Top 3 des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf
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Et si vous investissiez dans l’immobilier neuf pour réduire votre niveau d’imposition ? Depuis plusieurs années, le gouvernement propose des dispositifs de défiscalisation qui encouragent les investisseurs à se tourner vers la pierre. Ou comment réaliser un investissement judicieux pour profiter d’une réduction fiscale ! Ooinvestir vous présente 3 dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf.
Pourquoi investir dans le neuf ?
L’immobilier neuf attire de plus en plus d’investisseurs grâce aux nombreux avantages qu’il présente.
D’un point de vue légal, un logement neuf doit remplir 2 principaux critères :
- une fin de construction qui date de moins de 5 années ;
- un bien qui n’a pas été habité auparavant.
Un logement revendu par le 1er propriétaire, même moins de 5 ans après la fin de sa construction, n’est plus considéré comme neuf.
En investissant dans un bien neuf, vous prenez part au développement de l’offre immobilière dans l’hexagone. Dans certaines régions, la demande en nouveaux logements se révèle de plus en plus forte. Cette situation donne un avantage à votre investissement : votre bien trouvera un locataire plus facilement grâce à la tension sur le marché. De quoi réduire le risque de vacances locatives.
De nombreuses collectivités encouragent la construction de logement neuf via une exonération de la taxe foncière durant les 2 premières années.
Autre atout : cette offre immobilière nouvelle sur le territoire se veut plus durable grâce à des constructions qui respectent des critères de qualité et des normes environnementales.
La fiabilité de la construction contribue également à la sécurité de votre investissement. Les matériaux utilisés répondent à des exigences énergétiques et de confort thermique. Pour le futur locataire, cette promesse de factures réduites valorise le bien et le rend plus attractif.
De plus, l’acquisition d’un bien neuf vous préserve de gros travaux pendant plusieurs années. Différentes garanties vous assurent en cas de problèmes :
- la garantie de parfait achèvement ;
- la garantie biennale : elle s’applique dans les 2 ans qui suivent la fin des travaux en cas de défaillance d’équipements dissociables du bâti, comme des volets ;
- la garantie décennale : elle garantit la réparation des dommages de structure qui apparaissent dans les 10 ans suivant la fin des travaux.
Ces éléments contribuent à vous constituer un patrimoine de qualité. Vous pourrez ainsi anticiper votre retraite par exemple, avec une rente grâce aux revenus des loyers perçus ou un capital à la revente du bien. Le logement pourra également être légué à vos héritiers dans le cadre de votre succession.
Enfin, investir dans la pierre peut constituer un outil de défiscalisation. Voici le top 3 des dispositifs dans l’immobilier neuf.
Investir dans l’immobilier neuf : la loi Pinel
Le dispositif d’investissement immobilier locatif Pinel offre une réduction d’impôt aux investisseurs lors de l’achat d’un logement neuf (ou ancien rénové) puis de sa mise en location. Grâce à ce dispositif vous pouvez obtenir jusqu’à 52 500 € de réduction d’impôt sur 12 ans pour un bien de 300 000 €. Soit 4 375 € par an.
En 2023, la loi Pinel voit ses taux revus à la baisse pour la 1re fois depuis sa mise en vigueur en 2015.
Depuis le 1er janvier, l’acquisition d’un logement neuf apporte à l’acheteur une réduction d’impôt équivalente à :
- 10,5 % du prix d’acquisition du bien pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans.
Pour une acquisition en 2024, ces taux seront une nouvelle fois revus à la baisse avec :
- 9 % pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
- 12 % pour 9 ans ;
- 14 % pour 12 ans.
Exemple : pour un appartement de 200 000 € acheté en 2023 et éligible à la loi Pinel, avec un engagement locatif de 9 ans, vous obtiendriez une réduction d’impôt totale de 30 000 € (15 % x 200 000 €) soit 3 333 € par an (30 000 € / 9 ans).
Pour prétendre à cet avantage, les logements doivent répondre à certaines conditions :
- la zone géographique. Le bien doit se situer dans une zone tendue pour bénéficier du dispositif. Les villes sont catégorisées en zone A bis, A et B1 ;
- le plafond de loyer : il dépend de la zone dans laquelle se trouve le bien ;
- le prix d’achat : la défiscalisation du dispositif Pinel s’applique dans la limite d’un investissement immobilier de 300 000 € et d’un prix d’achat de 5 500 €/m² ;
- le respect de la réglementation environnementale RE2020.
Investir dans l’immobilier neuf : la loi Pinel plus
En vigueur depuis 2023, le Pinel Plus conserve les taux de défiscalisation initiaux que la loi Pinel proposait depuis 2015, c’est-à-dire :
- 12 % du prix d’acquisition pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Avec le Pinel Plus, vous pouvez ainsi obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans pour un bien de 300 000 €. Soit 5 250 € par an.
Cependant, si ces pourcentages se veulent plus attractifs, les conditions du Pinel classique restent applicables et des critères plus stricts de performances environnementales s’ajoutent :
- les biens devront respecter les normes établies par la RE2020 en vigueur pour 2025 ;
- les logements devront obtenir la lettre A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ce nouveau dispositif contient également des normes de confort qui incluent une surface minimale habitable selon le nombre de pièces du logement :
- 28 m² pour un T1 ;
- 45 m² pour un T2 ;
- 62 m² pour un T3 ;
- 79 m² pour un T4 ;
- 96 m² pour un T5.
L’habitat doit également offrir un espace extérieur minimal selon le nombre de pièces. Enfin, les logements de type T3 et plus doivent proposer 2 orientations différentes.
Investir dans l’immobilier neuf : le statut LMNP ou LMP
Applicable pour un logement neuf ou ancien, la mise à la location de votre bien sous le statut LMNP permet de diversifier vos revenus et de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour profiter du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos recettes locatives ne doivent pas :
- dépasser 23 000 € par an ;
- ou représenter plus de la moitié de l’ensemble de vos revenus.
Comme son nom l’indique, vous devez meubler le logement selon les réglementations légales.
Avec ce dispositif, vous disposez de 2 solutions pour le régime d’imposition de votre revenu foncier :
- le régime micro-BIC : grâce à un abattement automatique, vos revenus locatifs sont imposés qu’à hauteur de 50 % ;
- le régime réel : vous pouvez déduire tous vos frais de votre revenu locatif. Travaux, assurance, intérêts d’emprunt, dépenses d’ameublement… Il est aussi possible d’appliquer un amortissement comptable du bien. À vous de faire vos calculs pour déterminer quel régime sera la plus intéressant pour vous !
Les dispositifs Pinel et Pinel Plus ne sont pas cumulables avec le LMNP. En effet, le Pinel ne s’applique qu’à une location nue.
Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ou représentent plus de 50 % de l’ensemble de vos revenus, vous basculerez vers le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Le bien immobilier professionnel ne rentre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seul le régime réel d’imposition s’applique et les règles d’imposition de la plus-value à la revente diffèrent selon chaque situation. N’hésitez pas à demander conseil à un expert pour choisir la meilleure solution !
- Investir dans le neuf vous apporte de nombreuses garanties sur la qualité du bien et ses performances.
- Avec l’investissement en Pinel vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur du prix d’achat du bien, en échange de sa mise à la location.
- Investir avec le Pinel Plus offre des abattements plus intéressants que le Pinel. Mais pour en profiter, il faut respecter des critères de performances et de confort plus élevés.
- Avec le LMP et le LMNP, vous avez la possibilité de déduire tous les frais d’activité de vos revenus locatifs imposables.
