Les 5 étapes pour réussir sa défiscalisation immobilière

Vous payez trop d’impôts ? La défiscalisation immobilière se place en tête des solutions pour réduire son imposition. Et pour cause, c’est une méthode qui procure non seulement un avantage fiscal, mais qui permet également de se créer un patrimoine immobilier. Toutefois, une bonne stratégie de défiscalisation implique de respecter certaines étapes. Aussi, pour vous accompagner dans votre projet, voici les conseils à suivre pour réussir votre défiscalisation immobilière.

Étape 1 : Comprendre les dispositifs fiscaux

Le principe de la défiscalisation immobilière est simple : vous achetez un bien immobilier pour le louer et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier, dont voici les principaux :

La défiscalisation dans l’immobilier neuf

• Loi Pinel : cette loi s’applique sur l’achat d’un logement neuf dans des zones tendues, donc à forte demande locative. Le propriétaire particulier s’engage à mettre en location son bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à respecter un plafond de loyer au mètre carré selon la zone et à louer à des locataires ne dépassant pas un montant spécifique de revenus annuel. En contrepartie, le propriétaire obtient une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu'à 21 % selon la durée de location.
• Loi Censi-Bouvard : moins connu que le dispositif Pinel, ce mécanisme fiscal concerne les biens meublés neufs (ou rénovés sous conditions) dans des domaines précis : les résidences étudiantes avec services et les résidences de services pour personnes âgées ou handicapées. Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 11 % du montant d’achat du bien hors taxe en signant un bail de location avec l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans minimum.

La défiscalisation dans l’ancien

• Loi Cosse, appelée aussi « Louer abordable » : ce dispositif impose plusieurs conditions liées au type de logement (être non meublé, récent ou ancien avec ou sans travaux, être affecté comme résidence principale du locataire, respecter un niveau de performance énergétique), ainsi qu’au locataire, qui ne doit pas dépasser un certain seuil de revenu. Le propriétaire signe une convention avec l'Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), choisit la durée de location et le niveau de loyer. La déduction fiscale s’élève entre 15 % et 85 % des revenus bruts, selon le montant du loyer et de la zone où se situe le bien.
• Loi Denormandie : le dispositif Denormandie permet d’étendre les avantages de la loi Pinel à l’investissement dans l’immobilier ancien. Votre choix se porte sur ce dispositif ? Plusieurs éléments seront alors encadrés (ville, loyers, ressources du ou des locataires). De plus, l’opération doit inclure des travaux représentant plus de 25 % du prix total. Vous devez louer votre logement vous-même ou faire le choix d’en confier la gestion locative à une agence pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. En fonction, le taux de la réduction d’impôts est de 12 %, 18 % ou 21 %.
• Loi Malraux : l’investissement concerne l’immobilier situé dans le secteur sauvegardé d’une ville en France ou sur un site patrimonial urbain ou paysager pour y réaliser des travaux importants. Le dispositif permet de réduire 22 % ou 30 % du cout des travaux de rénovation engagés, selon la zone, dans la limite de 100 000 € par année fiscale, sur 4 ans maximum. En échange, le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans, sans contrainte de montant de loyer.

Le statut du LMNP

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet, chaque année, de déduire de ses revenus locatifs les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété et surtout l’amortissement des murs et des meubles d’un appartement ou d’une maison. Avec le LMNP, il est possible d’effacer complètement l’imposition liée à la location d’un bien immobilier. Tout logement meublé est concerné par le LMNP ! Ils peuvent donc également se situer dans des résidences avec services (EHPAD, résidences seniors, étudiantes, d'affaires, etc.), pour cumuler l’avantage fiscal LMNP à celui du Censi-Bouvard.

Étape 2 : Rechercher un bien adapté à son projet d'investissement

Tout d’abord, prenez soin de sélectionner des villes qui correspondent aux zones éligibles liées au dispositif de défiscalisation choisi. Ensuite, gardez bien en tête qu’acheter et louer un bien immobilier pour réduire son imposition ne doit pas être votre seul objectif. En effet, vous devez voir l’achat du logement comme un investissement immobilier propre. Le bien devra donc répondre à plusieurs critères.

• La localisation : le quartier doit être attractif, avec des commerces, des services (école, transports), des espaces verts.
• Le potentiel locatif : le bien doit correspondre au type de locataires que vous voulez atteindre.
• La surface et le nombre de pièces : là encore, à choisir en fonction de la cible… et de votre budget.
• Les caractéristiques techniques importantes : renseignez-vous sur l’isolation thermique et sonore, l’état de la toiture, le mode de chauffage, etc.

N’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier qui pourront vous conseiller dès le début de votre projet sur le marché locatif par secteur.

Ensuite, dans le cadre d’un projet de défiscalisation, soyez attentifs à certains points.

• Le prix d’achat : il doit correspondre au marché, dans le neuf notamment. Il peut arriver que les promoteurs incluent l’avantage fiscal dans leurs offres et affichent un prix de vente plus élevé… N’oubliez pas de prendre en compte les frais annexes tels que les frais d’agence immobilière ou les frais de notaire ;
• La réduction d’impôt accordée ne doit pas se faire au détriment du rendement locatif, le bien immobilier doit être rentable sans cette aide ;
• Évitez les résidences purement « locative », car les investisseurs, comme vous, voudront sans doute vendre au terme de l’avantage fiscal, soit 9 à 12 ans, souvent proposé par les constructeurs. Or, si beaucoup de logements similaires se retrouvent en vente en même temps, leur valeur risque de baisser fortement.

Étape 3 : Cadrer son budget et anticiper la rentabilité nette d'impôt

Avant de vous lancer, prenez le temps d’évaluer précisément votre capacité financière. En fonction de vos revenus, de votre épargne, de vos charges courantes et de vos emprunts en cours, vous pourrez définir votre capacité d’investissement et connaître le montant du prêt à demander. Votre conseiller en gestion de patrimoine ou courtier en crédit sera un allié précieux dans les calculs relatifs au financement. Avant de finaliser votre choix et de signer votre offre ou votre contrat de crédit, n’oubliez pas de comparer !

L’autre calcul à réaliser avant d’acheter un bien pour défiscaliser, c’est la rentabilité nette. Mettre un bien en location engendre des coûts : taxe foncière, frais de gestion locative si vous passez par une agence, intérêts d’emprunt, charges de copropriété… sans oublier les éventuels travaux d’entretien. Pour obtenir une rentabilité nette proche de la réalité, estimez le coût annuel des charges régulières et appliquer la formule suivante : (Loyer mensuel x 12) – charges / prix d’achat x 100.

Il est possible d’affiner ce résultat en intégrant l'imposition des revenus fonciers, c’est le rendement « net net ». Le calcul est plus difficile, car il dépend de votre niveau d'imposition, du régime choisi (réel ou micro-foncier) et il faut estimer le surplus d'impôt à payer dû aux loyers, tout en réduisant cette estimation des gains de vos avantages fiscaux… La formule à appliquer serait donc la suivante : (Loyer annuel – (charges + (impôt - défiscalisation)) / prix d’achat x 100.

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Étape 4 : Mettre en place le financement

Pour financer l’achat d’un bien immobilier locatif, préférez recourir à l’emprunt bancaire, au moins en partie. Tout d’abord, vous augmentez votre pouvoir d'achat immobilier (effet de levier). De plus, grâce aux taux d’emprunts immobiliers bas, vous financez un investissement immobilier locatif à crédit rentable. En effet, le taux de rendement brut de votre placement immobilier est généralement supérieur au taux d'intérêt du prêt.

Dans la plupart des cas, seuls 70 % du montant des loyers sont pris en compte dans les revenus futurs du propriétaire.

Ensuite, vous réduisez vos impôts. Que ce soit en location vide (fiscalité des revenus fonciers) ou en location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux via le dispositif LMNP), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs.

Étape 5 : Bien déclarer son achat pour bénéficier de l'avantage fiscal

Dernier point important pour finaliser votre projet de défiscalisation immobilière : les formalités de déclaration. En effet, l’administration fiscale doit être informée du type de montage réalisé, des dates d’achat, de mise en location, etc. pour prendre en compte votre demande et appliquer la réduction d’impôt.

Dans le cas du dispositif Pinel en exemple, une fois votre investissement réalisé, vous devez obligatoirement déclarer vos revenus locatifs l’année suivant l’achat immobilier. De plus, le choix de la durée d’engagement (pour rappel, la loi Pinel impose une mise en location du bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans) se décide lors de la déclaration de revenus complémentaires, formulaire 2044 EB, et est définitive. Enfin, la déclaration Pinel doit être renouvelée chaque année pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.

Autre exemple en défiscalisation LMNP : remplir le formulaire P0i pour déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel. Toute personne physique exerçant une activité non salariée indépendante doit réaliser cette démarche dans les quinze jours après le lancement de l’activité, auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Un oubli vous expose à une amende et un rattrapage du paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

C’est pourquoi, il est vivement recommandé de se faire accompagner dans le processus d’achat du bien immobilier et de défiscalisation, afin de ne pas faire d’erreurs qui viendraient annuler le bénéfice de vos efforts. Les promoteurs immobiliers, courtiers et conseillers en gestion de patrimoine sont des interlocuteurs auxquels vous pouvez faire appel pour vous aider.

1. Pour réussir votre projet de défiscalisation immobilière, la première chose est de connaître vos possibilités. Il existe 2 dispositifs existants pour l'immobilier neuf, 3 pour l'immobilier ancien. À cela s'ajoute la fiscalité optimisée de la location meublée. 
2. Votre stratégie et vos objectifs d'investissement détermineront de nombreux éléments liés à votre achat : localisation, nombre de pièces, prix. 
3. Pour assurer le succès de votre acquisition immobilière, le mieux est de cadrer dès en amont votre budget, qui est à mettre en regard de la rentabilité espérée pour le logement acheté. 
4. L'emprunt bancaire et son effet de levier représente une véritable opportunité pour l'immobilier locatif et pour une opération financière / immobilière réussie. 
5. Pour bénéficier de la défiscalisation associée à votre achat immobilier, l'étape de la déclaration fiscale est cruciale.