Investir dans l'immobilier locatif en hiver : quels avantages ?
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Et si l’hiver était la meilleure saison pour investir dans l’immobilier locatif ? À cette période de l’année, les prix se stabilisent, les taux d’emprunt se négocient plus facilement et la demande diminue. Comment profiter des avantages de l’hiver et contourner les inconvénients ? Découvrez pourquoi ne pas geler votre projet immobilier locatif en hiver !
L'hiver, une saison idéale pour investir à prix attractif
Tout comme les cycles économiques, le marché immobilier, est soumis à des variations saisonnières. Certains éléments agissent plus particulièrement pendant les mois d'hiver.
Moins de demandeurs sur le marché immobilier
En hiver, le marché immobilier en France connaît un certain ralentissement. Les acheteurs, souvent absorbés par les fêtes ou refroidis par les conditions météorologiques, reportent leurs projets d’acquisition.
Ce phénomène réduit significativement la demande et modifie l'équilibre entre acheteurs et vendeurs. Conséquence : les biens disponibles sur le marché restent plus longtemps en vente, qu’il s’agisse d’appartements en ville ou de maisons dans des zones rurales. Autrement dit, les acheteurs prennent l’avantage !
De leur côté, les propriétaires constatent impuissants la baisse d'intérêt pour leur bien. Et doivent parfois revoir leurs exigences.... Cela se traduit par des prix qui se stabilisent voire, dans certains cas, diminuent légèrement pour attirer les acheteurs les plus motivés. Avec à la clef une marge de négociation plus importante !
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L'absence de concurrence sur le marché donne aussi plus de temps aux acheteurs pour évaluer chaque bien, sans subir de pression. C’est particulièrement le cas dans les régions de bord de mer, désertées par les touristes. À l’inverse, dans les stations de montagnes comme celles des Alpes, la saison bat son plein… Et là, la concurrence entre acheteurs peut faire grimper les prix entre 2 descentes de skis !
De façon générale, après l’euphorie post-Covid, le nombre de transactions immobilières baisse significativement en France ces dernières années. À fin septembre 2024, le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois s’élevait à 780 000, soit une baisse de près de 17 % en un an. En parallèle, la demande de location reste très soutenue, avec de moins en moins de bien sur le marché. C’est donc le moment de vous lancer dans un investissement locatif !
Rénovation hivernale : un calendrier de travaux moins chargé
Les investisseurs peuvent tirer parti de la saison hivernale pour lancer des rénovations énergétiques, afin de respecter les nouvelles normes diagnostiques. Cette période, souvent moins chargée pour les artisans, ouvre la porte à des travaux d’amélioration pratiques et économiques. Cela réduit les délais d’intervention et peut entraîner une baisse des tarifs.
Attention : si vous réalisez un investissement immobilier à la montagne, par exemple dans une station de ski des Alpes, l’hiver sera au contraire la saison la plus remplie pour les entreprises. Faites réaliser, si possible, vos travaux à une autre période de l’année.
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Des taux d’emprunt intéressants en fin d’année
Au-delà des opportunités liées aux travaux de rénovation, l’hiver se montre aussi avantageux sur le plan financier. Chaque fin d’année, les taux d'emprunt immobiliers connaissent en effet une certaine baisse.
Les banques cherchent à finaliser leurs objectifs annuels. Une période propice à la négociation pour les emprunteurs, car les établissements financiers peuvent proposer des coûts plus compétitifs pour attirer de nouveaux clients et commercialiser de nouveaux prêts. Ou comment obtenir un financement à moindre coût, qui augmentera mécaniquement la rentabilité de votre investissement locatif.
Ne vous contentez pas d’un prêt à taux avantageux ! Tout au long de la vie du crédit, l’assurance du prêt pèsera sur vos mensualités. Or, la loi Lagarde interdit aux banques d’imposer leur propre assurance. Vous pouvez donc faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure offre.
L'opportunité d'évaluer la qualité du bien
Avec les chaleurs de l’été, le froid hivernal est l’autre condition extrême que le logement devra affronter. Visiter puis acheter un bien en hiver vous donne l’occasion d’évaluer le logement dans des conditions souvent exigeantes et de déceler ses éventuelles faiblesses. L’humidité, la qualité de l’isolation ou les courants d’air se détectent plus facilement à cette saison.
Ces éléments vont influencer directement le confort des futurs locataires et donc la rentabilité locative. Vous pourrez ainsi mieux vous projeter sur les travaux à réaliser.
L’article R.271-1 du Code de la construction oblige le vendeur à fournir des diagnostics immobiliers précis, incluant les performances énergétiques. Les logements les plus mal classés (les passoires thermiques) sont progressivement interdits à la location.
Les quelques désavantages de l'investissement en hiver
Malgré ses avantages, investir dans l’immobilier locatif durant l’hiver nécessite quelques précautions et une certaine capacité de projection. Mais des éléments du logement se montrent plus difficiles à évaluer !
L'impossibilité de juger certains aspects du logement
Pendant l’hiver, certains critères comme la luminosité ou l’état des espaces extérieurs échappent souvent à une évaluation précise. Les jardins, en repos hivernal voire recouverts de neige, ne reflètent pas tout leur potentiel. Quant à la luminosité de l’appartement ou de la maison, à Paris comme à la montagne, elle se montre souvent limitée en hiver, sans compter la nuit qui tombe plus rapidement ! Une contre-visite est recommandée, par exemple à un autre moment de la journée.
La difficulté à se projeter avant l'achat
L’hiver, avec ses journées courtes et son climat rigoureux, ne rend pas toujours justice aux qualités d’une maison. Les acheteurs doivent faire preuve d’une vraie capacité de projection pour imaginer le bien dans un autre contexte. Des photos du jardin fleuri au printemps ou une vidéo du salon baignée dans la lumière de l’été peuvent parfois aider à se faire une idée. Et déclencher la décision d’achat !
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L'importance d'un contrôle complet et minutieux
Avant de se lancer, les investisseurs doivent rester vigilants quant à l’analyse technique du bien, comme l’état des systèmes de chauffage ou la résistance à l’humidité. Un conseil qui vaut en hiver comme à n’importe quelle saison ! Une installation électrique aux normes, des sanitaires en bon état, des fenêtres étanches… Quelle que soit la saison, ces éléments restent facilement vérifiables. Si des travaux de rénovation s’imposent après votre achat, il faut en tenir compte dans la négociation financière du bien.
Investir en hiver dans une résidence secondaire à la montagne
Pour un investissement immobilier locatif, la montagne fait partie des options intéressantes. Le principe est simple : vous occupez votre bien quelques semaines par an et vous le louez le reste de la saison d’hiver.
Ce type d’investissement immobilier exige une bonne coordination pour faire correspondre votre planning à celui de vos locataires potentiels. Il vous faut aussi trouver une agence immobilier sur place pour assurer toute la gestion. Néanmoins, vous profitez à la fois d’une résidence secondaire et d’un investissement locatif, le tout avec un seul achat ! Calculez bien la rentabilité : à la montagne, l’essentiel de l’année se jouera sur une période restreinte.
L’hiver est un bon moment pour mener vos recherches. Vous évaluez ainsi le potentiel de la station lors de son pic d’activité et pouvez constater des aspects très concrets, comme le temps pour se rendre au pied des pistes de skis depuis votre (futur) appartement. Cependant, les prix peuvent aussi grimper lors de cette période, avec une demande plus élevée que le reste de l’année.
- L’hiver offre des opportunités pour investir à des prix attractifs et avec des conditions favorables.
- La demande en berne et les conditions plus attractives des banques jouent en faveur des acquéreurs.
- En hiver, il est plus facile de vérifier certains éléments comme l’isolation des biens avant l’achat.
- Pour d’autres aspects, il faut savoir se projeter et imaginer par exemple le bien en plein été ou le jardin au printemps.
- Peu importe la saison, une analyse complète reste indispensable pour garantir un investissement réussi.
- Investir dans les stations de montagne vous donne la possibilité de profiter d’une résidence secondaire que vous pouvez louer, en saison, aux amateurs de ski.
