Crowdfunding immobilier ou SCPI : quel investissement choisir ?
Sommaire
Dans le vaste paysage des placements immobiliers, 2 options séduisent les investisseurs : le crowdfunding immobilier et les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Chacune d’elles présente ses propres avantages et inconvénients. Comment choisir ? Ooinvestir vous oriente !
Crowdfunding immo ou SCPI : rappel du fonctionnement
Le crowdfunding immobilier diffère d’un investissement en SCPI.
Fonctionnement du crowdfunding
Encore appelé « financement participatif », le crowdfunding immobilier est une stratégie d’investissement qui permet aux investisseurs de financer des projets sur une plateforme 100 % en ligne. Les plateformes de crowdfunding immobilier mettent en relation :
- des promoteurs immobiliers à la recherche de financement ;
- des investisseurs qui veulent varier leurs portefeuilles.
Les investisseurs (souvent, plusieurs centaines ou milliers) placent leur capital ensemble sur un même projet, porté par une plateforme ou entreprise partenaire.
En France, les plateformes agréées par l’AMF apportent l’assurance d’investir dans des programmes sérieux et minutieusement étudiés. Renseignez-vous avant de vous lancer !
Le crowdfunding donne à l’épargnant privé l’opportunité de participer à une levée de fonds pour des programmes de construction immobilière. Ces programmes sont généralement menés par des promoteurs expérimentés. Ces professionnels achètent des biens et fractionnent leurs titres de propriété, rachetés par des investisseurs. Cela prend la forme d’un investissement obligataire.
En crowdfunding immobilier, la durée de détention d’un titre varie entre 12 et 36 mois. Dans tous les cas, elle est indiquée au démarrage de la collecte de fonds du programme. Cela permet à celui qui investit d’ajuster son épargne sur son horizon d’investissement. Chaque titre acheté donne droit à un dividende (le revenu des loyers) : c’est le fruit de l’investissement.
Comment fonctionne l'investissement en SCPI ?
Les SCPI (ou pierre papier) sont des organismes de placement collectif spécialisés dans l'immobilier. Les investisseurs achètent des titres de ces sociétés de gestion, qui possèdent et gèrent des portefeuilles diversifiés de biens. L’épargnant dans une SCPI n’est pas directement propriétaire des biens concernés.
Un des avantages d’une société de gestion est qu’elle sélectionne et investit dans des dizaines voire des centaines de biens. Elle s’occupe notamment de rechercher des locataires pour les immeubles acquis, de collecter les loyers, de mener les travaux…
En retour, les revenus locatifs générés par ces biens sont redistribués aux porteurs de titres sous forme de dividendes, proportionnels à leur investissement.
Contrairement au crowdfunding immobilier, l’investissement en SCPI s’étend sur une période de vie indéfinie. Les investisseurs revendent leurs titres dès qu’ils le souhaitent. Toutefois, il est recommandé de détenir ses parts de SCPI sur une période d’au moins 8 ans pour amortir les frais d’entrée.
Crowdfunding immo ou SCPI : comparaison
À la différence du crowdfunding immobilier qui se déroule généralement sur une courte période, les SCPI s’inscrivent sur du moyen voire long terme. Mais la SCPI est un bon placement qui offre l’occasion d’investir dans l’immobilier locatif, sans devoir gérer les difficultés quotidiennes de la gestion immobilière.
D’autres critères permettent cependant de distinguer clairement ces 2 solutions.
Les frais d'entrées
Dans les SCPI, les frais d'entrée varient en fonction de la société de gestion. Ils peuvent grimper à 12 %, avec une moyenne généralement évaluée à 10 %.
En revanche, ces frais sont presque inexistants avec le crowdfunding immobilier.
Cependant, depuis quelques années, de nouvelles SCPI émergentes suppriment les frais d’entrée et ne facturent que les frais de gestion.
Il ne faut pas confondre frais d’entrée et ticket d’entrée. Les frais d’entrée correspondent à ce que vous déboursez pour investir dans une solution d’investissement. Il s’agit souvent d’un pourcentage du montant investi.
Le ticket d’entrée désigne la somme moyenne à prévoir pour acquérir une part. Avec les SCPI comme le crowdfunding immobilier, ces sommes restent relativement accessibles. En SCPI, il faut compter à partir d’une centaine d’euros. Dans le crowdfunding, certaines plateformes débutent à seulement 1 € !
La liquidité
Cette notion fait référence à la facilité avec laquelle un investissement peut se convertir en cash sans perte significative de valeur.
Dans le cas du crowdfunding immobilier, la liquidité est limitée : les investissements sont souvent récupérés uniquement lorsque le programme est totalement achevé et les biens commercialisés. La revente des titres n’est généralement pas possible. Et en cas de retard du programme de construction, les délais pour retrouver votre mise s’allongent d’autant...
En revanche, les SCPI se montrent généralement plus liquides : les titres peuvent se revendre à tout moment sur le marché secondaire… à condition de trouver preneur à bon prix ! Dans une SCPI, il est possible de revendre ses parts en s’adressant à la société de gestion.
Le rendement
Le rendement reste un facteur crucial pour tout investisseur. Le rendement potentiel du crowdfunding immobilier se montre souvent plus élevé que celui des SCPI.
En effet, dans l’immobilier, les taux de rendement des programmes de construction affichent des valeurs très attractives ! Par exemple, selon le baromètre annuel de Mazars et Financement participatif France, les rendements ont atteint 10,3 % en moyenne en 2023, avec une durée moyenne de placement de 22,1 mois.
Des chiffres plus de 2 fois supérieurs aux taux moyens de distribution des SCPI, qui atteignaient une moyenne de 4,52 % la même année.
La performance du crowdfunding immobilier se montre donc supérieure à celle des SCPI. Mais n’oubliez pas de prendre en compte le risque de perte en capital associé au crowdfunding !
À l’inverse, la SCPI offre généralement une rentabilité plus stable et plus prévisible en raison de la variété des actifs qu’elle comporte. C’est donc le gage de revenus pérennes.
En somme, pour maximiser vos revenus, le crowdfunding sera plus approprié… à condition d’accepter le risque !
Les risques
Les 2 options présentent des différences importantes en matière de risques.
Le crowdfunding immobilier comporte plus de risques en raison de la nature parfois spéculative des programmes financés et de la possibilité de perte en cas d'échec du programme de construction. De plus, avec le crowdfunding, vous investissez projet immobilier par projet immobilier : le risque est moins dilué. Il revient donc à l’investisseur de varier lui-même ses placements entre plusieurs projets.
En revanche, les SCPI offrent une grande variété d’actifs qui réduisent le risque encouru. En moyenne, les SCPI décrochent une note de 3 sur 7 sur l’échelle de risque de l’AMF, un risque considéré comme « modéré ». Mais les SCPI restent également exposées aux fluctuations du marché immobilier.
Diversification du portefeuille pour réduire les risques
Il est essentiel de varier les actifs pour réduire le risque de chaque investissement.
Par sa nature, la SCPI vous fournit des portefeuilles diversifiés. Mais le crowdfunding immobilier comme les SCPI contribuent à varier les portefeuilles.
En effet, les investisseurs peuvent utiliser ces 2 options pour compléter d'autres investissements et répartir le risque de manière plus efficace.
Concrètement, vous pouvez miser sur des SCPI qui comportent une multitude d’actifs immobiliers et réparties dans des secteurs géographiques variés. Vous multipliez ainsi vos chances de détenir un patrimoine plus varié, avec un risque global dilué.
Dans le financement participatif (crowdfunding), la stratégie conseillée varie d’un expert à un autre. Mais en général, il est important de prendre en compte le niveau de risque de chaque projet dans lequel vous souhaitez investir.
L’idée : investir dans des projets à niveau de risques variés pour équilibrer le risque global de votre projet.
Tableau récapitulatif
|
Critères |
SCPI |
Crowdfunding Immobilier |
|---|---|---|
|
Principe |
Achat de parts de SCPI en échange de loyers |
Levée de fonds pour financer un projet immobilier en contrepartie d’intérêts |
|
Objectif / Avantages offerts |
Se constituer un patrimoine immobilier et percevoir un revenu régulier sans subir des problèmes de gestion
Diversifié |
Faire fructifier un capital dormant
Non diversifié |
|
Horizon d’investissement conseillé |
8 à 10 ans |
12 à 36 mois |
|
Frais d'entrée |
Moyenne de 10 % Peuvent aller jusqu’à 12 % |
Souvent inexistants |
|
Liquidité |
Plus élevée, possibilité de revente |
Limitée, revente parfois difficile
|
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Rendements offerts |
Généralement moins élevé, mais stable et prévisible |
Potentiellement plus élevé, mais variable
|
|
Risque |
Moins élevé grâce à la diversité des actifs
Note : 3/7 |
Plus élevé, lié à la nature des programmes financés
Note : 5/7 |
|
Diversifications |
Meilleures, grâce à la propriété de plusieurs biens |
Possibles mais dépendant des programmes disponibles |
Quel investissement choisir ?
Pour faire le choix d’un investissement, il est important de connaître son profil de risque, de disposer d’une idée précise de ses objectifs, ainsi que de son objectif de placement.
Définir ses objectifs et son profil
Avant de choisir entre le crowdfunding immobilier et les SCPI, il est essentiel de définir clairement vos objectifs d'investissement et votre profil d'investisseur.
Il existe 3 types de profils investisseurs :
- le profil prudent : adapté aux épargnes à court terme (moins de 3 ans) et aux épargnants qui souhaitent prendre peu de risque ;
- le profil équilibré : adapté aux épargnes à moyens termes et/ou aux personnes en mesure de prendre un risque raisonnable ;
- le profil dynamique : adapté aux personnes prêtes à prendre un risque important et à placer leur argent sur le long terme (au moins 5 ans), en vue d’équilibrer la performance des années de hausse et de baisse.
Si vous recherchez un rendement potentiellement plus élevé et que vous êtes prêt à accepter un certain niveau de risque, le financement participatif sera plus approprié. En revanche, si vous privilégiez la stabilité, les SCPI pourraient mieux vous convenir.
Diversifier son portefeuille
Un portefeuille diversifié : le gage d’une gestion réussie !
Avant de vous lancer dans un panel investissement, pourquoi ne pas faire analyser votre stratégie par un conseiller financier ?
Une bonne analyse vous aide à identifier les secteurs ou les investissements qui nécessitent d’être diversifiés.
Dès lors, en fonction de votre profil investisseur, vous pourrez décider d'investir dans le crowdfunding immobilier, les SCPI… ou les 2 ! Ceci afin de répartir efficacement les risques…
- Le crowdfunding immobilier permet à l’épargnant de placer son argent dans un projet immobilier en contrepartie d’intérêts.
- La SCPI permet d’investir dans plusieurs projets à la fois en détenant des titres d’un vaste ensemble qui génèrent des dividendes.
- À la différence du crowdfunding immobilier, les SCPI s’inscrivent sur le moyen ou le long terme, avec un rendement moins élevé, mais plus stable et prévisible.
- Dans une opération de crowdfunding immobilier, les épargnants choisissent chaque opération à laquelle ils souhaitent souscrire. En SCPI, ils acquièrent une diversité d’actifs, constitués par la société de gestion.
- Avant de choisir entre crowdfunding immobilier et SCPI, analysez votre tolérance au risque et votre horizon de placement.
- Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision pour vous assurer que votre choix est en adéquation avec votre situation financière et vos objectifs.
