La rentabilité d'un investissement Pinel en 2021

Le dispositif fiscal Pinel vous fait bénéficier d’une économie d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du logement en location, en plus de revenus locatifs mensuels. Reconduit pour l’année 2021, le dispositif ne s’applique désormais plus que pour les appartements : les maisons ne sont plus éligibles depuis le 1^er janvier. Ooinvestir vous explique comment calculer le rendement net après impôt d’une opération en loi Pinel en 2021.

Les éléments clés pour calculer la rentabilité d’une opération immobilière

Un investissement en loi Pinel génère des loyers et une économie d’impôt. Ils viennent compenser, totalement ou partiellement, le remboursement de votre crédit immobilier et le paiement des charges liées à la location de votre logement. De quoi assurer une bonne rentabilité à votre projet.

Les loyers

Pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Pinel, les investisseurs immobiliers doivent respecter certains plafonds de loyers. Ces limites dépendent de la zone où se situe le bien locatif.

Pour calculer le loyer maximum possible, les acheteurs doivent suivre cette formule : plafond de loyer x surface du bien x coefficient [0,7 + 19 / surface du bien].

Exemple :

Pour un bien de 30 m² situé en zone A, le loyer mensuel maximum sera de 521 € [13,04 € / m² x 30 m² x (0,7 + 19 / 30)].

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Vous devez aussi penser à la vacance locative, c’est-à-dire les périodes durant lesquelles votre logement ne sera pas loué : le temps de trouver un nouveau locataire ou de réaliser des travaux entre 2 locations, par exemple.

Pour bénéficier de l’économie d’impôts, le bien neuf en location doit être situé dans la zone A bis, A ou B1. Il s’agit de secteurs tendus, c’est-à-dire que la demande y est supérieure à l’offre en logements. Vous devez aussi respecter d’autres conditions, comme louer le bien immobilier en tant que résidence principale dès la 1^re année qui suit son achat ou encore respecter certains plafonds de revenu pour les locataires.

La réduction sur vos impôts

Si vous remplissez l’ensemble des conditions de la loi Pinel, vous profitez d’une économie sur votre imposition sur le revenu. Elle dépend de la durée de mise en location de votre bien immobilier :

• 6 ans : diminution équivalente à 12 % du coût d’acquisition du bien immobilier neuf ;
• 9 ans : réduction équivalente à 18 % du coût d’acquisition de l’appartement ;
• 12 ans : économie équivalente à 21 % du coût d’acquisition du logement.

Pour aller plus loin, Ooinvestir vous dit tout sur la loi Pinel.

Le crédit bancaire

Le coût du crédit de votre éventuel emprunt bancaire devra être comptabilisé dans votre calcul de rentabilité. Début 2021, les taux de crédit immobilier restent toujours historiquement bas et ce pour au moins quelques mois encore.

Les charges et les dépenses supplémentaires

Dans votre calcul, vous devrez aussi inclure diverses charges comme :

• les charges de copropriété (faibles sur du neuf) ;
• les éventuels travaux de rénovation (rares dans le neuf) ; 
• la garantie des loyers impayés (GLI) qui n’est pas obligatoire ;
• la gestion locative si vous décidez de la confier à une entreprise spécialisée.

Comment calculer la rentabilité de son investissement Pinel en 2021 ?

Il existe 3 grands types de rendement : le brut, le net de charges et le net d’impôts.

Calcul de la rentabilité locative brute

La rentabilité brute s’obtient en divisant les revenus locatifs annuels par le prix du bien immobilier, puis en multipliant le résultat par 100.

Exemple :

6 000 € de revenu locatif annuel / 100 000 € de coût d’acquisition du bien x 100 = 6 %.

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Elle sert à comparer rapidement différents biens immobiliers, mais elle ne vous permettra pas de connaître la rentabilité réelle d’une opération immobilière en loi Pinel.

Calcul de la rentabilité locative nette de charges

La rentabilité nette de charges inclut :

• la taxe foncière ;
• les frais de gestion ;
• les autres charges non récupérables comme les frais d’assurances de prêt, les frais de dossier bancaire ou encore les frais de syndic.

Exemple :

Un bien cumule 980 € de charges (500 € de taxe foncière + 300 € de frais de gestion + 30 € d’assurances de prêts + 150 € de frais de syndic).

Voici le calcul à partir de ces charges : (6 000 € de revenus locatifs annuels – 980 € de charges) / 100 000 € (coût d’acquisition du bien + frais d’agences et de notaire) x 100 = 5,02 %.

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La méthode Larcher sert à estimer rapidement le potentiel rendement locatif net d’un bien. Elle consiste à reprendre le calcul de la rentabilité brute, mais en se basant sur 9 mois de loyers au lieu de 12. En effet, cette méthode part du principe que l’ensemble des frais représentent en moyenne ¼ du loyer annuel (soit 3 mois dans une année).

Calcul de la rentabilité locative nette d’impôts

Ce type de rendement est celui qui intéresse le plus les investisseurs immobiliers en loi Pinel. Il faut alors déduire des recettes la somme payée au titre des impôts sur le revenu locatif et ajouter l’économie d’impôt obtenue par le dispositif Pinel.

Exemple :

(5020 € de revenu une fois les charges déduites - 1 800  € d’imposition + 1 750 € avec la réduction Pinel) / 100 000 € (coût d’acquisition du bien + frais d’agences et de notaire) x 100 = 4,97 %.

Exemple d'un investissement Pinel rentable en 2021

Mehdi paie chaque année 12 000 € d’impôts à l’administration fiscale. Pour réduire le montant de son imposition, il réalise un placement dans un bien immobilier neuf locatif dans la ville de Marseille, située en zone A du dispositif fiscal Pinel.

Calcul de la réduction d’impôt

Son appartement affiche une superficie de 40 m², pour un prix de vente de 120 000 €. Il souhaite le louer pendant 12 années pour bénéficier pleinement de la baisse d’impôt du dispositif fiscal Pinel. Grâce à la défiscalisation, Mehdi pourra profiter de 25 200 € d’économie d’impôt (120 000 € x 21 %), soit 2 100 € par an durant 12 ans.

Calcul du loyer

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, Mehdi doit louer son logement en dessous d’un certain plafond de loyers. Il suit ce calcul :

plafond par m² pour la zone B1 en 2021 x surface du bien x coefficient multiplicateur [0,7 + 19/S (S = la surface du bien immobilier)].

Pour son bien immobilier neuf, Mehdi ne doit donc pas dépasser le loyer mensuel de 612 € [13,04 € / m² x 40 m² x (0,7 + 19/40 m²)].

Cela équivaut à 7 344 € de loyers par an.

Calcul des coûts

Mehdi réalise son investissement dans l’immobilier sans emprunter. Comme il a investi dans le neuf, il comptabilise juste 900 € de charges par an : copropriété, entretien, etc.

Un investissement en loi Pinel réussi

Mehdi doit calculer la rentabilité de son opération immobilière :

• La rentabilité brute de l’investissement de Mehdi s’élève à 6,12 % (7 344 € de revenus locatifs / 120 000 € de prix d’achat, de frais d’agence et de notaire) x 100).
• Le rendement net de charges de son projet immobilier en France atteint 5,38 % [(7 355 € - 900 € de charges) / 120 000 € x 100].
• La rentabilité nette d’impôts de son investissement Pinel affiche 5,28 % après défiscalisation [(7 344 € - 900 € - 2 213 € d’impôt + 2 100 € de réduction fiscale) / 120 000 € x 100].

Mehdi n’aura donc aucun effort d’épargne à faire. Avec un investissement qui s’autofinance, Mehdi se constitue un patrimoine immobilier d’une valeur de 120 000 €. Son bien prendra peut-être même de la valeur au fil des années. Son projet immobilier est donc une réussite.

1. Pour calculer la rentabilité d’un placement immobilier, vous devez intégrer le plafond des loyers du dispositif de défiscalisation Pinel, le montant de la diminution d’impôts lié à l’investissement, et celui du crédit bancaire et des charges.
2. La rentabilité locative brute prend en compte les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bien immobilier.
3. La rentabilité nette de charges inclut la taxe foncière, les frais de gestion et les autres charges non récupérables.
4. La rentabilité nette d’impôts intègre aussi, dans le calcul, l’imposition sur le revenu locatif et les avantages fiscaux liés à la loi Pinel.