Comment revendre son bien locatif en loi Censi-Bouvard ?

En échange d’une location de 9 ans dans une résidence de services, le dispositif Censi-Bouvard vous offre une intéressante réduction d’impôt. Au terme de cet engagement, vous pouvez vendre librement votre logement en loi Censi-Bouvard. Il est cependant important de bien préparer la revente et d’en connaître toutes les spécificités avant de vous lancer.

Quand faut-il revendre ? Quelles sont les démarches et les conséquences qui en découlent ? Suivez le guide Ooinvestir pour obtenir toutes les informations nécessaires à la revente de votre bien immobilier en loi Censi-Bouvard.

Une revente possible au bout de 9 ans

Le choix du dispositif Censi-Bouvard s’effectue obligatoirement dans le cadre du statut de propriétaire-loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec un engagement incompressible de 9 ans, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix HT de votre achat immobilier. La défiscalisation s’applique dans la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Il est donc possible de cumuler jusqu’à 33 000 € sur les 9 années de location.

Vous pouvez effectuer librement la revente de votre logement à la fin de cette durée d’engagement.

Si vous décidez de le mettre en vente de manière anticipée, vous perdrez votre réduction d’impôt. L’administration fiscale vous demandera alors le remboursement du montant total des sommes défiscalisées.

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à revendre votre bien à la suite des 9 ans de location en dispositif Censi-Bouvard :

• un besoin de liquidités ;
• choisir d’investir dans un autre dispositif de défiscalisation ou un nouveau Censi-Bouvard ;
• obtenir des fonds pour les transmettre à vos enfants ou à un autre bénéficiaire ;
• ne pas vouloir subir la fiscalisation des revenus sans la contrepartie de la réduction d’impôt.

Notez que  certains cas particuliers vous permettent de revendre avant la fin de la période d’engagement de 9 ans. Pour ces 4 exceptions, vous ne perdez pas la défiscalisation précédemment acquise avec le dispositif Censi-Bouvard :

• une invalidité empêchant d’exercer votre travail ou nécessitant l’assistance d’une tierce personne ;
• la rupture du contrat de travail par l’employeur ;
• le décès d’un des membres du couple propriétaire ; 
• une expropriation pour cause d'utilité publique. 

Rappel des incontournables de la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard implique de remplir certaines conditions afin de bénéficier de ses nombreux avantages.

Les critères à respecter

Pour réaliser un investissement Censi-Bouvard, vous devez acquérir un bien locatif au sein d’une résidence de services. Vous avez alors le choix entre une résidence pour étudiants, pour seniors, en EHPAD… Le logement peut être :

• un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• un bien immobilier ancien de plus de 15 ans qui a été rénové pour obtenir de hautes performances comme indiqué dans l'article 31 du code général des impôts.

D’autres conditions viennent s’ajouter :

• conformément au statut LMNP, le logement doit être loué meublé et à titre non professionnel. Ainsi, le montant des recettes annuelles issues des loyers ne peut pas être supérieur à 23 000 € ou dépasser la moitié des ressources du foyer.
• Le bail commercial conclu avec le gestionnaire implique d’effectuer la déclaration de vos recettes annuelles en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Vous ne pouvez pas réaliser votre investissement locatif en loi Censi-Bouvard par l'intermédiaire d'une société.

Les avantages du dispositif

L’investissement en loi Censi-Bouvard se caractérise par la signature d’un bail commercial entre vous et la société de gestion de la résidence de services. Les loyers sont garantis chaque mois par le gestionnaire, même si votre appartement n’est pas occupé.

Vos revenus locatifs sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au lieu des revenus fonciers. Il en découle des avantages fiscaux très appréciés par un investisseur, avec la récupération de la TVA de 20 % (sous conditions) versée à l’achat et la défiscalisation à hauteur de 11 % du prix du bien.

Les démarches pour bien faire évaluer son bien

En amont de la revente de votre bien, il est essentiel de s’assurer de sa valeur réelle. La demande est généralement élevée sur ce type de bien en résidence de services. Il faut néanmoins prendre en compte divers critères pour attirer votre acquéreur :

• à qui s’adresse la résidence de services (EHPAD, étudiants, séniors…) ;
• la qualité du gestionnaire en charge de la résidence ;
• la ville et le quartier où est localisée la résidence de services ;
• les conditions du contrat de bail commercial ;
• la durée restante du bail en cours. 

Les documents nécessaires

Pour ne pas perdre de temps et obtenir une estimation précise de votre bien immobilier, vous pouvez préparer une liste d'éléments. Ces documents sont importants pour que le professionnel fixe un prix cohérent avec le marché :

• l’attestation de vente avec le prix d’acquisition du logement et de son mobilier ;
• le plan de votre bien locatif ;
• le contrat du bail commercial en cours ;
• la dernière facture pour le loyer ;
• l’avis de la dernière taxe foncière ;
• les précédents décomptes de charges de copropriété ;
• le dernier procès-verbal du syndic pour l’assemblée générale.

Quelles sont les conséquences à prévoir en cas de revente ?

Si vous choisissez de revendre, vous devez être préparé à différentes situations en fonction du nombre d’années de détention du logement.

Récupération de TVA

L’avantage fiscal de la récupération de TVA avec la loi Censi-Bouvard est calculé sur un total de 20 ans. Au-delà de cette période, l’ensemble du montant vous est acquis, soit 20 % de votre prix d’achat.

À l’inverse, si vous effectuez la revente au bout de 9 ans par exemple, vous devrez rembourser la différence au prorata.

Avec un prix TTC de 276 000 €, le montant HT de votre investissement locatif s’élève à 230 000 €. Le remboursement de la TVA est donc de 46 000 €. En cas de revente après 9 ans, la somme à rembourser à l’administration fiscale représente les 11/20^e, soit 25 300 €.

Taxe sur la plus-value

Pour toute vente immobilière qui n’est pas celle de votre résidence principale, vous devez vous acquitter de la taxe sur la plus-value. Elle s’applique sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Son taux est dégressif au fil des années. Pour en être exonéré au niveau de l’impôt sur le revenu, vous devez garder votre logement pendant 22 ans. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’exonération est atteinte au bout de 30 ans.

Durant les 5 premières années, le taux est plein et l’impôt sur les plus-values immobilières s’applique à hauteur de :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 15 % au titre des prélèvements sociaux. 

1. Pour ne pas perdre la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard, vous devez respecter un engagement de location de 9 ans. 
2. Il est essentiel de préparer la revente de votre bien immobilier dans une résidence de services en le faisant estimer. Pour plus de précisions, veillez à obtenir tous les documents à l’avance. 
3. Revendre son logement avant 20 ans de détention impose de reverser au prorata la TVA précédemment récupérée.
4. Si vous réalisez une plus-value lors de la revente, celle-ci est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière.