Défiscaliser dans l'immobilier neuf : le dispositif Censi-Bouvard

Plus souple que la loi Pinel et offrant des avantages fiscaux intéressants, la loi Censi-Bouvard séduit de nombreux contribuables français. Vous souhaitez vous lancer et tout comprendre des conditions de ce dispositif immobilier ? Ooinvestir vous livre quelques conseils pour faire de votre projet de location meublée une réussite.

Qu'est-ce que la défiscalisation dans l'immobilier neuf ?

Avant de s’intéresser à la défiscalisation Censi-Bouvard, retour sur quelques grands principes de l’imposition française.

Comment fonctionne l’impôt en France ?

En France, tout contribuable paie des impôts directs (impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) ou indirects, le plus connu étant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Une fois prélevés, ces impôts sont ensuite redistribués afin de financer de nombreux secteurs publics comme la santé, le transport ou l’éducation.

En matière d’imposition directe, les contribuables français sont répartis selon différents critères. Pour ne citer que l’impôt sur le revenu, son système de taxation s’établit sur la base d’un barème déterminé par le niveau de revenu du contribuable : de 0 à 45 %. Plus vos revenus sont importants, plus votre taux d’imposition est élevé.

L’immobilier : un investissement apprécié par les ménages français

Pour réduire le niveau d’imposition des ménages, l'État a mis en place plusieurs solutions pour permettre à ces foyers de :

• soutenir les entreprises françaises ;
• épargner par le biais d’assurance vie ;
• participer au rayonnement culturel national via les SOFICA ;
• investir dans l’immobilier ;
• etc.

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Selon une étude Poll&Roll réalisée du 12 au 15 mars 2021 pour Mastéos, 56 % des sondés ont réalisé un achat immobilier locatif ou pensent le faire. L’immobilier, et plus particulièrement l’investissement locatif qui reste très apprécié, et ce pour 2 raisons :

• c'est une valeur sûre, matérielle et transmissible pour obtenir des revenus réguliers ;
• il valorise le patrimoine et permet d’en retirer des plus-values intéressantes en cas de revente. 

De l’autre côté, l’État fait face à un problème structurel : le marché locatif se tend de plus en plus dans les grandes villes (Paris, Lyon, Lille, Marseille…) et dans certaines régions, comme la région parisienne et les littoraux. Pour inverser la tendance, une des réponses apportées par l’État consiste à mettre en place des dispositifs de défiscalisation. De ce fait, l’effort financier est porté par des investisseurs privés, qui bénéficient en contrepartie de dispositifs pour réduire leur pression fiscale. 

Défiscaliser grâce à l’immobilier : une solution pour alléger sa pression fiscale

La défiscalisation dans l’immobilier neuf consiste donc à inciter les ménages français à investir dans le parc immobilier neuf. En échange, ils obtiennent des avantages fiscaux. Le bénéfice est double puisque :

• l’investisseur réduit ses impôts tout en augmentant son patrimoine immobilier ;
• l’État français favorise la construction de logements neufs dans des zones où la tension locative est trop élevée.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobiliers qui dominent le marché du neuf ?

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent en France depuis plusieurs années. Vous retrouvez :

• la loi Pinel ;
• la loi Censi-Bouvard ;
• plus globalement, le régime de la location meublée en :
  • LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
  • LMP (loueur en meublé professionnel).

Présentation du dispositif Censi-Bouvard

En 2008, Yves Censi et Michel Bouvard, deux députés français, proposent à l’Assemblée nationale un amendement visant à offrir aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP) les mêmes avantages fiscaux que ceux présentés par la loi Scellier. L’amendement Scellier visait à soutenir l’investissement locatif privé en offrant une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf. Cette mesure pour dynamiser le marché immobilier français a par la suite été remplacée par le dispositif de la loi Duflot jusqu’au 31 décembre 2014, avant de devenir le dispositif Pinel, toujours en vigueur.

La loi Censi-Bouvard est ainsi adoptée en 2009.

Alors que le dispositif Pinel concerne uniquement des logements neufs et nus, le dispositif Censi-Bouvard se concentre sur une certaine typologie de biens : les logements meublés en résidence de services.

La date limite pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard a été repoussée au 31 décembre 2022.

Quelles sont les conditions de ce dispositif de défiscalisation ?

L’accès au dispositif Censi-Bouvard est soumis à plusieurs conditions qui concernent :

• l’investisseur ;
• le logement ;
• la location du logement.

Les conditions de l’investisseur

La loi Censi-Bouvard n’impose que 3 conditions au futur acquéreur :

• être domicilié fiscalement en France ;
• réaliser son investissement en tant que personne physique (une société ne peut pas acheter un logement Censi-Bouvard) ;
• déclarer son activité sous le statut LMNP.

Le statut LMNP vous concerne si vos revenus locatifs :

• ne dépassent pas 23 000 €/an ;
• ou ne représentent pas plus de la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous ne respectez pas ces conditions, vous basculez automatiquement dans le statut LMP, et perdez de fait votre éligibilité au dispositif Censi-Bouvard.

Les conditions du logement

Pour être éligible à la loi Censi-Bouvard, le logement doit se situer dans une résidence de services. Il en existe 3 types :

• les résidences étudiantes :
• les résidences pour seniors ;
• les résidences pour personnages âgés dépendantes.

Par définition, ce type de résidence doit proposer des services à la personne, comme un accueil, le petit-déjeuner, un service de conciergerie ou le Wi-Fi. Le catalogue de services proposés dépend avant tout de la qualité de la résidence et doit répondre aux besoins de ses occupants. Pour rentrer dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, ces dernières doivent proposer, au minimum, 3 prestations parmi celles indiquées ci-dessous :

Quant à son état, la résidence en question peut être soit :

• neuve ;
• en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• ancienne (plus de 15 ans) mais rénovée pour obtenir les hautes performances indiquées dans l’article 31 du code général des impôts.

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Les conditions de la location

Comme la loi Censi-Bouvard fait partie des dispositifs immobiliers locatifs, il existe des conditions liées à la location viennent s’y glisser. Vous devrez donc :

• louer votre bien dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien ou l’achèvement de la construction ;
• louer votre logement meublé, au sens défini par le décret n°2015-981 et en tant que résidence principale ;
• ne pas occuper le bien vous-même ni le louer à un membre de votre famille ;
• signer un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant de la résidence de services. 

En cas de revente anticipée de votre bien acheté en Censi-Bouvard (avant les 9 ans d’engagement donc), vous êtes tenu de rembourser tous les avantages perçus par le dispositif (sauf quelques exceptions prévues).

Pourquoi signer un bail commercial ? Car les logements sont confiés à un gestionnaire qui se charge de l’exploitation de la résidence. Une petite différence aux grands impacts sur votre situation d’investisseur, puisque la société vous versera toujours votre loyer, que votre logement soit occupé ou non. Des loyers garantis pour une gestion quotidienne inexistante puisque toute l’exploitation relève de sa responsabilité. Votre projet locatif est ainsi intégralement remis entre ses mains : recherche des locataires, entretien, travaux, perception des loyers…

Quelles exonérations fiscales en attendre et sur combien de temps ?

Une fois toutes ces conditions réunies, l’investisseur peut obtenir 2 avantages fiscaux majeurs :

• une réduction sur ses impôts ;
• la récupération de la TVA.

Une réduction d’impôt

À l’image de la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt calculée sur le montant total de votre investissement. Progressive selon la durée de l’engagement locatif dans la loi Pinel (taux de 12 à 21 % sur une durée de 6 à 12 ans), le taux est fixe dans la loi Censi-Bouvard : 11 %.

Sa particularité ? La défiscalisation est limitée à 300 000 € par habitant. De fait, un investisseur peut espérer défiscaliser – au mieux – 33 000 € d’impôts sur 9 ans, soit 3 666 € chaque année.

La récupération de la TVA

Autre avantage fiscal : l’investisseur peut récupérer la TVA versée à l’acquisition. En effet, l’achat d’un bien neuf est soumis à une TVA de 20 %.

Vous achetez un petit appartement meublé d’une valeur de 100 000 euros HT dans une résidence étudiante à Lyon. Le prix de ce logement sera affiché à 120 000 € TTC car il comprendra 20 000 € de TVA (20 % de 100 000 euros).

En revanche, pour bénéficier de ce coup de pouce fiscal, certaines conditions doivent être remplies :

• la résidence de services dans laquelle il investit doit être neuve et proposer au moins 3 services (nettoyage, réception, restauration) ;
• les loyers perçus par l’exploitant sont soumis à la TVA à 5,5 % ;
• l’acheteur doit être sous statut LMNP et déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) ;
• vous devez conserver votre bien immobilier pendant 20 ans. En cas de revente anticipée, vous devrez restituer la TVA remboursée au prorata du temps de détention.

Comptabiliser vos revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux vous offre la possibilité d’opter pour 1 des 2 régimes suivants :

• le micro-BIC, pour profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % ;
• le régime réel, pour déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, assurance, travaux, achat de meubles…).

Point récap' : les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Convaincu par un projet avec le dispositif Censi-Bouvard ? Découvrez une synthèse de ses avantages :

• vous réduisez vos impôts de façon significative (11 % sur le prix de revient de votre logement) pendant 9 ans ;
• durant toute cette période, vous déléguez la gestion locative de votre investissement à l’exploitant en charge de la résidence de services ;
• vous récupérez le montant de la TVA versée lors de l’acquisition de votre bien immobilier ;
• votre investissement est financé totalement ou partiellement grâce aux loyers que vous percevez ;
• vos loyers sont garantis, peu importe que votre logement soit occupé ou non ;
• vous augmentez la valeur de votre patrimoine.

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1. Vous pouvez alléger votre pression fiscale par le biais de dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier.
2. La loi Censi-Bouvard, qui s’adresse aux propriétaires loueurs de bien meublé en résidence de services, en fait partie.
3. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de votre logement et de récupérer la TVA.