Les 8 leviers de défiscalisation immobilière

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour développer votre patrimoine immobilier, préparer votre retraite, ou profiter de revenus complémentaires ? Pour inciter les investisseurs à acheter certains biens et dynamiser certains secteurs, l’État a mis en place des mécanismes de défiscalisation immobilière. Grâce à ces dispositifs, vous pouvez combiner investissement immobilier et avantages fiscaux. Ooinvestir fait le tour des différents leviers de défiscalisation pour l’investissement immobilier afin d’optimiser votre gestion de patrimoine.

Loi Pinel, investir dans l’immobilier locatif neuf

Le dispositif Pinel vise à pallier le manque de logements dans certains secteurs. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sous réserve de respecter certaines conditions.

• Les investisseurs doivent acheter un logement neuf, ou ancien s’il fait l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % de l’opération.
• Le bien doit se trouver dans une zone où le marché immobilier est tendu (zones Abis, A et B1).
• Les propriétaires doivent s’engager à louer le logement pendant au moins 6 ans.
• Le logement doit être loué à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.
• Le prix du loyer est encadré (article 2 terdecies C annexe 3 du code général des impôts).
• L'investissement en loi Pinel ne peut être supérieur à 300 000 € par an et par personne ni à 5 500 € par m² de surface habitable.

Le dispositif Pinel présente de nombreux avantage :

• Les biens se trouvent dans des zones où la demande locative est forte, ce qui a pour effet de réduire le risque de vacance locative.
• Les logements neufs bénéficient des garanties légales de construction.
• Les propriétaires profitent d’une réduction d’impôt sur le revenu suivant la période de mise en location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % de l’opération si le bien est proposé en location pendant 12 ans.

Loi Denormandie, rénover et louer des biens anciens

La défiscalisation proposée par le dispositif Denormandie est calquée sur le mécanisme Pinel. Toutefois, elle s’applique aux investissements locatifs dans l’immobilier ancien, afin d’inciter les propriétaires à rénover le parc immobilier dégradé. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les investisseurs doivent respecter des critères précis.

• Réaliser des travaux de rénovation ou de réhabilitation importants.
• Louer le logement comme habitation principale pendant au moins 6 ans. 
• Investir dans un bien se situant dans certaines communes comme Vichy, Calais, Chambéry, Melun, Limoges, ou Pointe-à-Pitre.

La loi Denormandie est encadrée par les mêmes seuils et plafonds que la loi Pinel concernant les ressources des locataires, les loyers, le plafonnement de la réduction. De plus, elle propose également des diminutions d’impôt sur le revenu identiques :

• 12 % du montant de l’opération pour une location de 6 ans,
• 18 % pour une location de 9 ans,
• 21 % si les investisseurs louent le logement pendant 12 ans.

Loi Malraux, acheter pour louer vide dans des secteurs protégés

La loi Malraux vise à favoriser la restauration des immeubles dans certains quartiers. Pour cela, les propriétaires doivent impérativement faire plusieurs démarches. 

1. Acheter un bien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans un quartier dégradé. Avant 2016, l’immeuble devait se trouver dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), un secteur sauvegardé, ou un quartier ancien dégradé.
2. Rénover intégralement l’immeuble, les travaux ne permettant qu'une restauration partielle sont exclus du dispositif.
3. S’engager à le louer vide pour un usage d’habitation et pendant au moins 9 ans.

La loi Malraux permet de profiter d’une baisse d’impôt (article 199 services du code général des impôts) dont le montant dépend de la zone dans laquelle vous investissez.

• L’avantage fiscal s’élève à 22 % des dépenses de rénovation éligibles au dispositif lorsque l’immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration est reconnue d’utilité publique.
• La réduction d’impôt est de 30 % des dépenses si le bien rénové est dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou dans des quartiers dégradés.

Loi Monuments historiques, louer des biens classés

Le patrimoine immobilier historique est particulièrement riche en France. Afin que ce patrimoine soit entretenu et rénové, la loi Monuments historiques permet aux contribuables d’optimiser leur fiscalité en achetant des immeubles classés. Ce dispositif fiscal avantageux s’applique à certains investissements immobiliers.

• Les biens doivent être classés, inscrits au titre des monuments historiques, ou avoir reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
• Les propriétaires doivent s’engager à garder le bien pendant au moins 15 ans.

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La loi Monuments historiques permet de déduire la totalité des travaux de rénovation ou de réhabilitation ainsi que les charges foncières (intérêts de crédit immobilier, primes d’assurance, etc.) des revenus fonciers. Si les charges sont supérieures aux revenus, ce déficit foncier peut être déduit de votre revenu global, sans limite dans le montant de la déduction.

Loi Censi-Bouvard, louer des logements meublés au sein de résidences de services

La loi Censi-Bouvard propose un mécanisme de défiscalisation accessible pour certains investissements immobiliers.

• Il doit s’agir d’un logement situé dans une résidence avec services (résidence étudiante, établissement d'accueil pour personnes handicapées ou pour personnes âgées).
• Le logement doit être neuf, ou ancien ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.
• Les propriétaires s’engagent à louer le logement pendant au moins 9 ans auprès de l'exploitant de la résidence de services. 
• Le logement doit être loué meublé, avec certains équipements comme la vaisselle, un lit, une table, etc.
• La défiscalisation Censi-Bouvard est plafonnée à 300 000 € par an et par foyer fiscal.
• Le propriétaire doit se déclarer en tant que loueur meublé non professionnel.

La loi Censi-Bouvard offre 2 avantages fiscaux : 

• une réduction d'impôt de 11 % du prix d’achat ;
• une possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien (si l'exploitant de la résidence propose au moins 3 de ces 4 services : petit-déjeuner, nettoyage des locaux, blanchisserie, et réception) ; 
• la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux liés aux régimes d'imposition du statut LMNP.

Statut LMNP, investir comme loueur en meublé non professionnel

Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique à certains investissements dans l’immobilier locatif meublé. Pour être soumis à ce statut, il faut louer le bien meublé avec tous les équipements imposés pour ce type de location. 

Il faut, en outre, que les recettes locatives soient inférieures à 23 000 € et/ou ne pas dépasser les autres revenus du foyer.

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Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € et/ou ne pas dépasser les autres revenus du foyer.

Les revenus de la location meublée non professionnelle sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour ces revenus, 2 dispositifs peuvent s’appliquer.

• Le régime micro-BIC si les revenus locatifs de 2020 ne dépassent pas 72 600 €. Dans cette hypothèse, un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur les recettes.
• Le régime réel si les revenus dépassent 72 600 €, ou si le propriétaire a fait le choix de ce régime. Dans ce cas, les bailleurs déduisent de leurs revenus locatifs, les charges et l'amortissement du bien.

Dispositif Louer abordable, investir sur le marché locatif social 

Le dispositif Louer abordable, ou Cosse ancien, met en place des déductions de revenus pour certains investissements locatifs.

• La location doit se faire après signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
• Le logement doit être loué vide et à usage d’habitation.
• les loyers sont encadrés en fonction de leur zone géographique (zones Abis, A, B1, B2, ou C).
• Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds qui varie selon la convention signée (convention à loyer très social, à loyer social, ou à loyer intermédiaire) et la localisation du bien.

Ce dispositif permet de bénéficier d’une déduction d’impôt qui oscille entre 15 et 85 % des revenus fonciers, en fonction des caractéristiques du bien et du bail (article 31-I-1° o du code général des impôts).

Le déficit foncier, créer un bilan financier déficitaire pour optimiser sa fiscalité 

Les propriétaires d’un logement mis en location vide qui relèvent du régime d’imposition au réel, peuvent déduire leurs charges de leurs revenus fonciers. Si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, il y a un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global et ainsi réduire le montant de votre imposition.

Il est possible de déduire les charges telles que :

• les impôts et les charges non récupérables auprès du locataire,
• les frais, de gestion, de réparation et d’entretien,
• les intérêts du crédit immobilier (ce qui permet d’optimiser l’effet de levier du crédit).

L’effet de levier du crédit est une notion essentielle pour la gestion de patrimoine. Cet effet permet d’augmenter le rendement d’un investissement immobilier en ayant recours à un crédit immobilier plutôt que de financer cet investissement avec votre épargne.

Avec ce mécanisme :

• Les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier, et 15 300 € dans certains cas particuliers (article 156 3° du code général des impôts), notamment lorsque le logement se trouve dans une zone caractérisée par un déséquilibre important entre l'offre et la demande (zones Abis, A et B1 comme pour le mécanisme Pinel).(article 156 3° du code général des impôts).
• Le déficit foncier peut être déduit des revenus fonciers pendant 10 ans.