Quand revendre son bien en loi Censi-Bouvard ?

Adapté aux résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard vous procure une gestion simplifiée et de nombreux avantages fiscaux. Au terme de la période d’engagement, il est important de prévoir le bon moment pour entamer la revente de votre bien immobilier. À la fin de la période de réduction d’impôt, différentes solutions s’offrent en effet à vous pour la suite de votre investissement.

Quelle est la durée de l’engagement de location en loi Censi-Bouvard ? Est-il possible de revendre le logement de manière anticipée ? Entre la plus-value et la sortie du dispositif, Ooinvestir vous accompagne pour faire les bons choix concernant la revente de votre bien locatif en loi Censi-Bouvard.

Dispositif Censi-Bouvard : une durée d’engagement de 9 ans avant revente

Le statut de propriétaire-loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous donne la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard. Cela implique une durée d’engagement de location de 9 ans au sein d’une résidence de services, obligation pour obtenir la réduction d’impôt.

Pendant cette durée d’engagement de 9 ans, un bail commercial est conclu entre le propriétaire et la société de gestion de la résidence. Il peut s’agir d’un EHPAD ou de résidences pour personnes âgées autonomes ou pour étudiants. Initialement éligibles, les résidences de tourisme ne peuvent désormais plus bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif.

Tout savoir sur les résidences éligibles à la loi Censi-Bouvard

En tant qu’investisseur, vous pouvez revendre librement le logement une fois l’obligation des 9 ans d’engagement passée et la défiscalisation terminée. Il est alors important de bien évaluer sa valeur avant. Si la demande est forte sur le marché, l’acquéreur prendra aussi en compte différents critères :

• le type de résidence de services ;
• la réputation et le savoir-faire de la société de gestion ;
• l’emplacement de la résidence de services ;
• les conditions du bail commercial, si vous en avez signé un nouveau ;
• la durée du bail en cours, le cas échéant.

Avant de vous lancer dans un investissement Censi-Bouvard, assurez-vous d’acquérir un bien attractif géré par un exploitant de qualité pour maximiser vos chances de plus-value à la revente après 9 ans d’engagement.

Sauf exception, aucune revente n’est possible avant la fin des 9 années d’engagement. Lors de cette période, vos loyers annuels ne sont pas déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils font partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et entraînent ainsi un avantage fiscal indéniable. La réduction d’impôt s’applique jusqu’à un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Elle représente 11 % du prix HT de votre achat immobilier, soit un maximum de 33 000 € sur les 9 ans de votre engagement.

Rappel des conditions de la loi Censi-Bouvard

Différents critères sont indispensables pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Censi-Bouvard.

• Dans la continuité du statut LMNP, vous devez louer votre logement meublé et à titre non professionnel. 
• Pour être considéré comme LMNP, le total de vos revenus issus des loyers ne peut pas excéder 23 000 € à l’année ou la moitié des ressources du foyer. 
• La signature du bail commercial avec la société de gestion implique de déclarer les revenus du loyer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant les 9 ans d’engagement. Ce bail est aussi l’assurance de loyers garantis pendant toute la vie du contrat avec l’exploitant.
• La loi Censi-Bouvard implique de réaliser un investissement locatif avec un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Un investissement immobilier en loi Censi-Bouvard ne peut pas être réalisé par l'intermédiaire d'une société. Vous devez vous en charger en tant que personne physique. 

Votre bien immobilier en loi Censi-Bouvard permet de diminuer votre imposition annuelle et de récupérer une partie de la TVA. Cette dernière est proratisée en fonction de la date de revente sur un total de 20 ans.

Est-il possible de revendre avant les 9 ans ?  

L’engagement de 9 ans avec le gestionnaire est l’une des principales conditions pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard.

Si vous effectuez la revente avant la fin de la période, vous devrez rembourser à l’administration fiscale le montant total de votre défiscalisation. Vous perdez donc tous les efforts fournis depuis l’acquisition de votre bien immobilier et la mise en place de cet investissement…

Il existe néanmoins des cas particuliers qui permettent de déroger à la règle sans subir l’annulation du montant de la réduction d’impôt. Quatre exceptions sont donc prévues par la loi.

1. La revente peut être réalisée avant terme si l’un des membres du couple est victime d’un accident entraînant une invalidité de 2^e ou de 3^e catégorie. Conformément au Code de la Sécurité Sociale, il s’agit d’une invalidité nécessitant l’assistance d’une tierce personne ou empêchant d’exercer son travail.
2. La rupture du contrat de travail de l’un des propriétaires (en cas d’imposition commune) offre la possibilité de vendre prématurément. La rupture doit être du fait de l’employeur et non du contribuable. 
3. Le décès de l’un des membres du couple d’investisseurs peut autoriser une revente anticipée sans pénalité. 
4. Dans le cadre d’une expropriation pour cause d'utilité publique, vous devez effectuer la vente de votre bien immobilier en dispositif Censi-Bouvard. 

Un divorce ou une séparation ne figurent pas parmi la liste des cas exceptionnels vous permettant de revendre avant la fin de la période d’engagement de 9 ans.

La plus-value, une notion à prendre en compte

Outre le risque de perdre les sommes défiscalisées au fil des années, une vente anticipée de votre investissement en loi Censi-Bouvard diminue les chances de réaliser une plus-value. Comme pour tout placement immobilier, plus le temps entre l’acquisition et la vente est long, plus la valeur du bien augmente. Il convient donc de se montrer patient et de maximiser le potentiel de votre investissement locatif.

Même après 9 ans, votre logement en résidence de services reste un produit récent avec l’assurance de performances thermiques et techniques satisfaisantes. De plus, vous avez eu toutes ces années pour rembourser une partie de votre prêt.

Zoom sur : la taxe sur la plus-value

Sur le plan fiscal, revendre avant 30 ans de détention un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale entraîne un impôt sur la plus-value. Tout investisseur est donc contraint de prendre en compte la taxe sur la plus-value immobilière lors de la revente de son logement LMNP Censi-Bouvard.

Cette taxe cumule imposition sur le revenu et prélèvements sociaux. Un taux dégressif est appliqué sur chacune des composantes :

• l’assiette pour l’impôt sur le revenu voit la taxe appliquée diminuer de la 6^e à la 22^e année, avant exonération totale ;
• l’assiette pour les prélèvements sociaux n’est exonérée qu’à partir de la 30^e année, mais un abattement s’applique dès la 6^e année.

À la différence de la résidence principale, avec un 2^e bien immobilier vous êtes redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente. Il s’applique donc sur la différence entre votre prix d’achat et celui de la revente à hauteur, avant abattement, de :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 15 % au titre des prélèvements sociaux.

Et pourquoi pas garder le bien en LMNP ?

Revendre votre bien immobilier en loi Censi-Bouvard vous permet d’investir à nouveau dans les divers dispositifs de défiscalisation disponibles.

Si vous ne vendez pas, il est possible de continuer votre investissement dans le cadre du LMNP classique pour profiter d’une fiscalité avantageuse avec l’amortissement et la récupération de TVA. Vous disposez ainsi d’une gestion locative supervisée par l’exploitant de la résidence pour un minimum de risques et peu de contraintes. De plus, vous faites fructifier votre patrimoine immobilier. 

Vous n’aurez plus droit à la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard, mais l’amortissement s’ajoute à la déduction de charges pour réduire votre imposition foncière. Cette notion comptable représente la perte de valeur de votre bien immobilier au fil des ans et permet d’augmenter le montant de vos charges déductibles. Vous profitez donc de tous les avantages de la location meublée non professionnelle.

Grâce au statut LMNP, vous continuez de bénéficier de la récupération de la TVA sur votre investissement immobilier. Après 9 ans de loi Censi-Bouvard, louer votre bien encore 11 ans vous permet de conserver la totalité de l’économie de TVA. Une revente après 20 ans ne vous oblige plus à rembourser la TVA au prorata des années. Elle est définitivement acquise.

Exemple d’une revente anticipée : 

Vous vendez votre logement après 9 ans de loi Censi-Bouvard et 6 ans de LMNP classique. Vous devrez alors rembourser 15/20^e du montant de la TVA lors de votre achat immobilier.

Le choix de vendre ou conserver votre bien dépend aussi de vos projets de vie : préférez-vous conserver la rente du loyer ou récupérer du capital, par exemple pour réaliser un nouvel investissement immobilier ? N’hésitez pas demander l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous décider.

1. Pour obtenir la réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant HT de votre logement, vous devez respecter l’engagement de location de 9 ans du dispositif Censi-Bouvard. 
2. Il est possible de revendre son bien locatif en résidences de services de manière anticipée sans perdre les sommes défiscalisées en cas de décès, d’invalidité, de rupture de contrat de travail ou d’expropriation. 
3. Lors de la revente de votre logement, la plus-value entre le prix d’acquisition et le prix de vente est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières.
4. Pour ne pas perdre l’avantage fiscal lié à la récupération de la TVA à la fin des 9 ans de la loi Censi-Bouvard, vous pouvez continuer à louer le bien dans la cadre du LMNP classique.