Immobilier de montagne : avantages et inconvénients

Acheter un pied-à-terre à la montagne est avant tout un « investissement plaisir » pour celles et ceux qui aiment les sports d'hiver ou encore le charme de la montagne l’été. Quel est l’état actuel du marché de l’immobilier à la montagne en France ? L’achat d’un logement de montagne, est-il une bonne stratégie d’investissement ? Quelles sont les perspectives et quelle fiscalité adopter pour votre projet d’achat immobilier ? Ooinvestir est là pour vous éclairer sur le sujet. 

Le point sur le marché immobilier de montagne

L’Association Nationale des Maires des Stations de Montagne a enregistré en 2020 une nette augmentation du taux d’occupation des hébergements dans les stations de montagne par rapport à 2019 : +3,7 % sur l’été 2020.

« La très belle saison estivale que nous venons de vivre en montagne est la preuve que les atouts dont bénéficient nos territoires sont de plus en plus en phase avec les attentes des vacanciers. Le climat de la montagne a également été recherché en période de canicule. » évoque Charles Anges GINESY, Président de l’ANMSM. 

Par ailleurs, le marché de l’immobilier de montagne a connu une année 2019 exceptionnelle, avec des volumes de transactions atteignant des sommets selon Jean-Jacques Botta, président de la chambre Fnaim Savoie Mont-Blanc. Ce fut le cas notamment grâce aux taux de crédits, éminemment bas et au travail des promoteurs immobiliers proposant des produits correspondant davantage aux attentes des investisseurs. 

Parmi les 6 massifs montagneux, ce sont les Alpes du Nord qui arrivent sur la première marche du podium, avec un prix moyen de 4 895 €/m², bien loin devant les Alpes du Sud (2, 549 €/m²), le Jura (2 484 €/m²), le Massif central (2 083 €/m²), les Vosges (2 055 €/m²) ou encore les Pyrénées (1  940 €/m²). Les Alpes du Nord ont progressé de + 5,6 % en 2019 contre seulement 1,7 % pour les Pyrénées. Autant dire que l’écart qui se creuse est loin de pouvoir s’atténuer. 

Le succès de certaines stations repose sur plusieurs éléments qu’il faut prendre en considération avant de se lancer dans un achat immobilier à la montagne : 

• L’accessibilité en voiture ou en transports en commun ;
• Les infrastructures disponibles ;
• L’offre de commerces et services ;
• Le niveau d’enneigement ;
• les activités proposées aux vacanciers en toute saison.

Ainsi, la station de ski savoyarde réputée de Val-d’Isère, en Rhône-Alpes, arrive en tête et devient la station la plus chère de France, surpassant de loin ainsi Courchevel, Megève et Méribel !

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Comparatif des prix de vente moyen au m² selon les massifs montagneux et les stations :

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Allier plaisir et investissement locatif, rentabilité et fiscalité : les avantages d’un investissement dans l’immobilier de montagne

Faire l’achat d’un logement à la montagne est un investissement qui relève du plaisir et qui permet, tout en étoffant son patrimoine, de concilier placement locatif et loisirs.  Ceci à condition bien entendu, que le bien soit situé dans un lieu attractif. Vous avez le choix entre acquérir un bien dans une copropriété classique ou encore dans une résidence de tourisme. Voici leurs avantages.

Acheter un chalet ou un logement dans une copropriété pour le louer tout en profitant vous-même

Réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier de montagne traditionnel peut être l’occasion de profiter aussi d’une résidence secondaire à la montagne quelques semaines par an pour des vacances au ski l’hiver, ou des séjours en plein air l’été. 

Que vous choisissiez d’acquérir un chalet ou bien un appartement dans une résidence en copropriété, investir dans l’immobilier traditionnel de montagne signifie que vous achetez un logement pour en assumer la charge. Vous pouvez l’acheter nu et le proposer meublé (sous le statut de loueur en meublé non professionnel). Vous êtes le seul décisionnaire quant à la location de votre bien pour le rentabiliser et vous pouvez décider d’en profiter quand bon vous semble. 

En terme de fiscalité, les revenus locatifs issus de la location saisonnière meublée de votre appartement à la montagne seront à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à la manière des locations meublées longue durée. Vous pouvez opter entre 2 régimes : le régime forfaitaire (50 % d’abattement sur les revenus locatifs) ou le régime réel (amortissement comptable du bien).

Dans le cadre d’une résidence secondaire à la montagne, le revenu locatif ne sera pas le seul élément qu’il faudra prendre en compte dans votre achat immobilier. En effet, vous ne percevrez pas de revenus complémentaire tout au long de l’année. Toutefois, il est bien évident que la location saisonnière est une composante intéressante permettant de couvrir une partie des frais d’achat et d’entretien du logement tout en vous constituant à moyen terme un actif immobilier rentable et de qualité.

Investir dans une résidence de tourisme à la montagne pour une rentabilité attractive

Si vous préférez investir dans un logement situé au sein d’une résidence de tourisme à la montagne et passer par un gestionnaire spécialisé, sachez que ce type d’investissement vous permet de défiscaliser une partie de vos loyers : 71 % d’abattement contre 50 % pour une location meublée classique. Là aussi,  vous devrez vous déclarer sous le statut LMNP.

Dans le cadre d’un investissement dans une résidence de tourisme, vous devrez acquérir un logement dans un ensemble proposant des services (accueil, restauration, service de ménage…). Votre achat se fera auprès d’un promoteur immobilier et vous signerez un bail commercial avec la société de gestion exploitant la résidence et votre appartement (achat de mobilier, recherche de locataire, entretien, encaissement et versement des loyers). Vos loyers nets seront quant à eux garantis durant 9 ans. 

Dans le cadre d’un investissement dans une résidence de tourisme à la montagne, vous ne pourrez pas du tout profiter du logement. 

Les inconvénients de ce type de placement

Même si les sports d’hiver restent un loisir privilégié des Français et des touristes internationaux, un achat d’appartement ou de chalet à la montagne ne doit pas être réalisé sur un coup de tête. Pour acheter un bien dans une station de ski vous permettant d’obtenir une rentabilité locative élevée, vous devez prendre en compte différentes contraintes

Contrainte 1 : devoir choisir une station en altitude

Le niveau d’enneigement représente l’un des paramètres qui peut freiner la demande des vacanciers à partir à la montagne. C’est un fait que le réchauffement climatique menace bon nombre de massifs montagneux et les glaciers en altitude à l’horizon 2050. C’est pourquoi, afin de réduire le risque de vacances locatives, vous avez intérêt à favoriser l’achat d’un bien dans une station de haute altitude (> à 1 800 m), équipée de canons à neige, pour assurer un enneigement maximum sur les mois d’hiver. 

La position du logement dans la station de ski sera également déterminante quant au potentiel locatif et à la compétitivité du prix proposé à la location. Contrairement à d’autres placements, l'immobilier locatif à la montagne possède des règles qui lui sont propres, plus astreignantes que pour un investissement immobilier classique.

Contrainte n°2 : garantir la facilité d’accès aux pistes de ski

Autre composante à prendre en compte, l’accessibilité au domaine skiable pour les vacanciers. Ce dernier doit en effet permettre à vos locataires, de parvenir facilement aux pistes ou être à proximité des remontées mécaniques au risque de voir votre logement délaissé au profit d’autres bien plus accessibles. 

Contrainte n°3 : répondre aux nombreuses exigences des vacanciers

Lorsque vous effectuez votre recherche de logement à la montagne, veillez à ce que le bien immobilier soit neuf ou en très bon état et qu’il possède, dans l’idéal, une surface habitable de plus de 30 m² pour attirer les familles. Ainsi, les appartements neufs de 2 ou 3 pièces, disposant d’un espace extérieur comme un balcon ou une terrasse et offrant une vue sur les massifs montagneux, seront plus appréciés par vos futurs locataires. Le logement doit être également confortable dans une résidence de qualité et doté d’un cachet typique montagnard pour inviter les touristes à y séjourner. Faites en sorte de privilégier l’achat d’un bien immobilier dans une station possédant une bonne réputation, des services, des commerces et des activités.

Contrainte n°4 : assurer la rentabilité de votre investissement dans un environnement compliqué

Enfin, pour terminer, le taux de rentabilité est un autre critère à prendre en considération avant de signer l’achat d’un bien immobilier à la montagne. Étudiez avec soin le coût lié à l’entretien de la résidence de montagne dans laquelle vous souhaitez réaliser votre investissement locatif et ayez en tête que l’environnement climatique de la montagne peut avoir un impact direct sur celle-ci. Les vents, les tempêtes et l’humidité peuvent en effet avoir des effets néfastes notamment sur les façades.