La colocation : un investissement locatif rentable
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Vous souhaitez réaliser un investissement locatif rentable et pérenne ? Optez pour la colocation ! Choisir des colocataires pour la location de votre logement constitue une source de revenus sûrs et élevés. Mais ce type d’investissement nécessite de prendre quelques précautions pour être bien rentable. Ooinvestir vous dévoile donc toutes les informations à connaître sur l’investissement en colocation pour vous aider à y voir plus clair avant de vous lancer dans un tel projet.
Pourquoi la colocation a le vent en poupe ?
Depuis quelques années, la colocation s’impose comme une véritable tendance immobilière, en particulier dans les grandes villes. Locataires comme propriétaires trouvent leurs intérêts dans ce type de location.
La colocation : une tendance qui se démocratise
Face à la saturation du marché immobilier et des loyers toujours plus élevés, la colocation devient un mode d’habitation privilégié par un grand nombre de Français. Si la colocation restait une tendance propre aux étudiants il y a quelques années, elle tend à se démocratiser. Jeunes actifs, couples et retraités sont de plus en plus attirés par la vie en colocation. En effet, les salariés représentent actuellement plus de 45 % des locataires en colocation alors que les étudiants ne représentent que 40 % du marché.
La colocation a 2 avantages principaux :
- le loyer est moins onéreux que pour une location individuelle ;
- elle permet de bénéficier d’un logement plus grand.
C’est aussi un véritable mode de vie pour ceux qui souhaitent partager certaines pièces d’un appartement ou d’une maison, tout en conservant un espace privé.
De plus, il est souvent difficile de trouver un appartement dans de grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille. Comme la demande est plus élevée que l’offre, la colocation s’impose comme une solution de repli intéressante.
L’intérêt d’investir en colocation
Ces bouleversements du marché immobilier constituent une aubaine pour les investisseurs. L’intérêt d’un investissement locatif à destination exclusive de colocataires repose essentiellement sur sa forte rentabilité.
Louer son bien facilement
Investir dans l’immobilier à destination d’une colocation représente le meilleur moyen d’assurer un taux d’occupation élevé de votre logement. La présence importante de centres universitaires et de pôles d’activités fait des grandes villes comme Toulouse, Lyon ou Paris les principaux lieux d’investissement locatif à privilégier. La demande locative étant particulièrement importante, vous aurez la certitude de trouver des locataires pour occuper votre maison ou votre appartement.
Bénéficier d’une rentabilité plus élevée
Cette forte tension immobilière joue un rôle dans la rentabilité de votre appartement. Effectivement, la demande étant plus élevée que l’offre, le montant des loyers est régulièrement revu à la hausse. De plus, vous avez le choix entre 2 types de baux pour la location de votre logement :
- le bail commun : l’appartement est loué à un groupe solidaire de colocataires qui dispose d’un bail unique ;
- le bail individuel : chaque locataire dispose de son propre bail et règle son propre loyer pour l’occupation du bien.
Selon la configuration du logement et le nombre de locataires, le bail individuel peut assurer une rentabilité plus élevée aux propriétaires.
D’autant plus que les obligations légales se rapportant au bien en location sont quasi-inexistantes. Que vous disposiez d’un T3, d’un T4 ou d’un T5, vous pourrez prendre autant de locataires que vous le souhaitez. Il existe cependant quelques conditions à respecter concernant la surface minimale louable en colocation :
- bail individuel : chaque locataire doit disposer d’un espace de 9 m2 minimum et de 2,20 mètres minimum de hauteur sous plafond (soit 20 m3) ;
- bail commun : la surface du logement doit être de 16 m2 minimum pour 2 locataires puis de 9 m2 en plus pour chaque colocataire supplémentaire. Ainsi, vous pouvez louer un appartement de 25 m2 à 3 personnes.
Vous pouvez donc multiplier les baux selon la composition de votre bien et vous assurer ainsi une belle rentabilité.
Investir en colocation : avantages et inconvénients
Au-delà d’une rentabilité importante, l’investissement en colocation comporte des atouts considérables. Il présente aussi des inconvénients qui peuvent toutefois être contournés à l’aide de quelques astuces. Voici donc les principaux avantages et inconvénients d’un investissement en colocation.
Avantage n° 1 : un risque d’impayé faible
Si vous avez la certitude que votre logement sera toujours occupé, vous avez aussi l’assurance que le loyer sera payé. En effet, si vous optez pour un bail commun, vous pourrez y inclure une clause de solidarité.
Régie par la loi ALUR, la clause de solidarité constitue un gage de paiement pour le propriétaire. Elle indique que les colocataires doivent être solidaires entre eux en cas de défaut de paiement de l’un des occupants. Autrement dit, si une partie du loyer n’est pas payée, le bailleur peut en exiger le règlement auprès de n’importe quel locataire. De plus, si l’un des colocataires quitte le logement, il reste solidaire des autres occupants durant 6 mois, sauf si le nom d’un nouvel arrivant est porté sur le bail entre-temps.
Enfin, les locataires peuvent bénéficier d’allocations logement, quelle que soit la nature du bail (individuel ou commun). Elles sont calculées en fonction de leurs ressources et du montant du loyer et sont directement versées au propriétaire.
Avantage n° 2 : des avantages fiscaux
Si vous louez votre logement nu, vous devrez déclarer vos loyers en tant que revenus fonciers. Vous pourrez bénéficier d’un abattement automatique de 30 % si vous respectez les conditions du régime micro-BIC ou bien déduire toutes vos charges de vos loyers.
En revanche, votre défiscalisation sera plus intéressante si vous louez en meublé..
En effet, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de déclarer ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, 2 régimes d’imposition existent :
- le régime simplifié (micro-BIC) : abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs, correspondant à une estimation de vos charges locatives annuelles ;
- le régime réel : vous déclarez le total de vos revenus locatifs après déduction des charges (travaux, assurances, etc.). Cependant, contrairement à une location nue, vous pourrez en plus appliquer l’amortissement du mobilier comme du bien immobilier en lui-même.
Le régime micro-BIC est particulièrement intéressant par sa simplicité et le taux d’abattement est généralement plus important que les charges locatives réelles. Toutefois, le régime réel sera plus adapté si les charges représentent plus de la moitié des revenus locatifs.
Attention : si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 euros et à la moitié des ressources de votre foyer, vous devrez changer de statut pour celui de loueur meublé professionnel (LMP).
Inconvénient : une gestion complexe
Investir en colocation est intéressant sur bien des points mais demande une gestion rigoureuse du logement loué. Entre le turn-over plus fréquent (en particulier pour des baux individuels), les demandes particulières, les travaux de réparation, la rédaction de nouveaux baux… L’implication du propriétaire est plus importante que pour un locataire unique, surtout s’il dispose de plusieurs biens ! De plus, vous devrez prendre connaissance des modalités légales qui régissent l’immobilier locatif en colocation et vous mettre régulièrement à jour si vous n’êtes pas un investisseur immobilier aguerri. Vous devrez donc consacrer du temps à la gestion immobilière et être rigoureux. Alternative : confier votre bien à une agence, moyennant quelques frais supplémentaires.
Comment optimiser son investissement en colocation ?
Il existe quelques astuces pour vous permettre d’optimiser et pérenniser votre investissement immobilier. Si la ville est déterminante dans le choix d’un bien (prix, occupation, etc.), d’autres éléments sont à considérer pour en augmenter le profit.
Améliorer l’aménagement et les prestations
Si vos locataires disposent de tous les équipements nécessaires à leur confort et de prestations complémentaires, vous limiterez fortement le turn-over. Frigo, machine à laver, lave-vaisselle, sèche-linge, climatisation : équipez votre bien au maximum pour optimiser vos chances de locations sur le long terme !
Cibler un profil type de locataire
Cibler un profil type de locataire constitue aussi un bon moyen de pérenniser votre location. Les jeunes actifs avec des revenus fixes sont des locataires idéaux pour occuper votre bien immobilier. Contrairement aux étudiants qui sont susceptibles d’occuper votre logement durant une période courte (entre 6 mois et 1 an), les salariés sont amenés à rester plus longtemps dans votre bien et privilégient la colocation pour gagner en qualité de vie (prix du loyer, praticité, etc.).
Et quitte à aménager votre bien immobilier, misez sur le coliving ! Cette forme de colocation haut de gamme permet aux colocataires de profiter d’une formule tout-en-un comprenant une chambre privée, des espaces de vie commune et des services complémentaires (salle de sport, piscine, salle de projection, etc.). Le coliving est très prisé et permet d’augmenter sensiblement le prix des loyers : une rentabilité actuellement estimée entre 4 % et 8 % ! Des promoteurs proposent des biens dans des résidences de ce type.
Confier sa gestion locative
Entre la comptabilité, le cadre légal (fiscalité, loi, rédaction des baux, etc.) et les demandes particulières des locataires, la gestion locative de vos biens peut se complexifier, surtout si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier. Confier, contre rémunération, la gestion locative à un prestataire s’impose alors une solution efficace pour louer vos biens sans trop d’implication et en conformité avec la loi. Le principal inconvénient d’un investissement en colocation est donc contourné pour laisser place uniquement aux avantages qu’il comporte…
- Investir en colocation assure des taux d’occupation et de rentabilité élevés.
- La location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité plus intéressante et de trouver plus rapidement des colocataires.
- Des astuces existent pour augmenter la rentabilité d’un investissement en colocation : aménagements, coliving, etc.
