents fleuves qu’abrite la France, notamment la Seine, la Loire, le Rhône ou encore la Garonne.
Vous avez un projet d’investissement ? Vérifiez que les logements ne se trouvent pas en zone inondable !
Face à l’urgence de la situation, l’État s’appuie sur des PPRL (plans de préventions des risques littoraux) : ils identifient les lieux les plus exposés et initient la réflexion pour y construire des espaces de secours surélevés.
Les feux de forêts
Le réchauffement climatique augmente la fréquence et l’intensité des feux. D’ici 2040, le ministère de la Transition écologique et Météo-France craignent que les épisodes de chaleur ne favorisent des feux de forêts de grande ampleur.
Des régions telles que le sud de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et du Languedoc-Roussillon, l’Occitanie, la Corse et l’est de l’Aquitaine présentent un indice forêt météo (IFM) plus important que les autres parties du pays. Les principales villes à risque sont Montpellier, Marseille, Nîmes, Nice et Toulon.
Prévisions : où fera-t-il bon vivre en 2050 ?
Vous l’avez compris, le réchauffement ne touche pas de manière homogène le territoire français. Si certaines localités subissent de plein fouet les conséquences des changements climatiques, d'autres bénéficient de conditions moins défavorables, avec un temps moins chaud et des précipitations plus raisonnées. Résultat : un impact direct sur l'attractivité régionale et notamment le secteur de l'immobilier. À l’inverse, un temps plus clément séduira davantage les investisseurs en quête de projets.
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Pour se mettre à l'abri des fortes canicules et de la sécheresse qui deviendront récurrentes d’ici 2050, mieux vaudrait privilégier la façade Nord-Ouest du pays. Il s’agit en l’occurrence de la Normandie et de la Bretagne (hors littoral) mais également des zones plus en altitude, telles que le Massif Central, les Alpes, les Pyrénées, le Morvan, les Vosges et le Jura.
Néanmoins, si tous les scénarios s’accordent sur une hausse globale des températures et une augmentation des catastrophes naturelles, il ne faut pas céder à la panique. Selon les prévisions de Météo-France, les conséquences des changements climatiques s’accentueront à l’horizon 2050, mais aucun modèle, aucun indicateur, aucun scénario, aucune cartographie ni aucune échelle de temps ne peut prédire avec exactitude le temps qu’il fera dans plusieurs décennies.
Par exemple, il est difficile d’anticiper les précipitations annuelles. En pleine mutation, le climat se montre très évolutif et les prévisions comportent leur degré d'erreur et d'incertitudes. Par ailleurs, si certains endroits sont moins sujets à la montée des eaux, ils pourraient être plus exposés à un feu de forêt par exemple.
Restez lucides, tout en adoptant une stratégie prudentielle. Tenez compte du climat de référence, des spécificités locales et des manifestations déjà visibles du réchauffement : intensification des crues et des canicules, recul du trait de côte, etc.
Réchauffement climatique et investissement locatif
L’immobilier fait partie des secteurs les plus soumis aux aléas du changement climatique. Et les investissements locatifs dans certaines zones géographiques se montrent désormais plus risqués.
Les régions à privilégier pour investir dans le locatif
Malgré les conséquences désastreuses des changements climatiques, il existe toujours des villes qui offrent de bonnes opportunités d’investissement, notamment pour des logements à mettre en location.
Bien que ces localités ne soient pas épargnées par le dérèglement climatique (notamment les canicules), elles restent plus intéressantes que certaines grandes métropoles comme Paris, où les effets sont d’ores et déjà visibles. Voici quelques communes pour investir dans des logements :
- Dunkerque ;
- Nantes ;
- Lille ;
- Le Havre ;
- Brest ;
- Marseille ;
- Nice ;
- Toulon ;
- Strasbourg ;
- Besançon ;
- Metz.
Quels types de bien acheter pour investir dans l'immobilier ?
Pour réaliser des investissements immobiliers pérennes et sécurisés, mieux vaut opter pour des zones moins exposées aux catastrophes naturelles et pour des biens éco-responsables.
En effet, certaines zones se montrent plus vulnérables aux effets du changement climatique, comme les canicules, les sécheresses, les incendies, etc. À terme, cela peut entraîner un impact négatif sur la valeur et la rentabilité des biens. Pour réussir votre projet, évitez ces zones ou sélectionnez des logements adaptés !
Par exemple, les villes côtières sont particulièrement exposées à l'érosion côtière. En revanche, les localités du Nord-Ouest pourraient être moins affectées par le réchauffement, voire bénéficier de conditions plus clémentes, d’après une étude de l'Agence européenne de l'environnement (EEA). Si ces localités sont actuellement moins prisées des locataires, elles pourraient devenir plus attractives dans les années à venir.
Par ailleurs, l'un des principaux leviers de la transition écologique consiste à agir sur les émissions des bâtiments, notamment dans le secteur résidentiel. Face au réchauffement climatique, le secteur de l'immobilier s’oriente vers des constructions plus durables. Tournez-vous vers des biens qui respectent les principes du développement durable ! L’idée ? Réduire l’empreinte écologique des bâtiments – et la facture énergétique de vos locataires – avec :
- une moindre consommation d'énergie ;
- une réduction de la production de déchets :
- une diminution des émissions de gaz à effet de serre ;
- un meilleur confort et une meilleure qualité de vie.
Ceux qui investissent dans ces biens bénéficient d’une meilleure valorisation, d’une demande plus forte des locataires voire d’avantages fiscaux intéressants.
Le label BBC, la certification HQE ou encore le label BREEAM indiquent aux investisseurs les bâtiments les plus vertueux.
Les critères à évaluer pour conjuguer climat et investissement locatif
Avec le changement climatique, il devient essentiel de considérer les risques et les opportunités liés à l'évolution du climat avant de se lancer dans un investissement immobilier. La stratégie d'investissement doit désormais prendre en compte les types de biens, les caractéristiques des zones géographiques ainsi que les évolutions du marché.
Les prévisions à long terme
Pour déterminer où réaliser son investissement immobilier afin d’éviter au maximum les effets du dérèglement du climat, commencez par vous informer sur le climat actuel et futur du lieu qui vous intéresse.
Pour cela, plusieurs outils en ligne basés sur différentes données et scénarios vous permettent de comparer le climat d'une ville à une autre. C’est le cas de la plateforme Où vivre, qui prédit les climats futurs de plusieurs villes françaises en 2050 ou 2071.
Il faudra également surveiller les manifestations concrètes et visibles des changements climatiques qui pourraient survenir dans la localité concernée.
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La localisation du bien
Une fois la région voire la localité déterminée, intéressez-vous encore plus précisément à l’emplacement. Vous craignez une crue ? Éliminez les biens à proximité du lit d’une rivière, même asséchée. Face aux feux, ne vous intéressez pas aux biens en bordure de forêt. Et pour se préserver d’une canicule, évitez un bien situé dans une « cuvette ».
Avec votre investissement immobilier, vous pouvez aussi décider d’agir pour la planète. Le lieu où se situe un bâtiment influence considérablement son empreinte carbone, en raison des différences de consommation d'énergie, de mobilité et d'accès aux services. Selon plusieurs études, les habitants des centres-villes ont généralement une empreinte carbone inférieure à celles des habitants de la périphérie. Pourquoi ? En raison d’une meilleure efficacité énergétique et d’une utilisation plus fréquente des transports en commun par rapport aux voitures, ce qui réduit la pollution atmosphérique.
Un bien en centre-ville, à proximité de vastes espaces verts et d’un réseau de transports : une excellente option pour mêler investissement durable et écologie.
Les innovations écologiques
Pour réaliser le meilleur investissement immobilier et écologique, sélectionnez attentivement le type de bien, notamment en termes d'innovations écologiques. Il est recommandé de privilégier les bâtiments innovants tels que :
- les constructions à bas carbone ;
- les constructions à énergie positive ;
- les édifices avec des espaces végétalisés ;
- des immeubles construits avec du bois et autres matériaux aux normes particulières ;
- les logements connectés, etc.
Avec ces solutions, les investisseurs bénéficient à moyen et à long terme d’une valorisation du bien immobilier, d’une forte demande locative, de rentabilités intéressantes et parfois d’avantages fiscaux.
- Inondations, canicules à répétition, érosion ou encore feux de forêts font partie des principales conséquences du réchauffement climatique.
- Impossible de prédire le climat dans 10, 20 ou 30 ans : la localisation de votre investissement immobilier doit prendre en compte les conséquences actuelles et celles possibles selon les différents modèles.
- Des biens immobiliers bien isolés, aérés pour lutter contre la chaleur ou éloignés d’un cours d’eau attireront davantage les locataires.
