L’immobilier locatif est actuellement l’un des moyens les plus intéressants pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. La rentabilité reste la principale clé de votre investissement : il est nécessaire de l’estimer avec soin pour éviter les mauvaises surprises. Une simulation appropriée vous permettra de déterminer avec précision le coût global de votre projet. Entre le calcul de rendement brut, la rentabilité nette de frais et nette d’impôt, tous les critères doivent être pris en compte pour vous assurer de faire le bon choix.
Rentabilité nette de frais : définition
Le plus important dans un investissement immobilier reste la rentabilité locative. Les capitaux investis génèrent des intérêts grâce aux rentrées d’argent du bien mis en location, à savoir les loyers. Il s’agit du point central de toute évaluation, qui peut varier en fonction du prix d’achat et des montants perçus. Il faut cependant bien différencier la rentabilité brute, calculée avant impôts et charges, du rendement net qui offre une plus grande objectivité en termes de résultats.
Le calcul de la rentabilité nette de frais d'un investissement locatif donne une vision plus fiable du rendement réel. Plus précise, elle prend en compte le coût du crédit ainsi que l’ensemble des charges supportées par les propriétaires et les investisseurs (taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété…). Selon les différents frais engagés, la rentabilité nette peut s’avérer nettement inférieure à son équivalent brut, mais bien plus réaliste. Elle est essentielle pour définir avec exactitude si le rendement locatif d’un investissement immobilier est véritablement intéressant.
Pourquoi et comment calculer la rentabilité nette de frais dans le cadre d'un investissement locatif ?
Dans une optique de rendement satisfaisant, vous devez impérativement tenir compte de toutes les charges pour évaluer la pérennité d’un projet d’investissement. La rentabilité locative nette comptabilise tous les frais : coût du crédit, taxe foncière, entretien du logement, frais de gestion… Un montant qui peut représenter entre 20 et 30 % du loyer brut. Il est donc important de prendre en compte toutes ces dépenses dans votre estimation.
Le calcul du taux de rentabilité nette de frais et de charges
Pour évaluer précisément la qualité du rapport locatif d’un investissement, il faut réaliser le calcul suivant :
[(Loyer annuel – Taxes, frais et charges) / Prix d'acquisition du bien immobilier] x 100
Les dépenses consécutives à l’achat du logement comme les frais de notaire et les frais d’agence immobilière, mais aussi le coût du crédit sont à intégrer au total du prix d’acquisition.
Diverses charges, comme le calcul des frais de notaire, entrent dans l'estimation de la rentabilité nette de frais :
- Variable selon la commune, la taxe foncière correspond en moyenne à un loyer mensuel.
- Les honoraires de syndic ou de copropriété font partie des charges non récupérables auprès des locataires.
- Il ne faut pas oublier les travaux d'entretien du bâtiment. S’ils font baisser la rentabilité de l’investissement, ils favorisent également l’attractivité du bien à la location.
Les travaux destinés à l’amélioration du logement peuvent être déduits de vos revenus, selon le régime fiscal que vous choisissez.
- Les frais de gestion pour votre bien locatif peuvent atteindre jusqu’à 10 % des loyers annuels. Ils comprennent diverses missions comme la recherche du locataire, l’étude de solvabilité, la rédaction des documents et du bail, le versement des charges au syndic, etc. Les administrateurs de biens en ligne proposent des tarifs moins élevés que les administrateurs traditionnels.
- Si vous souhaitez souscrire une assurance contre les loyers impayés, il faudra compter entre 3 et 4 % du montant de vos loyers.
- Les changements de locataires sont également sources de loyers perdus. Plus rare pour les petites surfaces au taux de rotation rapide, l’absence de locataires peut se voir prolongée en fonction de l’attractivité de la zone géographique du logement.
Il est important de prendre en compte les risques liés aux changements de locataires et à la vacance locative. Sans loyer pendant plusieurs semaines, la rentabilité n’est plus la même. Il est donc préférable de prévoir cette éventualité dans le calcul.
Évaluer avec précision votre investissement
L’intérêt majeur d’un projet locatif se trouve dans sa rentabilité. Pour l’estimer, vous allez devoir différencier le taux de rendement brut du rendement net. Un manque de connaissance peut aisément vous induire en erreur. Or, les vendeurs de biens immobiliers ont tendance à mettre en avant le brut, du fait de sa valeur plus haute que le net. Un moyen pratique d’attirer les regards sur les annonces, mais qui masque la rentabilité réelle en mettant uniquement en balance le loyer annuel et le prix du logement. De son côté, la rentabilité nette de frais fait preuve d’une plus grande objectivité en comptabilisant la taxe foncière et de nombreuses dépenses pour évaluer avec efficacité le potentiel de votre futur investissement.
Incontournable, la rentabilité ne doit cependant pas représenter votre unique critère de sélection. Un investissement à la rentabilité nette de frais plus élevée que les autres ne va pas sans risque. Dans les zones rurales ou en dehors des grandes agglomérations, le prix d’un logement est plus bas qu’en région parisienne ou lyonnaise. Mais il faut tenir compte du risque plus élevé de vacance locative. Dans le cas où vous n’avez pas de difficulté pour trouver un locataire, le rendement sera optimal. Si l’inverse se produit, une baisse du prix du loyer sera nécessaire pour être plus attractif, mais diminuera les rentrées d’argent.
Pour affiner le calcul du rendement d’un placement immobilier, il est également possible de prendre votre imposition en considération. L’impôt sur les revenus locatifs joue un véritable rôle dans le niveau de rentabilité. Même chose pour les avantages liés à la fiscalité. Un investisseur en loi Pinel peut ainsi intégrer dans son calcul la réduction d’impôt sur le revenu dont il va bénéficier en fonction du nombre d’années d’application du dispositif.
Exemple de calcul de la rentabilité nette de frais pour une famille
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine en vue de votre retraite et profiter d’un revenu complémentaire en investissant dans l’immobilier ?
Un appartement de 3 pièces a attiré votre attention pour une valeur de 200 000 € avec un loyer mensuel établi à 900 €. Vous avez calculé un montant de 21 000 € pour l’ensemble des frais d’acquisition, ainsi qu’un budget travaux de 18 000 €. Le logement étant situé en banlieue parisienne, vous êtes rassuré vis-à-vis du risque de vacance locative.
Vous effectuez la liste de vos taxes et charges :
- Taxe foncière : 850 €
- Frais de gérance de l’administrateur de 8 % des loyers sur une année: 864 €
- Charges non récupérables : 240 €
- Assurance des loyers impayés de 4 % : 432 €
Le calcul est donc le suivant :
1re étape : Vous soustrayez l’ensemble des frais aux loyers annuels.
(12 x 900) – 850 – 240 – 864 – 432 = 8 414 €
2ème étape : Vous divisez le résultat obtenu par le coût global du bien, travaux compris et multipliez le total par 100 pour obtenir le taux de rentabilité nette de frais.
8 414 / (200 000 + 18 000 + 21 000) x 100 = 3,52 %
Un taux de rentabilité nette très intéressant auquel il faudra peut-être ajouter d’éventuelles dépenses d’entretien du bâtiment.
Exemple de calcul pour une personne seule
En tant qu’investisseur, vous envisagez l’achat d’un logement en location pour bénéficier de revenus complémentaires. Avant de vous lancer dans un prêt sur plusieurs années, vous souhaitez étudier en détail l’opportunité d’investissement que représente un appartement en copropriété de type studio d’une valeur de 105 000 €. Le coût de crédit et les frais d’acquisition s’élèvent à 25 000 €. Situé en périphérie d’une grande ville, le loyer est fixé à 530 €. Vous décidez de ne pas opter pour une garantie contre les loyers impayés.
Vous effectuez la liste de vos taxes et charges :
- Taxe foncière : 550 €
- Frais de gestion de l’agence de 10 % des loyers sur une année : 636 €
- Charges non récupérables de copropriété : 500 €
Le calcul est donc le suivant :
1re étape : Vous soustrayez l’ensemble des frais aux loyers annuels.
(12 x 530) – 550 – 500 – 636) = 4 674 €
2ème étape : Vous divisez le résultat obtenu par le coût global du bien et multipliez le total par 100.
4 674 / (105 000 + 25 000) x 100 = 3,59 %
Si le taux de rentabilité est ici intéressant, il ne faut pas oublier qu’il peut varier en fonction de la durée du crédit et de son coût.
Pour chaque exemple, la rentabilité nette de frais de la location est avantageuse pour les investisseurs, surtout si elle est comparée à la rémunération de nombreux placements actuels. Elle est cependant plus basse que la rentabilité brute de 5,4 % pour le 1er calcul et de 6,05 % pour le second. Attention à toujours tenir compte des divers frais pour estimer de manière plus juste le rendement locatif de votre potentiel investissement immobilier.
