Investissement immobilier : investir avec la loi Cosse

Vous êtes propriétaire d’un logement neuf ou ancien qui n’est pas habité ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en échange d’avantages fiscaux importants ? La loi Cosse, également appelée dispositif  « louer abordable », peut vous faire bénéficier d’une déduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 85 %. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur son fonctionnement, de ses critères et de ses plafonds (du loyer proposé aux ressources du locataire) pour optimiser votre fiscalité.

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

Un dispositif social…

Créée en 2016 pour remplacer les dispositifs Besson et Borloo ancien, la loi Cosse a pour but d’apporter une nouvelle offre de logements sur le marché locatif, neufs ou anciens, dans les zones les plus tendues. Elle est également qualifiée de dispositif « louer abordable », puisque les biens sont destinés à être loués aux foyers les plus modestes.

...mais surtout fiscal

Comme beaucoup de dispositifs de défiscalisation, la loi Cosse est née de la volonté du gouvernement d’inciter les propriétaires à mettre en location des logements au loyer encadré, en leur accordant une déduction d'impôts.

En échange de la signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), vous pouvez, en tant que propriétaire, bénéficier d’avantages fiscaux importants :

• une réduction d’impôt allant de 15 % à 85 % ;
• un plafond de déficit foncier plus important ;
• un dispositif exclu du calcul des niches fiscales.

La loi Cosse devait initialement disparaître au 31 décembre 2019. Elle a finalement été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022 par la loi de finances 2020.

À qui s’adresse le dispositif de défiscalisation Cosse ?

La loi Cosse, ou « louer abordable », s’adresse aux contribuables les plus aisés qui possèdent un bien immobilier vide n’ayant jamais été loué, ou très peu. Compte tenu des plafonds de loyers assez bas, ce dispositif concerne plutôt les profils qui recherchent à réaliser une investissement pour défiscaliser une partie de l’ensemble de leurs revenus (locatifs et autres).

En effet, la fiscalité optimisée de ce dispositif est une véritable aubaine pour un propriétaire payant beaucoup d’impôts. Il est notamment possible avec la loi Cosse de créer un déficit foncier plus important qu’avec les autres mécanismes fiscaux. Vous pouvez ainsi imputer jusqu’à 15 300 € sur vos revenus globaux, contre 10 700 € en temps normal. De quoi faire baisser votre assiette d'imposition de manière significative !

Son fonctionnement

Le fonctionnement de la loi Cosse est relativement simple. Lors de la signature de votre convention avec l’Anah, vous avez le choix entre 4 niveaux : 

• intermédiaire ; 
• social ; 
• très social ; 
• intermédiation locative : cette dernière désigne la délégation de la gestion de votre bien à des organismes sociaux agréés.

Ce sont ces catégories qui déterminent l’abattement disponible, ainsi que les plafonds de ressources du locataire à respecter. Les réductions d’impôts de la loi Cosse sont réparties comme suit :

Le zonage de la première catégorie, correspondant aux zones les plus tendues, sont les mêmes que pour le dispositif Pinel.

Si vous choisissez de déléguer la gestion à un organisme agréé (version intermédiation locative), l’abattement est de 85 %, quelle que soit la localisation du bien.

Les critères d’éligibilité de la loi Cosse

Comme toutes les mesures d’optimisation fiscale, la loi Cosse comprend un certain nombre de critères à respecter, tant au niveau du logement que du loyer ou des futurs locataires.

Le bien immobilier

Pour pouvoir bénéficier de la loi Cosse, vous devez mettre à disposition d’un locataire un appartement non meublé qui sera sa résidence principale. Il peut s’agir aussi bien d’un logement neuf qu’ancien.

Au préalable, vous devez signer une convention avec l’Anah de 6 ans (sans travaux), ou 9 ans (avec demande de subvention travaux), et vous assurer que le logement mis en location respecte un niveau de performance énergétique fixé par arrêté selon les zones.

Bon à savoir : cet arrêté, propre à chaque zone et qui devrait rentrer en vigueur le 1er juillet 2020, n'a pas encore été publié.

Les locataires et le loyer proposé

Afin de permettre à tous les locataires d’accéder à un logement (neuf ou ancien) de qualité, la loi Cosse impose des plafonds de ressources pour ces derniers, ainsi qu’un plafonnement du loyer, généralement plus bas que la moyenne nationale.

Ainsi, pour 2020, le loyer ne peut excéder un certain montant par m² :

 Le plafond de ressources dépend lui, du niveau choisi pour bénéficier du dispositif de défiscalisation. De fait, pour le niveau intermédiaire, il est identique à ceux de la loi Pinel.

Pour le niveau social, les plafonds 2020 sont les suivants :

Et enfin, pour le secteur très social, les plafonds de ressources 2020 sont définis comme suit :  

Contrairement à la loi Pinel, il n’est pas possible de louer votre logement à un membre de votre famille, même si celui-ci respecte les plafonds de ressources.

Comprendre le mécanisme de la loi Cosse

Exemple de Jules et Soline

Propriétaires, Jules et Soline possèdent un T2 de 40 m² sans annexe à Villeurbanne (zone A), actuellement vide. Ils déclarent aux impôts chaque année 75 000 €, et décident donc de mettre leur appartement en location en Cosse social.

Le loyer maximal est donc de 9,38 € par m², soit 375,20 €. Ils percevront un loyer annuel de 4 502,40 € (375,20x12). De fait, ils bénéficieront d’un abattement fiscal de 70 % sur leurs loyers bruts, soit 3 151,68 €. Ils ne seront donc imposés qu’à hauteur de 1 350,72 € sur leurs revenus fonciers.

Mais les avantages ne s’arrêtent pas là, puisqu’avec les charges, il est possible de créer un déficit foncier.

Dans cet exemple, Jules et Soline payent 197 € de charges de copropriété mensuelles pour cet appartement, 450 € de taxe foncière, et ont investi 9 000 € pour refaire la cuisine et changer le chauffe-eau, ils les déduisent aussi des loyers perçus :

2364 € (197x12) de charges de copropriété + 450 € + 9 000 € = 11 814 €. Ce qui crée un déficit foncier puisque 1 350,72 € - 11 814 € = - 10 463,28 €. Cette somme s’impute directement sur leurs revenus globaux.

En 2020, ils seront donc imposés seulement à hauteur de 64 536,72 €, ce qui leur permet même de changer de tranche d’imposition, passant ainsi d’un taux d’imposition de 40 % à 31 %.

Même sans travaux, leurs charges sont telles, 2 814 € par an (charges de copropriété + taxe foncière), qu’ils bénéficieront chaque année d’un déficit foncier de 1 463,28 € (1 350,72 - 2 814).

Le dispositif Cosse est plus intéressant pour les propriétaires de bien déjà achetés et intégralement payés. En effet, à part pour les niveaux intermédiaires, le plafonnement du loyer est tel qu'il est difficile d'en tirer avantage tant que vous avez un prêt en cours. Selon vos ressources, il peut vous faire bénéficier d'un abattement fiscal non négligeable et représenter un véritable gain financier. Enfin, en profitant de la loi Cosse, vous n’avez pas à payer la taxe sur les logements vacants !

1. Créée en 2016, la loi Cosse est prorogée jusqu’au 31 décembre 2022. 
2. Ce dispositif de défiscalisation fait bénéficier les investisseurs, propriétaires d’un logement non habité, d’une déduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 85% et d’un déficit foncier plus avantageux. 
3. Pour réaliser un investissement en loi Cosse, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah). Cette démarche est nécessaire pour rentrer dans les critères du dispositif. 
4. Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Cosse, le propriétaire doit proposer son logement à des foyers aux revenus modestes en respectant les plafonds de ressources établis.