Achat immobilier : quels sont les frais ?
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L’investissement immobilier reste l’un des meilleurs placements pour se constituer un patrimoine et générer de nouvelles sources de revenus. Mais en plus du coût d’acquisition de la pierre en elle-même, des frais annexes s’appliquent. Une mauvaise surprise pour les futurs propriétaires qui n’auraient pas anticipé ces dépenses… Ooinvestir vous explique tout dans cet article.
L’anticipation des frais : un point clé pour tout achat immobilier
L’achat d’un bien immobilier ne se résume pas au prix de l’appartement ou de la résidence. De nombreux frais plus ou moins cachés sont à intégrer à son budget d’acquisition d’un logement.
Ces dépenses annexes ne sont pas toujours énoncées clairement par les professionnels du secteur. Elles sont pourtant incontournables pour posséder un bien ou un terrain. Avant de signer le document de vente, vous devez donc être parfaitement informé pour savoir exactement combien vous coûtera la concrétisation de votre projet immobilier.
L’anticipation des frais supplémentaires est aussi essentielle pour l’obtention de votre prêt. En effet, la majorité des acquisitions dans le secteur de la pierre se fait grâce à un emprunt immobilier. En tant qu’emprunteur, vous devez pouvoir détailler à votre banque votre projet d’achat et les frais associés.
Voici quelques-uns de ces coûts supplémentaires :
- les frais de notaire ;
- les frais liés à la demande du crédit immobilier ;
- les frais de l’agence immobilière ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les travaux après achat, etc.
Prises individuellement, ces dépenses s’avèrent souvent minimes comparées au prix du logement lui-même. Mais elles représentent finalement une ligne non négligeable sur votre budget ! De fait, si vous ne les anticipez pas avant de vous lancer dans cette aventure, vous risquez de faire face à des surprises désagréables.
Les frais au moment de l’achat : agence immobilière, frais de notaire, frais liés au financement de l’investissement
Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, l’acquisition d’un logement (maison ou appartement) engendre de multiples frais dont une bonne partie est assurée par l’acheteur.
Les frais de l’agence immobilière
La plupart du temps, ces frais sont à la charge du vendeur. Néanmoins, c’est parfois à l’acquéreur de les régler !
Ces dépenses sont liées à la rémunération de l’agence par laquelle vous passez pour faire l’achat de votre résidence. C’est elle qui se chargera des négociations pour acquérir le bien de votre choix au meilleur prix. Avant le début des échanges avec le vendeur, la société spécialisée doit préciser ses honoraires à régler le jour de la conclusion du contrat de vente.
Consultez l’annonce pour voir si la mention FAI (frais d’agence inclus) apparaît.
La rémunération des agences dans le secteur de la pierre n’est pas encadrée par la législation. Par conséquent, la valeur des commissions est fixée librement par chaque professionnel immobilier. En général, il s’agit d’un pourcentage du prix de vente.
Toutefois, même si ces spécialistes ne sont pas tenus de respecter un barème, ils ont l’obligation de faire preuve de transparence. Ainsi, ils sont tenus d’afficher de manière visible le montant de leurs commissions dans leurs locaux ou sur leurs sites Internet.
Les frais de notaire
Également connue sous le nom de « frais d’acquisition », la rémunération de ce professionnel juridique est incontournable lors de l’achat d’un bien immobilier. Effectivement, pour que votre investissement soit parfaitement sécurisé et légal, la signature du document de vente du bien doit obligatoirement se faire devant un notaire. La certification de l’acte par ce professionnel juridique permet de garantir que toutes les étapes et les règles ont été respectées lors de l’achat du bien immobilier.
La certification du spécialiste engendre des frais, auxquels s’ajoutent les impôts et les droits qui doivent être collectés pour le compte de l’État.
Les taxes composent l’essentiel de ce qui est communément appelé « frais de notaire ».
Vous devez également régler les frais appelés « débours », payés en amont par le notaire pour récupérer l’extrait du cadastre, un état hypothécaire ou encore l’acte d’urbanisme.
Le montant des frais de notaire s’exprime généralement en pourcentage du tarif d’achat du bien immobilier. Ils varient selon le type de bien acquis (neuf ou ancien) et sa localisation géographique (les taxes dépendent de la commune et de la région). Ils sont entièrement à la charge de l’acheteur et doivent être réglés en une fois, le jour de la vente.
Les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont souvent de l’ordre de 2 à 3 % et varient entre 7 et 8 % lorsqu’il s’agit d’un bien ancien.
Les frais liés au financement de l’achat
L’acquisition d’un bien immobilier implique la plupart du temps un emprunt bancaire. Vous devez donc constituer un dossier de prêt immobilier irréprochable pour optimiser vos chances d’obtenir un crédit.
L’établissement bancaire auquel vous vous adressez vous imposera une assurance en cas d’inaptitude à rembourser votre crédit. Les frais d’assurance sont généralement compris entre 0,5 et 1,3 % du budget d’achat.
Sauf en cas d’hypothèque, la banque vous demandera de souscrire une garantie auprès de Crédit Logement.
Hormis l’assurance, la banque vous demandera aussi de régler les frais liés à la gestion et au montage du dossier de crédit immobilier. Néanmoins, sachez qu’il est possible de négocier le montant de ces frais auprès de votre établissement bancaire. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence !
Par ailleurs, si vous décidez de passer par un courtier, vous devrez aussi payer l’intermédiation. Pour rappel, le courtier est un professionnel qui joue le rôle d’intermédiaire entre le particulier qui souhaite souscrire un crédit et l’établissement bancaire. Cette dépense peut constituer un investissement rentable : grâce au courtier, vous pourrez bénéficier de meilleures conditions lors de votre demande.
Vous devrez convenir des tarifs de courtage avec le professionnel. Un courtier ne peut pas exiger le versement de ses honoraires avant l’obtention de votre prêt immobilier.
Tous ces frais doivent être couverts par un apport personnel. C’est généralement la raison pour laquelle les organismes bancaires exigent un apport équivalent à au moins 10 % du coût de votre achat immobilier.
Les frais post achat : charges de copropriété, l’impôt foncier, taxe d’habitation
Ça y est ! Vous êtes enfin propriétaire de votre bien. Mais même après l’achat immobilier proprement dit, vous devez faire face à plusieurs charges incontournables.
Les charges de copropriété
Ces charges correspondent à toutes les dépenses liées à la gestion et à l’entretien de la copropriété. Elles se répartissent entre les propriétaires de l’immeuble. Parmi les charges courantes dont vous devez vous acquitter figurent :
- la rémunération du personnel (concierge, par exemple) ;
- la rémunération du syndic ;
- l’entretien des parties communes ;
- le chauffage s’il est collectif ;
- la maintenance et les petites réparations ;
- l’électricité, le gaz ou l’eau, selon les copropriétés.
Généralement, ces charges sont dues par les propriétaires chaque trimestre. Ainsi, si vous achetez un studio au cours du 3e trimestre par exemple, vous commencerez à payer les charges intégralement à partir du 4e trimestre. Pour le trimestre en cours, le notaire réalisera un calcul au prorata entre le vendeur et l’acheteur.
La taxe foncière
L’impôt foncier est l’un des impôts locaux à régler lorsque vous devenez propriétaire immobilier. Cette taxe est perçue annuellement par les collectivités territoriales et s’applique aux maisons, aux studios, aux dépendances, etc. Vous serez également redevable de cet impôt si vous avez acheté une terre d’exploitation ou un terrain nu.
Cet impôt est réglé chaque année par les propriétaires au 1er janvier de l’année où la propriété bâtie ou non bâtie est imposée. Le calcul du montant de l’impôt est effectué par l’administration fiscale qui tient compte de 3 éléments :
- la valeur locative cadastrale ;
- le coefficient de revalorisation ;
- le pourcentage d’imposition voté par la commune.
Le calcul se fait selon la formule suivante : impôt foncier = base d’imposition x le taux d’imposition défini par la commune dans laquelle est situé le bien.
La taxe foncière inclut aussi la taxe des ordures ménagères pour financer les services d’enlèvement des déchets. Le montant de cette taxe peut être récupéré par le propriétaire auprès des locataires.
La taxe d’habitation
Comme l’impôt foncier, la taxe d’habitation concerne les personnes qui possèdent ou louent un logement. Le bien peut être vide ou meublé.
Auparavant, la taxe d’habitation s’appliquait à tous les logements. Depuis 2023, cet impôt n’est dû que pour les résidences secondaires.
Les frais annexes : travaux, déménagement
Ces charges supplémentaires ne sont pas systématiques lors d’un achat immobilier. Toutefois, il y a de fortes chances qu’elles surviennent après l’achat et/ou l’installation dans le bien immobilier.
Les travaux post-achat
Lorsque vous achetez un bien, notamment dans l’ancien, il est possible que tout ne vous convienne pas et que vous souhaitiez lui redonner une nouvelle jeunesse. Dans ce cas, la réalisation de travaux s’impose.
Vous pouvez par exemple changer les revêtements pour installer un modèle plus moderne ou adapté à vos goûts.
Autres possibilités : remplacer les fenêtres, rénover la cuisine, refaire la salle de bain, créer des cloisons ou encore modifier les réseaux électriques, d’eau et de plomberie. Toutes ces opérations ont un coût à prendre en compte avant de signer le contrat de vente du bien immobilier.
Le déménagement
Si vous avez l’intention d’acheter une maison ou un appartement pour en faire votre résidence principale, vous devrez prévoir les frais de déménagement.
Un déménagement induit généralement la location d’un camion dédié, des frais de carburant, voire le recours à une entreprise spécialisée. Selon les cas, vous devrez également payer pour la location d’un garde-meuble.
Pour déterminer le tarif exact de cette opération, tenez compte :
- du volume à déménager ;
- de la distance entre votre résidence actuelle et votre nouvelle demeure ;
- des conditions d’accessibilité ;
- des emballages ;
- des services annexes.
En somme, l’achat d’un bien immobilier reste une opération qui engendre de nombreux frais. Prenez-les tous en compte pour vivre sereinement votre investissement, et cherchez à réduire les coûts !
