Faut-il investir dans l’immobilier à Grenoble ?
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Investir à Grenoble est sans conteste l’opportunité de compléter ses revenus tout en offrant un cadre de vie privilégié et un environnement dynamique à ses locataires. Cette commune de la région Auvergne-Rhône-Alpes n’est pas en reste côté immobilier. Elle séduit en particulier les amateurs de glisse, de grands espaces et les amoureux de la nature.
Quelle est la tendance globale sur le marché grenoblois ? Quelles sont ses spécificités ? Quels sont les points forts de la ville alpine en faveur d'un investissement immobilier ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un achat locatif à Grenoble ? Quels sont les quartiers où investir à Grenoble et pour quelles raisons ? Ooinvestir vous propose un état des lieux du marché local avec ses opportunités et ses inconvénients.
Investissement immobilier à Grenoble : caractéristiques et spécificités
Alors que Grenoble a longtemps souffert de sa situation en fond de vallée et de son niveau élevé de pollution, cette ville de l’Isère est parvenue à se réinventer au fil des années et compte aujourd’hui un certain nombre d’avantages. Candidate pour être capitale verte européenne 2022, celle que l’on surnomme la « capitale des Alpes » porte une attention particulière à la nature et garantit à ses habitants un cadre de vie respectueux de la faune et de la flore
Ville à la fois historique, culturelle, scientifique, sportive et dynamique, Grenoble met tous les atouts de son côté si vous envisagez un investissement immobilier locatif. D’ailleurs, la commune des Alpes offre un cadre de vie exceptionnel entre nature et montagne et était classée en 2018, selon l’Express, 19ème ville la plus attractive parmi les grandes métropoles françaises, derrière Nice, Toulouse, Bordeaux et devant Saint-Etienne ou encore Annecy.
En s‘intéressant à l’évolution des prix de l’immobilier à Grenoble, il est aisé de remarquer qu’il baisse de manière constante depuis 10 ans, un phénomène assez rare en France. La faible croissance démographique et la périurbanisation expliquent cette diminution. Il s’agit néanmoins d’une bonne nouvelle pour les bailleurs qui peuvent ainsi investir à Grenoble à moindre coût ou sans apport conséquent.
Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Grenoble ?
Investir dans l’immobilier locatif à Grenoble peut être un choix judicieux, notamment car la ville garantit un complément de revenu fiable au vu des différents atouts qu’elle possède.
Grenoble classée 5ème en France pour sa densité d’étudiants
D’après une enquête menée par letudiant.fr, Grenoble est la 5ème ville de France en densité d’étudiants. En effet, avec près de 60 720 jeunes sur l’année scolaire 2019-2020, Grenoble est prisée pour la qualité de son enseignement, sa vie estudiantine et ses universités/écoles réputées (Sciences Po Grenoble, Grenoble Ecole de Management, Institut Polytechnique de Grenoble…). Les étudiants sont donc nombreux à rechercher une chambre ou un appartement T1 (studio), ce qui fait le bonheur des propriétaires de logements de petite surface.
La première ville de l’Isère : un important vivier d’emplois
Particulièrement dynamique sur le plan économique, la région grenobloise représente aussi un important vivier d’emplois, grâce à l’implantation d’un pôle de recherche scientifique et à la présence massive de grands groupes industriels, comme Brun, Lustucru, Teisseire, etc. Les offres d’emplois y sont donc nombreuses, ce qui attire tout autant les jeunes actifs, les cadres que les familles en quête d’appartements ou de maisons spacieuses (3 pièces ou plus).
Grenoble, une ville qui innove sans cesse
La ville de Grenoble avance, en témoignent ses nombreux projets de réaménagement en cours. Leur objectif ? Améliorer la qualité de vie des grenoblois et leur offrir un environnement toujours plus dynamique et agréable. Avec une telle ambition de modernisation, la métropole alpine ne peut que progresser, attirer de nouveaux habitants et dynamiser son marché immobilier… locatif !
Des atouts sportifs, touristiques et culturels indéniables qui attirent les curieux
Grenoble est idéalement située dans l’Hexagone. En effet, en plus d’être une ville cosmopolite, elle présente l’avantage d’être localisée à deux pas des Alpes, ce qui permet aux habitants comme aux touristes de pratiquer de nombreuses activités sportives (ski, randonnée, parapente…).
La commune de Grenoble compte enfin des atouts culturels indéniables, comme le festival international du cirque, le festival du film court en plein air ou encore le Grenoble Jazz festival, parmi tant d’autres évènements. Ces moments forts attirent chaque année de nombreux touristes, curieux de « vivre à la grenobloise », de découvrir le patrimoine ainsi que les richesses culturelles de la ville.
Vers quel type de bien se tourner pour investir à Grenoble et pour bénéficier d’une fiscalité attractive ?
Un appartement de petite surface synonyme de bonne rentabilité locative
Étant donné la forte population estudiantine et touristique de Grenoble, les propriétaires sont nombreux à se tourner vers un logement de petite surface pour optimiser leur rendement locatif, par exemple un appartement de type studio ou un 2 pièces bien situé. Néanmoins, d’autres investisseurs font le choix d’acheter à Grenoble un appartement plus spacieux (3 pièces ou plus) pour le proposer soit à une famille, soit en colocation, en fonction du quartier et de leur projet locatif. Dans tous les cas, la grande ville française cherche à attirer les investisseurs. Pour ce faire, différents avantages fiscaux leur sont proposés en fonction du statut fiscal qu’ils choisissent (loi Pinel, loi Malraux, dispositif Monuments Historiques, bail étudiant, statut LMNP…).
Des appartements neufs Pinel dans un quartier résidentiel ou une résidence
Les investisseurs optant pour un appartement ou une maison neuve peuvent bénéficier du dispositif Pinel à Grenoble (située en zone B1). La loi Pinel leur accorde une réduction d'impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de leur investissement, en fonction de la durée de mise en location qu’ils choisissent (6, 9 ou 12 ans). La loi Pinel a encore de beaux jours devant elle à Grenoble, notamment grâce à la multitude de quartiers résidentiels qui fleurissent actuellement.
À côté de cela, la loi Censi-Bouvard accorde elle-aussi des avantages fiscaux, comme une réduction d’impôts de 11 % du montant d'investissement, pour des investissements immobiliers locatifs meublés neufs dans une résidence de services (une résidence étudiante ou une résidence services seniors par exemple).
Investir à Grenoble sous le statut LMNP ou dans un appartement à rénover
Il est aussi conseillé d’investir à Grenoble sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) puisque ce dernier accorde un certain nombre d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’appartements meublés (abattement fiscal sur les revenus locatifs ou amortissement du bien immobilier).
À Grenoble, si les bailleurs optent pour un appartement ou une maison à rénover, ils peuvent profiter du dispositif Malraux qui leur accorde une baisse d'impôts de l'ordre de 30 % du montant des travaux si le bien se situe dans un secteur sauvegardé, et de 22 % si le logement est localisé en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Il est également possible de bénéficier du dispositif Monuments Historiques et de se voir accorder une diminution d'impôts si l’investissement immobilier locatif concerne un monument classé.
Grenoble : les quartiers sur lesquels miser pour votre investissement
Lors d’une recherche d’investissement immobilier dans une ville comme Grenoble, il est indispensable d’étudier avec attention les différents quartiers. Et en matière d’immobilier locatif, la métropole alpine compte justement plusieurs quartiers intéressants.
Le quartier du centre-ville
L’hypercentre de Grenoble, notamment le quartier historique de Notre-Dame, est le secteur le plus animé de la ville. C’est aussi celui qui compte le moins de maisons en vente puisqu’il concentre surtout des appartements. Non loin de la gare, fréquenté par les étudiants et les jeunes actifs en particulier, il draine un important flux de visiteurs grâce à ses nombreux services : commerces, bars, restaurants, discothèques… Les touristes en quête d’une location privilégient également ce quartier. De ce fait, les studios et les T1 sont les types de logements les plus loués.
Le quartier de l’Île verte
L’Île verte est un quartier résidentiel de Grenoble particulièrement apprécié pour ses vastes espaces de verdure. Le secteur attire les familles ou les jeunes couples, qui souhaitent profiter « du calme à la ville ». La zone est très agréable puisque localisée à proximité du centre-ville et avec diverses commodités et commerces de proximité. Les investisseurs sont invités à rechercher une maison avec jardin dans ce quartier, recherche immobilière favorite des potentiels locataires.
Le quartier de Berriat
Investir à Grenoble dans une zone étudiante est forcément un pari gagnant pour les propriétaires, notamment s’ils misent sur un studio ou un appartement de petite surface en LMNP. En effet, les jeunes souhaitent surtout être situés à proximité de leur université ou de leur école, afin de simplifier leur quotidien. C’est justement la force du quartier de Berriat. Ce dernier compte en son sein l’école de commerce ainsi que l’IUT, ce qui explique pourquoi il est tant recherché par les jeunes locataires et leurs garants.
Le quartier d’Europole
Les investisseurs peuvent également opter pour un quartier d’affaires lors de leur achat locatif. Ainsi, ils attireront les cadres, les familles et les jeunes actifs souhaitant accélérer leur carrière. Si tel est votre projet, le secteur de l’Europole est recommandé. Localisé à l’ouest du centre-ville de Grenoble, il s’agit du plus important quartier d’affaires de l’agglomération. En outre, si vous décidez de remettre votre bien en vente dans le futur, sachez que les appartements ne restent pas longtemps sur le marché dans ce secteur.
La zone est également propice pour un investissement locatif à destination des étudiants grâce à la présence d’une autre école de commerce et de la Cité scolaire internationale.
La banlieue de Grenoble
Comme expliqué précédemment, l’agglomération grenobloise fait face à un phénomène de périurbanisation important. En effet, de nombreux habitants, notamment les familles ou les jeunes couples, font le choix de délaisser la ville au profit des communes environnantes, plus résidentielles. Pourquoi délaisser les quartiers du centre pour la banlieue ? Tout simplement car les villes des environs offrent un cadre de vie idyllique, entre montagne et ville. Les villes de Saint-Egrève, Sassenage, Claix ou encore Saint-Ismier font partie des plus plébiscitées. Dans celles-ci, l’offre de biens immobiliers est répartie entre ancien et neuf et concerne surtout des maisons avec jardin.
Quel budget pour investir à Grenoble dans l’immobilier ?
D’après le site dividom.com, le prix au mètre carré à Grenoble est d’environ 2 380 €. L’accès à la propriété est donc bien plus accessible en comparaison à d’autres villes de France comme Paris ou Marseille, mais aussi beaucoup d’autres villes de province. Par ailleurs, la rentabilité locative brute moyenne de 5,45 % selon dividom.com, soit un rendement locatif assez élevé, avec la possibilité de louer son bien aux alentours de 10,8 € par mètre carré.
Investir à Grenoble, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, est un choix pertinent du fait de sa qualité de vie, du marché de l’emploi qui s’y porte bien et de la forte proportion d’étudiants. C’est donc le moment opportun pour franchir le pas au sein de la capitale iséroise. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, comme une agence, qui peut s’occuper de la gestion de votre bien.
Vous souhaitez investir à Grenoble et bénéficier d’un dispositif de défiscalisation ? Un conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera dans votre démarche.
- Classée devant Saint-Etienne ou Annecy au classements des villes les plus attractives de l'Express, Grenoble compte de nombreux atouts pour un investissement immobilier locatif.
- Avec de nombreux écoles renommées, la ville de Grenoble accueille de nombreux étudiant chaque année en quête d'un logement.
- Innovante et dynamique, elle mène actuellement plusieurs projets de réaménagement urbain.
- En location meublée ou vide, sur le marché immobilier neuf ou ancien, les opportunités immobilières ne manquent pas tandis que Grenoble se démarque par des prix immobiliers encore très bas.
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