5 critères pour choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier

Connaissez-vous le crowdfunding immobilier ? Ce type de placement utilise le financement participatif pour aider les promoteurs immobiliers à collecter des fonds. Une étape clé de ce processus est la sélection des projets par une plateforme de crowdfunding, qui évalue les projets en fonction de leurs ratios rendement/risque. Sans cette plateforme, l'investisseur ne peut pas placer son argent dans un projet de crowdfunding immobilier. Quels critères faut-il considérer pour choisir la bonne plateforme ? Ooinvestir vous dévoile les 5 critères majeurs pour départager les plateformes de crowdfunding immobilier.

L'importance d'une bonne plateforme de crowdfunding immobilier

Le secteur du crowdfunding immobilier (financement participatif) est en pleine effervescence en France depuis une dizaine d’années. Les raisons de ce succès s’expliquent par les nombreux avantages de cet investissement :

• un taux de rendement élevé. En moyenne, le taux de rendement s’élève à 9 % par an (avant impôts). Attention, les rendements les plus élevés riment aussi avec des risques de perte en capital plus importants ;
• une fiscalité allégée. Les intérêts générés par un investissement en crowdfunding immobilier sont imposés selon le prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’imposition sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux) ;
• une durée d’investissement plus courte. La durée moyenne d’un projet immobilier en financement participatif s’établit entre 12 et 24 mois. Bien inférieure aux autres projets immobiliers qui nécessitent des prêts bancaires sur 15, 20 ou 25 ans ;
• une grande diversité d’opérations immobilières. Le secteur résidentiel n’est pas le seul à bénéficier de la popularité du financement participatif. Il existe aussi des projets immo pour le secteur tertiaire ou même social ;
• un investissement sans gestion de votre part. La plateforme de crowdfunding immobilier s’occupe de tout.

Pour profiter de tous ces avantages, il faut impérativement choisir une plateforme de crowdfunding immobilier qui coche toutes les cases citées dans cet article. À commencer par sa sécurité et son agrémentation.

En France, le crowdfunding immobilier a enregistré une collecte de 2,089 milliards d’euros en 2023 selon Mazars. C’est la première baisse (-11,3 %) de son histoire pour ce placement, qui dépasse les 9 milliards d’euros de financement depuis son arrivée en France.

Critère n° 1 : la sécurité et la régulation de la plateforme de crowdfunding immobilier

Agrément PSFP, protection des fonds et performances passées : voilà 3 informations qui vous guideront vers des plateformes sécurisées et réglementées.

Choisir une plateforme de crowdfunding immobilier agréée et régulée par les autorités compétentes

À l’origine, seuls 2 statuts encadraient les plateformes de financement participatif sur le marché français :

Mais depuis le 10 novembre 2023, le statut de CIP a disparu en France. Et l’IFP ne concerne plus que les prêts et dons à titre gratuit. Loin de vos souhaits d’investissement rentable !

Désormais, un agrément unique encadre le crowdfunding : l’agrément européen PSFP. Avant de vous lancer, commencez par vous rendre sur le site de l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour vous assurer que la plateforme envisagée dispose bien de cet agrément.

Toutes les plateformes qui dominent le marché du crowdfunding immobilier (Anaxago, Homunity, Wiseed, Raizers ou encore La Première Brique) détiennent l’agrément PSFP.

La protection de l’investisseur

Si certains investisseurs peuvent analyser eux-mêmes les faiblesses d’un programme immobilier, la plateforme a pour rôle de garantir que le public non averti comprenne bien dans quoi il engage ses finances. Cette protection des investisseurs se concrétise souvent par :

• un test de connaissances ;
• une simulation des gains potentiels ;
• un avertissement spécifique (si l’investissement dépasse un certain montant de financement) ;
• un délai de réflexion précontractuel de 4 jours.

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Historique des performances de la plateforme de crowdfunding immobilier

L’ancienneté joue dans la réputation d’une plateforme. Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, vous pouvez consulter l’historique des plateformes de crowdfunding immobilier en ligne. Recherchez en priorité les indicateurs de performance suivants pour vous faire votre propre avis :

• le montant total investi ;
• le capital remboursé ;
• le nombre de projets financés ;
• le volume mensuel de projets proposés ;
• le taux de rendement interne moyen des projets ;
• la durée moyenne de la collecte ;
• les intérêts reçus par les investisseurs ;
• le taux de retard moyen ;
• le taux de défaut moyen ;
• le ticket d’entrée.

Sur le marché du crowdfunding immobilier, la majorité des plateformes (Anaxago, Homunity, Raizers) se positionnent avec un ticket d’entrée aux alentours de 1 000 euros. Mais d’autres vont plus loin. La Première Brique et Wiseed proposent respectivement un ticket d’entrée à partir seulement d’1 et 100 euros.

Critère n° 2 : la sélection des projets

Maintenant que vous avez établi la liste des plateformes de crowdfunding immobilier sécurisées et agrémentées, passez à la suite en portant votre attention sur les projets immobiliers. Ooinvestir vous donne quelques astuces pour choisir les meilleurs.

La qualité des projets proposés

Le premier gage de sélection d’un programme immobilier reste évidemment sa qualité. Celle-ci s’apprécie d’abord à partir des documents d’informations réglementaires synthétiques (DIRS) que le promoteur présente. Ils se composent de 2 parties :

• la présentation de la société (une plaquette commerciale, par exemple) et du projet : plan de division des lots, avis de valeur, permis de construire, etc. ;
• toutes les informations présentées par la plateforme de financement participatif (frais, modalités de souscription).

La variété de projets

C’est un conseil récurrent : diversifiez toujours votre portefeuille d’actifs ! Et ce conseil s’applique aussi aux projets de crowdfunding immobilier.

Il existe 4 types de programmes de crowdfunding immobilier :

• le programme de financement direct du promoteur, uniquement pour des projets immobiliers non construits. Le promoteur demande des fonds pour obtenir un crédit immo auprès des banques ;
• le programme de financement de promotion immobilière pour les programmes déjà lancés (niveau de pré-commercialisation minimum de 50 %) ;
• le programme d’achat-revente par les marchands de biens. Lié à des zones spécifiques, le programme affiche un niveau de pré-commercialisation inférieur à 50 % ;
• la demande de financement pour un projet lié à un investissement locatif. Le rendement est plus faible que les programmes précédents mais offre à l’investisseur un niveau de risque moindre.

Il existe des milliers de projets immobiliers sur les plateformes majeures comme Anaxago, Homunity, Wiseed, Raizers ou encore La Première Brique. Chaque projet immobilier présente ses propres avantages. Profitez de cette diversité pour aller chercher des rendements variés (et donc des risques de perte en capital différents) pour vous constituer un solide portefeuille. 

Les critères de sélection des projets

Pour juger de la qualité d’un projet (et de la qualité de son promoteur ou de la PME qui le pilote), un petit tour des informations présentées s’impose. Vous y trouverez des éléments déterminants pour la suite de votre investissement (et potentiellement quelques défauts) :

• la situation géographique du programme immobilier (quartier, taille du bâtiment) ;
• l’avancée administrative du projet (état d'avancement de la commercialisation, état d'avancement du dépôt du permis de construire) ;
• le taux de rendement, proportionnel aux risques de l’opération ;
• la durée de l’investissement ;
• le montant de la collecte à atteindre ;
• le nombre d’investisseurs qui portent le projet.

Selon Mazars, 20 à 25 % des projets de crowdfunding immobilier connaissent un retard de plus de 6 mois.

Les vérifications diligentes réalisées par la plateforme

En amont, n’importe quelle plateforme de crowdfunding immobilier réalise un travail de fond pour s’assurer qu’un projet ait toutes les chances d’aboutir et corresponde aux attentes des investisseurs. Elles indiquent souvent leur méthodologie sur leur site : n’hésitez pas à la consulter !

Critère n° 3 : les frais et la transparence

Un investissement en crowdfunding immobilier – comme en SCPI ou dans le locatif - comporte certains frais, notamment liés à la présente d’un intermédiaire, en l’occurrence la plateforme de crowdfunding immobilier. Assurez-vous que la plateforme se montre transparente à ce sujet.

Embedded script : CTA - LaPremiereBrique - Crowdfunding

Comparez les frais des plateformes

Frais d’entrée, frais de gestion, frais de sortie : chaque plateforme de crowdfunding immobilier est libre d’appliquer des frais pour les services qu’elle propose. Les plateformes jouent le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs immobiliers et les investisseurs : elles rémunèrent ainsi leurs services par ce biais.

Par exemple, Anaxago applique les frais suivants.

Les transparences sur les frais de commissions

La qualité d’une plateforme ne se juge pas au pourcentage de ses frais. En revanche, ils doivent les indiquer clairement sur leur site Internet pour gagner la confiance des investisseurs.

Dans le cas d’Homunity par exemple, la plateforme indique bien dans sa FAQ qu’elle « ne facture pas de frais à l'investisseur » et qu’ils sont « uniquement rémunérés par la société de gestion en tant qu'apporteur d'affaires ».

Lisez les conditions de remboursement en cas d'annulation du projet

Un investissement en crowdfunding immobilier comporte toujours des risques comme :

• un risque de retard de livraison qui allonge la durée de la collecte (retards dus à un problème d’approvisionnement en matériaux, une procédure judiciaire, etc.) ;
• un risque de commercialisation plus long. 

Mais que se passe-t-il si le projet de financement participatif est annulé ? Récupérez-vous votre capital de départ ? Cette information doit obligatoirement figurer dans les conditions de remboursement sur le site de la plateforme.

Anaxago, à titre d’exemple, procède au remboursement d’une opération de crowdfunding immobilier soit :

• en obligations. Il intervient sur votre compte d’investissement.
• en actions. Il intervient sur votre compte d’investissement ou votre compte PEA / PEA-PME (si vous avez investi dans une PEA ou une PME). Une attestation de sortie vous indique le capital et les intérêts à déclarer aux impôts.

Critère n° 4 : la communication et le support client

Vous avez étudié les projets de crowdfunding immobilier en détail, vous savez tout sur les frais des plateformes, penchez-vous maintenant sur un autre critère qui a son importance : le service client.

La qualité de la communication

Une plateforme de crowdfunding immobilier doit se montrer disponible. Tentez un premier contact et étudiez les différents canaux à votre disposition. Entre le formulaire en ligne, le chat sur le site Internet, le numéro de téléphone ou les réseaux sociaux, vous disposerez forcément d’un canal de communication adapté à votre demande.

La réactivité et l’efficacité du support client

Vous avez besoin d’explication sur le taux étonnamment élevé d’un projet de financement participatif ? Le risque de perte de capital sur une opération vous préoccupe ? Vous ne savez toujours pas ce qui engendre les retards de livraison de votre investissement ?

N’hésitez pas une seule seconde : contactez le support client. S’il se montre réactif, c’est un premier signal positif. S’il vous apporte une réponse rassurante, cela tend à prouver son professionnalisme ! 

Consultez toujours les avis clients

Ceux qui parlent le mieux des plateformes de crowdfunding immobilier, ce sont leurs investisseurs !

Rendez-vous sur un moteur de recherche, tapez le nom de la plateforme que vous voulez analyser et lisez les avis de leurs clients. Préférez cette méthode aux avis publiés sur le site de la plateforme, généralement orientés à son avantage.

Critère n° 5 : les fonctionnalités et les outils

Pas de défauts identifiés avec les précédents critères ? Terminez votre analyse par un petit détail qui peut faire toute la différence : les fonctionnalités et les outils proposés par la plateforme de crowdfunding immobilier.

La facilité d'utilisation de la plateforme de crowdfunding immobilier

Pour investir dans des projets de crowdfunding immobilier, vous devez naviguer sans difficultés sur la plateforme qui les propose.

Avant de placer une partie de vos finances sur un projet, parcourez le site. En quelques minutes, vous devez pouvoir trouver facilement des informations sur la plateforme, les projets en cours, les statistiques. La navigation au sein de la plateforme doit offrir la meilleure ergonomie, elle participe à l’expérience utilisateur (ou plutôt l’expérience investisseur).

Dans le cas contraire, vous aurez du mal à trouver les informations voulues. Et donc à vous faire votre avis sur la plateforme de crowdfunding immobilier !

Embedded script : [CTA Guide] Crowdfunding

Les outils d'analyse et de suivi des investissements

Certains de vos projets immobiliers présentent des retards ? Quels rendements obtenez-vous sur vos projets en cours ? En tant qu’investisseur, il est tout à fait normal de se poser ces questions.

Une plateforme de crowdfunding immobilier doit non seulement vous fournir un ensemble d’outils pour suivre vos investissements mais aussi pour comprendre leurs performances. 

1. Avant d’investir dans une plateforme de crowdfunding immobilier, assurez-vous qu’elle dispose de l’agrément officiel.
2. Étudiez soigneusement chaque projet et diversifiez vos positions.
3. Renseignez-vous sur les frais appliqués par la plateforme.
4. Vérifiez la qualité du support client.
5. Une navigation optimale sur le site de la plateforme et des outils d’analyse et de performance constituent un vrai plus !