Défiscalisation immobilière : le comparatif

L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français. Acheter puis louer un bien permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus mensuels supplémentaires. Pour encourager les particuliers à investir sur le marché immobilier, l’État propose des dispositifs regroupés sous le terme de défiscalisation immobilière. Le principe ? Investir dans un bien et récupérer une partie du placement sous forme de réductions d’impôt. Quel dispositif choisir pour défiscaliser dans l'immobilier ? Obtenez plus de détails dans cet article !

Quels sont les principaux régimes actuels de défiscalisation immobilière ?

L’investissement immobilier, un placement qui requiert parfois des moyens conséquents ! En effet, l’achat d’un bien nécessite dans certains cas plusieurs centaines de milliers d’euros. Mais il existe des régimes de réductions d’impôt sur le revenu qui permettent aux bailleurs de récupérer une partie de l’argent injecté dans le projet…

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Premier régime de défiscalisation : l’investissement dans le neuf. L’achat d’un bien immobilier neuf est fortement encouragé par l’État pour de nombreuses raisons. Plus économes en énergie, les immeubles neufs sont aussi conformes aux normes de constructions actuelles.

Pour les acquéreurs, ils offrent aussi des garanties du constructeur sur plusieurs années. Ce type de bien est également très recherché sur le marché de la location. Et les locataires intègrent un bien qui répond aux exigences actuelles en termes d’esthétique et de modernité.

En contrepartie de tous ces avantages, le prix d’achat d’un bien neuf se montre toutefois plus élevé. Mais avec les différents dispositifs fiscaux existants, le propriétaire peut bénéficier de frais d’acquisition réduits, d’exonération de la taxe foncière ou encore de remboursement de la TVA.

Le 2^e régime de défiscalisation dans l'immobilier se destine aux particuliers qui décident d’investir dans des habitations du parc « ancien ». À l’inverse des biens neufs, les bâtiments anciens sont moins chers à l’achat. Cependant, ils nécessitent parfois des travaux pour gagner en performance sur le plan énergétique. Mais aussi pour se conformer aux nouvelles exigences !

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Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier neuf ?

Il existe plusieurs dispositifs de réduction d’impôt pour réaliser un investissement dans l’immobilier. Ces leviers fiscaux varient selon votre situation : achat dans le neuf ou l’ancien. Voici les principaux dispositifs fiscaux pour investir dans le neuf.

La loi Pinel

Créé, en 2014, ce dispositif de défiscalisation vise à inciter les bailleurs à réaliser des investissements locatifs dans des zones dites « tendues ». Le Pinel encourage donc la construction d’appartements neufs dans les régions qui ne disposent pas d’habitations en quantité suffisante pour répondre à la demande. En contrepartie de l’investissement dans ces zones, les acheteurs qui mettent leurs biens en location bénéficient de taux de défiscalisation, qui augmentent selon la durée d’occupation du bâtiment.

Le principal avantage de la formule Pinel ? Profiter d’une réduction fiscale en fonction de la durée de location de votre bien neuf.

Pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans, le pourcentage de réduction est respectivement de 12, 18 et 21 %, à condition de respecter de nombreux critères, notamment en termes de performance énergétique. Entrées en vigueur en 2023, ces règles entrent dans le cadre du « Pinel Plus ».

La maison individuelle n’est pas concernée : seuls les appartements sont éligibles.

Avec ce mécanisme, la réduction d’impôts induite par le Pinel est plafonnée. Ainsi, pour des durées d’investissement immobilier de 6, 9 et 12 ans, les réductions atteignent respectivement les montants de 36 000, 54 000 et 63 000 euros.

La législation Pinel permet aux acquéreurs de louer leurs biens immobiliers aux membres de leurs familles, à condition de dépendre de foyers fiscaux différents. Que le locataire soit un proche ou non, le bailleur bénéficie de la réduction des frais d’impôts.

Cette législation vous permet de mieux rentabiliser votre investissement locatif. Si le loyer perçu vous sert à rembourser votre crédit immobilier, les déductions fiscales dont vous bénéficiez vous laissent entrevoir des gains chaque mois.

Si la loi Pinel est très avantageuse, elle présente certains inconvénients. Tout d’abord, les loyers sont plafonnés. Vous ne pourrez donc pas louer votre bien au prix que vous le souhaitez. En effet, ce dispositif de défiscalisation vise à favoriser l’accès à la location pour les foyers modestes. Pour cela, vos locataires ne doivent pas dépasser le plafond de revenus fixé par la loi.

De plus, certains biens ne sont pas éligibles. Si vous voulez réaliser un investissement immobilier sur la base de la règle Pinel, l’appartement doit respecter les normes énergétiques et se trouver dans une zone géographique éligible.

Enfin, investir dans l'immobilier neuf grâce à cette formule fiscale vous engage sur la durée. Vous ne pourrez profiter librement de votre bien qu’à la fin de la période de location (6, 9 ou 12 ans), sous peine de perdre les avantages fiscaux acquis.

Le statut LMNP

Introduit en 1949, le statut LMNP s’adresse aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs biens meublés. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation présentés ci-dessus, ce statut n’offre pas de déduction ou de réduction d’impôt. Mais il donne aux acquéreurs la possibilité de dégager des revenus de loyers non imposables.

Pour obtenir le statut LMNP, le bien loué doit être meublé et adapté à une occupation normale par un locataire. Les revenus de la location ne doivent pas dépasser un certain plafond (50 % du total des revenus du ménage ou 23 000 € par an).

Avec le statut LMNP, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. De fait, vous pouvez opter soit pour :

• le régime micro-BIC, avec une déduction automatique de 50 % sur vos revenus ;
• le régime réel, avec la déduction de tous les frais et charges, y compris l’amortissement du bien immobilier et de ses meubles.

De plus, ce statut vous permet de louer le logement meublé pour la durée que vous souhaitez. Le statut LMNP offre donc une meilleure flexibilité pour profiter de votre propriété.

Cependant, il est important de savoir que les propriétaires qui répondent du statut LMNP sont soumis à des évolutions réglementaires et législatives. De plus, la réduction d’impôts s’applique uniquement aux loyers. Les autres revenus (travail, capital, etc.) ne sont pas concernés.

Enfin, le LMNP est possible dans le neuf comme dans l’ancien.

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Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien ?

L’achat de biens immobiliers anciens donne également droit à des régimes de réduction fiscale. Ces dispositifs permettent aux bailleurs d’avoir une plus grande marge de manœuvre et de financer les travaux de conformité de l’habitation.

Loi Denormandie

Entré en vigueur en 2018, le dispositif Denormandie est un prolongement de la loi Pinel. Le but : rénover des biens dans des quartiers sous tension pour agrandir le parc locatif et améliorer les conditions de vie des habitants.

Pour bénéficier de cette déduction fiscale, l’investisseur doit acheter l'appartement :

• dans une zone « Action Cœur de Ville » ;
• et/ou dans une zone ORT (opération de revalorisation du territoire).

Cette loi de défiscalisation permet d’acquérir un bien à rénover à un prix inférieur à celui du marché, compte tenu des travaux de rénovation à engager. À la revente, le bien prend de la valeur et vous réalisez donc une plus-value.

La réduction d’impôt offerte par cette formule est plafonnée à 63 000 euros sur 12 ans pour un investissement immobilier maximal de 300 000 euros.

Pour profiter du dispositif Denormandie, vous devez réaliser des travaux de rénovation dont le montant correspond au minimum à 25 % du coût total de l’achat. L’isolation (toit, murs, parois vitrées, etc.) et le changement du chauffage constituent les principaux travaux à réaliser pour respecter les exigences environnementales de cette formule.

Comme avec le Pinel, le Denormandie ne vous permet pas de louer le bien à votre guise. Il doit forcément constituer la résidence principale du locataire : vous n’aurez pas le droit de réaliser une location saisonnière par exemple, et ce pendant toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans).

En outre, le locataire ne doit pas disposer de ressources qui dépassent certains seuils, selon la composition de son foyer fiscal. Dans le même ordre d’idées, vous ne pouvez pas fixer le loyer comme vous le souhaitez : le prix ne doit pas dépasser les seuils légaux.

Loi Malraux

Le principe de la défiscalisation en loi Malraux : favoriser la rénovation de bâtiments implantés dans les secteurs sauvegardés (quartier dégradé ou zone de mise en valeur de l’architecture).

Ce dispositif accorde aux propriétaires une réduction d’impôt, calculée sur le montant des travaux de rénovation engagés sur ces biens. La réduction fiscale s’élève à :

• 30 % pour les restaurations accomplies en secteur sauvegardé ;
• 22 % pour les rénovations réalisées dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager.

La réduction fiscale peut s’élever à 120 000 € par an, dans la limite de 400 000 € tous les 4 ans.

En plus de l’avantage fiscal offert, cette loi donne à l’acheteur la possibilité de devenir propriétaire d’un bien immobilier de prestige. Mieux encore, le bailleur peut louer son bien  sans contrainte, car aucun seuil de loyers n’est imposé.

Pendant 9 ans, il percevra régulièrement ses loyers. Après ce délai obligatoire de mise en location, il peut décider d’habiter le bien, de le vendre pour profiter d’une plus-value ou de le laisser en location.

L’acquéreur doit donc attendre avant de profiter librement de son investissement immobilier. De plus, ce dispositif n’est pas destiné à tous les profils. Il est nécessaire de posséder les moyens suffisants pour investir dans un bien d’exception et le restaurer.

Loi Monuments Historiques

Cette formule de défiscalisation ouvre aux investisseurs la possibilité de diversifier leur patrimoine immobilier en achetant un bien classé monument historique. Avec cette législation, vous pouvez donc acheter et rénover un bien agréé par le ministère de la Culture.

Avec cet investissement, vous vous constituez un patrimoine conséquent tout en bénéficiant d’avantages intéressants. Il s’adresse en priorité aux propriétaires qui paient beaucoup d’impôts. Objectif de ce dispositif ? Encourager la sauvegarde du patrimoine culturel via le financement des particuliers.

Grâce au dispositif Monuments Historiques, vous bénéficiez d’une exonération globale de tous les travaux de rénovation réalisés, des frais d’entretien du bien et des intérêts de l’emprunt immobilier. Mieux encore, vous n’êtes pas soumis au plafonnement classique des niches fiscales.

Cependant, si vous décidez d’investir en loi Monuments Historiques, vous devrez conserver le logement pendant 15 ans minimum. Vous ne pouvez donc pas le vendre avant cette échéance. De plus, l’achat et l’entretien des bâtiments classés sont très encadrés par la législation. Par conséquent, la réalisation de cet investissement immobilier requiert un accompagnement spécialisé et solide.

À l’exception de la loi Monuments historiques, tous les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien concernent un investissement locatif. Vous ne pourrez donc pas en profiter si vous comptez acheter un logement pour l’habiter ou le revendre rapidement.

Quelle est la meilleure façon de défiscaliser ?

Vous êtes sur le point de réaliser un investissement locatif et souhaitez connaître la meilleure solution de défiscalisation pour réduire votre placement ? Voici un comparatif des différents dispositifs de réduction fiscale dans l’immobilier neuf ou ancien.

Comment payer moins d’impôt en investissant dans l’immobilier ?

Payer moins d’impôts lors de l’acquisition d’un bien immobilier : c’est possible ! Pour cela, vous devez soigneusement choisir le dispositif de défiscalisation.

Pour un achat dans le neuf, la loi Pinel reste plus indiquée, car elle vous offre une réduction d’impôts équivalente à 12, 18 ou 21 % du coût d’achat, si vous respectez toutes les conditions imposées. Acheter sous le statut LMNP se révèle également très avantageux, car les locations meublées bénéficient d’une fiscalité très favorable grâce aux 2 régimes : le micro-BIC ou le régime réel.

Enfin, si vous voulez investir dans l’ancien, privilégiez le Denormandie ou le Malraux.

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