Avec ses nombreux projets de réaménagement urbain, Villeurbanne est aujourd’hui un haut lieu de l’investissement Pinel dans l’immobilier neuf. Cette ville du Rhône permet aux propriétaires immobiliers de se constituer un patrimoine, de toucher des revenus en louant leur(s) bien(s) neuf(s) et de profiter d’une réduction d’impôt grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, puisque Villeurbanne y est éligible. Ooinvestir vous guide pour réaliser un investissement gagnant à Villeurbanne.
Pourquoi investir à Villeurbanne en loi Pinel ?
Villeurbanne tire profit du rayonnement de sa voisine Lyon, 3e ville la plus peuplée de France après Paris et Marseille. Les locaux l’appellent même souvent le « 10e arrondissement de Lyon ». Métro, bus et tramway : Villeurbanne bénéficie d’un bon réseau de transports, un atout pour renforcer son lien étroit avec la Capitale des Gaules.
Parmi les atouts de Villeurbanne : le campus de la Doua, qui fait de la ville l’un des plus grands pôles scientifiques de l’Hexagone. De quoi attirer de nombreux locataires avec de bons dossiers, intéressants pour les investisseurs dans l’immobilier locatif.
Le Monde qualifie le marché immobilier de Villeurbanne de « survitaminé ». Comprendre : des prix d’acquisition en hausse et une augmentation des projets urbains qui attirent de nouveaux habitants, avec une part inévitable de nouveaux locataires. Villeurbanne s’impose donc comme une ville propice à l’investissement dans le neuf en loi Pinel.
La loi Pinel à Villeurbanne
Pour profiter de la loi Pinel, les propriétaires qui souhaitent investir à Villeurbanne doivent louer leur logement pendant 6, 9 ou 12 ans. De la durée de détention et de location dépend alors le taux de la réduction d’imposition :
- taux de 12 % du prix d’acquisition du logement en location s’il est loué pendant au moins 6 ans ;
- taux de 18 % du prix d’acquisition du logement en location s’il est loué pendant au moins 9 ans ;
- taux de 21 % du prix d’acquisition du logement en location s’il est loué pendant au moins 12 ans.
Pour profiter des avantages de ce dispositif de défiscalisation, les investisseurs doivent investir dans une zone tendue (où la demande locative est importante au regard de l’offre). Les 3 secteurs géographiques actuellement éligibles sont les zones A, A Bis et B1. Villeurbanne est justement située en zone A.
Les propriétaires-bailleurs doivent respecter d’autres conditions pour profiter de la réduction d’impôt prévue par le dispositif fiscal Pinel à Villeurbanne. Le bien doit notamment :
- être loué en tant que résidence principale (pour le ou les locataires) ;
- respecter un certain plafond de loyer et de ressources (57 489 € annuels, par exemple, pour un couple de locataires à Villeurbanne) ;
- être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou bien ancien mais à condition de réaliser des travaux ;
- respecter la réglementation thermique 2012 et bientôt 2020.
Focus sur le marché immobilier neuf à Villeurbanne
Le marché immobilier de Lyon est en pleine effervescence dans ce « 10e arrondissement ». Les investisseurs peuvent notamment faire leur choix parmi de nombreuses offres et programmes d’investissement dans des appartements neufs.
Avec un prix moyen d’acquisition de 3 700 €/m² pour un appartement et de 4 388 €/m² pour une maison, Villeurbanne est également plus abordable que Lyon pour les investisseurs. La Capitale des Gaules affiche en effet des prix d’achat moyens de 4 980 €/m² pour les appartements et de 5 528 €/m² pour les maisons. Les prix varient bien entendu d’un quartier à l’autre.
Autre atout de l’immobilier neuf à Villeurbanne : les appartements neufs construits respecteront la réglementation thermique 2020. Un avantage non négligeable pour les locataires qui y profiteront de réelles économies sur le chauffage. Les logements neufs en location de Villeurbanne se démarquent ainsi de l’ancien.
Chaque offre ou programme d’investissement est associé à un trimestre de livraison, un avantage pour les investisseurs qui souhaitent choisir la date de mise en location de leur bien.
Top des quartiers pour investir à Villeurbanne en loi Pinel
Dynamique, Villeurbanne est considérée comme la 2e ville du Rhône. Son passé ouvrier et sa mixité culturelle, notamment dans des quartiers comme celui des Gratte-Ciel, en font une ville propice pour investir en loi Pinel.
Les Gratte-Ciel
Ce quartier populaire est aujourd’hui prisé par les Lyonnais. La gentrification reste cependant freinée par la forte densité de logements sociaux du quartier.
Les atouts de ce quartier de Villeurbanne ? Une proximité avec le centre de Lyon grâce à de nombreux moyens de transport (15 min en métro notamment).
Activités culturelles, grands espaces verts à proximité, présence de piste cyclable… Autant d’avantages du quartier pour d’éventuels locataires.
Cette zone présente un marché à flux tendu. Avantages pour ceux qui déjà ont réalisé un investissement dans des appartements neufs dans ce secteur : en 2019, les prix ont grimpé de 10 %, selon la directrice d’une agence immobilière locale.
Autre avantage : le quartier des Gratte-Ciel permet aux investisseurs de louer leur(s) bien(s) immobilier(s) à des familles qui n’envisagent plus Lyon en raison des prix trop élevés.
Quels sont les prix des logements dans le quartier des Gratte-Ciel ? Comptez 4 243 €/m² en moyenne pour les appartements et pour les maisons, 3 800 €/m² en moyenne. Les appartements coûtent donc en moyenne plus chers que pour la ville de Villeurbanne dans son ensemble (3 700 € / m²), mais c’est l’inverse pour les maisons (4 388 € / m²).
Grandclément
Grandclément est un quartier en pleine reconstruction. Avantage : des lieux centraux comme la place Grandclément, avec ses bâtiments remarquables qui seront rénovés prochainement.
La place sera notamment rendue plus vivante par la construction d’une esplanade et d’une aire de jeux, la plantation d’arbres et d’espaces verts, et le réaménagement de la voirie. La construction d’appartements neufs est également prévue.
La Zone d’Activité Commerciale (ZAC) de Grandclément présente plusieurs avantages. Elle attire les familles en quête d’infrastructures pour les enfants (crèche, école, collège), de transports publics (le T6 mis en service en 2025 au plus tard) et d’opportunités d’emplois : 50 000 m² d’activités tertiaires, 23 000 m² d’activités économiques productives, et la proximité de la gare de Villeurbanne.
Avec ses nombreux programmes immobiliers et appartements neufs, ce quartier de Villeurbanne attire les investisseurs en loi Pinel visant la zone A mais ne pouvant pas forcément s’offrir Lyon. Au cœur de leurs projets : se constituer un patrimoine immobilier dans une zone d’avenir, tout en profitant d’une réduction d’impôt attractive.
Le quartier de Grandclément affiche un prix d’achat moyen d’appartement de 3 892 €/m². Quid des maisons ? Le prix moyen s’élève alors à 5 166 €/m². Les logements sont donc un peu plus chers à l’achat que pour la moyenne de Villeurbanne.
Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Villeurbanne
Vivien désire réduire le montant de ses impôts. En effet, il est situé dans une tranche marginale d’imposition à 30 %. Il aura donc un avantage certain à réduire le montant imposable de ses revenus.
Au regard de son salaire de 35 000 € par an, et selon le barème progressif applicable aux revenus de 2020, il doit ainsi régler environ 4 500 € d’impôts par an.
Pour les réduire, Vivien opte pour un investissement locatif Pinel à Villeurbanne, ville située en zone A (comme Lyon) et donc éligible au dispositif fiscal Pinel.
L’investisseur compte maintenir son bien en location au moins 12 ans. Résultat : il profitera d’une réduction d’impôts de 21 % du prix de l’appartement. Cette réduction d’impôt est au cœur de son projet de défiscalisation.
L’appartement 2 pièces de 30m2, situé place Jules Grandclément, à Villeurbanne, lui coûte 112 260 €.
Il profitera donc d’une réduction totale de 23 574,6 € (112 260 x 21 %) lissés sur 12 ans, soit une somme de 1 964,55 € de réduction d’impôts par an pendant 12 ans.
Un loyer plafonné avec la loi Pinel, mais attractif
Pour rappel, Villeurbanne se situe en zone A. Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, le plafond des loyers est alors de 12,95 € par m².
Il faut néanmoins appliquer le coefficient Pinel pour déterminer le montant exact du loyer à ne pas dépasser. La formule : plafond de loyer x surface utile x coefficient Pinel (0,7 + 19 / surface).
Vivien procède donc au calcul suivant : 12,95 € / m² x 30 m² x (0,7 + 19 / 30 m²) = 518 € de loyer maximum mensuel qu’aura le droit de proposer Vivien pour que son logement en location soit éligible.
Le prix de location du m² moyen est donc plus exactement de 17,27 € par mois (518/30). Avantage : cela donc reste plus élevé que les 12,3 € par mois de loyer en moyenne à Villeurbanne.
Les plafonds de ressources des locataires de la loi Pinel
Vivien loue son appartement « 2 pièces » à une personne seule. Pour la zone A, le plafond de ressources annuelles à respecter pour bénéficier des avantages de la loi Pinel est donc actuellement fixé à 38 465 €.
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Typologie des foyers dans les appartements en zone A de la loi Pinel |
Plafond de ressources par an pour la zone A afin de profiter du dispositif fiscal de la loi Pinel |
|---|---|
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Personne seule |
38 465 € |
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Couple |
57 489 € |
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Personne seule ou couple avec 1 enfant |
69 105 € |
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Personne seule ou couple avec 2 enfants |
82 776 € |
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Personne seule ou couple avec 3 enfants |
97 991 € |
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Personne seule ou couple avec 4 enfants |
110 271 € |
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Personne à charge supplémentaire |
+ 12 286 € |
Le revenu de ses locataires est situé bien en deçà de ce plafond, avec un salaire de 25 000 € par an. Les conditions de la loi Pinel liées aux revenus des locataires sont donc largement respectées.
Le coût de l’emprunt dans son calcul d’investissement en loi Pinel
Pour profiter au mieux de la loi Pinel, Vivien a utilisé le minimum d’apport possible, afin de profiter au maximum de l’effet de levier et des taux de crédit qui sont actuellement très attractifs.
Il a donc réussi à emprunter auprès de sa banque un montant de 105 000 sur 25 ans au taux de 1,50 %. À cela s’ajoute un taux d’assurance de 0,34 % pour des mensualités totales de 450 €.
Avantage d’investir dans ce logement en loi Pinel : le loyer de 518 € par mois couvre les mensualités et génère même un surplus de 68 € (518 - 450). Investir en loi Pinel a donc été un choix judicieux pour Vivien.
Les autres charges de son bien immobilier en loi Pinel
Vivien doit aussi prendre en compte d’autres charges d’exploitation comme les charges de copropriété de l’immeuble neuf, la taxe foncière de son bien neuf et les travaux d’aménagement et d’entretien (même s’ils sont réduits dans le neuf).
Il doit aussi penser à la vacance locative. En effet, ses locataires actuels ne resteront pas forcément dans cet appartement 2 pièces durant les 12 années à venir, et Vivien devra alors trouver un ou plusieurs locataires qui correspondent aux critères d’éligibilité Pinel.
Vivien décide toutefois de ne pas faire gérer son bien par une société de gestion immobilière pour réaliser quelques économies supplémentaires sur son investissement en immobilier loi Pinel.
Ces paramètres présentent finalement peu de risque pour la rentabilité de l’opération immobilière. En effet, les loyers mensuels surpassent les mensualités de crédit. Et il faut ajouter à cela les 80 € de réductions d’impôts mensuels (964,55 € / 12) pendant 12 ans.
Avec son appartement 2 pièces, Vivien percevra donc un revenu de location attractif tout en se constituant un patrimoine immobilier qui pourra in fine générer de la plus-value. Vivien compte d’ailleurs revendre son appartement au bout de 12 ans pour investir à nouveau dans un éventuel nouveau dispositif fiscal de réduction d’impôt, à l’image de la loi Pinel qui se poursuit encore jusqu’en 2021.
- Villeurbanne est une ville propice à l’achat d’appartements neufs en location, avec une offre importante de nouveaux programmes chaque année. Une opportunité pour accroître son patrimoine et réaliser un investissement en loi Pinel neuf sur le moyen et long terme.
- Autre avantage d’investir dans un appartement à Villeurbanne avec la loi Pinel : la commune profite de sa proximité avec Lyon, 3e ville la plus peuplée de France. Son réseau de transports lui permet d’être proche du centre de Lyon.
- Le « 10e arrondissement de Lyon » est situé en zone A. Les propriétaires peuvent donc profiter de l’avantage de la loi Pinel : une réduction sur leur impôt chaque année, tout en percevant chaque mois un loyer pouvant couvrir les mensualités.
- En investissant en loi Pinel à Villeurbanne, vous vous constituez un patrimoine immobilier dans une ville en devenir tout en réalisant d’importantes économies d’impôt.