Réussir son investissement en loi Pinel à Poitiers

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Ville la plus peuplée de la Vienne, Poitiers attire de très nombreux étudiants chaque année, ce qui entraîne une forte demande pour des petites surfaces ou des logements en colocation. Autre atout de cette grande ville de Nouvelle-Aquitaine : sa localisation en zone B1, ce qui rend l’investissement immobilier dans le neuf éligible à la loi de défiscalisation Pinel, pour se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts. Ooinvestir vous présente les avantages d’un achat et d’une mise en location d’un bien immobilier neuf en loi Pinel à Poitiers.

Pourquoi investir à Poitiers en loi Pinel ?

Avec près de 90 000 habitants en 2016, Poitiers est la commune la plus peuplée de la Vienne. La même année, son agglomération comptait environ 130 000 habitants. 

La ville attire les investisseurs qui désirent acheter un bien immobilier dans une commune de taille moyenne avec une offre de logements encore insuffisante. À Poitiers, la demande est en effet particulièrement importante, notamment chez les nombreux étudiants de la ville : 27 000 étudiants en moyenne chaque année. Ceux-ci commencent notamment à chercher des locations à partir du mois de juin.

La ville mène de nombreuses initiatives locales pour les attirer, notamment avec le « mois d’accueil » à la rentrée pour souhaiter la bienvenue aux nouveaux arrivants. La métropole de Poitiers propose au total 578 formations. Résultat : L’Étudiant a placé Poitiers à la première position de son classement des villes étudiantes en 2020-2021. 

Les investisseurs peuvent ainsi miser sur des studios ou des « 2 pièces », accessibles pour les jeunes en formation. 

Poitiers : une ville éligible au dispositif fiscal Pinel

Poitiers est située en zone B1. Les logements neufs de la ville sont donc éligibles à la loi Pinel et les investisseurs peuvent prétendre aux avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation, c’est-à-dire une réduction d’impôt de :

• 12 % du prix d’acquisition du bien immobilier pour un engagement de location de 6 ans ; 
• 18 % du prix d’acquisition du bien immobilier pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier pour un engagement de location de 12 ans.

Un même contribuable ne peut pas acheter plus de 2 appartements en loi Pinel durant la même année d’imposition. En outre, le montant annuel cumulé est plafonné à 300 000 €. Au-delà, les sommes investies n’entrent pas dans le calcul de la réduction d’impôt.

Les investisseurs dans l’immobilier locatif qui désirent louer un appartement ou une maison à Poitiers doivent respecter diverses conditions.

• Louer un bien neuf et non meublé pendant au moins 6 ans.
• Louer le logement en tant que résidence principale à un ou plusieurs locataires dont les ressources ne dépassent pas les montants fixés par zone (Poitiers est en zone B1, par exemple).
• Respecter un plafond de loyer mensuel de 10,51 €/m² à Poitiers.
• Fournir une habitation aux normes BBC 2005 ou bien RT2012.

Le non-respect de ces engagements de location entraîne la perte des bénéfices des incitations fiscales de la loi Pinel.

Focus sur le marché immobilier neuf à Poitiers

Les investisseurs peuvent tirer profit des prix abordables de Poitiers ainsi que des récents projets de la communauté urbaine. 

• Le Grand Poitiers porte un projet de rénovation du quartier des Couronneries. Il s’agit de la rénovation des 3 groupes scolaires et du centre socio-culturel, du réaménagement des espaces publics, de la création de voies de desserte et de nouveaux équipements culturels… Des projets ambitieux pour cette zone du nord-est de Poitiers. 
• La zone d’activité commerciale de la mérigotte est également un bel exemple de l’ambition urbaine de Poitier. Ce nouveau quartier inclut une diversité notable : logements privés, sociaux, collectifs ; terrains à bâtir ; équipements publics ; de nombreux espaces verts ; etc.

À Poitiers, le prix au m² est en moyenne de 1 741 € pour un appartement, et de 1 658 € pour une maison.  Un tarif plus élevé que Limoges, mais moins que Tours.

Top des quartiers pour investir à Poitiers en loi Pinel

Ooinvestir vous recommande d’investir à Poitiers en loi Pinel dans 3 quartiers :

La Gibauderie

Les pavillons et résidences récentes sont nombreux dans ce quartier. La variété de petits commerces et de grandes surfaces, le parc de la Gibauderie et la proximité avec les facultés en font un secteur à la vie animée.

La Gibauderie compte parmi les lieux de prédilection des étudiants. Ce quartier se trouve en effet à proximité du campus universitaire, au sud-est de la ville. 

De plus, la proximité avec le centre hospitalier régional attire aussi les familles et les personnes âgées, ce qui rend la cible des investisseurs en loi Pinel dans l’immobilier neuf assez hétéroclite. 

Le prix moyen par m² de cette zone pour les appartements atteint 1 859 €. Ce prix descend à 1 580 € par m² en moyenne pour les maisons. 

Montbernage Pont-Neuf

À l’est du centre-ville se trouve le quartier « Montbernage Pont-Neuf ». Les zones de La Ganterie, La Pierre Levée, Les Dunes et Vadouzil font partie de ces quartiers reconnus pour leur tranquillité.

Les jeunes cadres et les familles aisées apprécient ce secteur pour son calme. Pour les attirer, les investisseurs en loi Pinel misent en partie sur la présence de logements neufs agrémentés de petits jardins.

Le prix au m² moyen d’un logement à Montbernage est de 1 802 € pour un appartement, et de 1 623 € pour une maison.

Centre-ville de Poitiers

Le projet d’urbanisation « Cœur d’Agglo » a redynamisé cette zone : piétonisation du square de la République et de la rue Carnot, création de 4 000 places de parking, modernisation du mobilier urbain, etc.

Les étudiants, qui représentent une grande part de la population, apprécient le centre-ville pour sa vie nocturne. Les investisseurs immobiliers peuvent miser sur des petits logements pour les attirer. Et pour séduire des cadres, ils pourront s’intéresser aux nombreux logements haut de gamme.

Le prix au m² du centre est supérieur à la moyenne de la ville, mais il reste abordable : 2 042 € par m² en moyenne pour un appartement, contre 2 011 € en moyenne pour une maison.

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Poitiers 

Héliora souhaite investir dans l'immobilier locatif. Son objectif : réduire le montant de ses impôts qui atteindra 6 000 € en 2020, tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Elle décide d'acheter un appartement neuf à Poitiers, dans le quartier de Montbernage. Le logement de 3 pièces mesure 50 m². Son prix : 90 000 €.

Héliora compte louer son logement pendant au moins 9 ans. Elle bénéficiera alors une réduction d'impôt égale à 18 % du prix de l'appartement, soit 16 200 € (0,18 x 90 000 €). Sa réduction d'impôt montera donc à 1 800 € par an (16 200 € / 9 ans).

Les plafonds des loyers et des ressources

Pour s’assurer de tirer profit des avantages du dispositif fiscal Pinel, Héliora doit respecter un plafond annuel de loyers. Poitiers étant en zone B1, Héliora doit suivre ce calcul : 

Plafond de loyer (10,51 € / m² à Poitiers) x surface du logement x coefficient [0,7 + 19/Surface du bien immobilier)].

Héliora applique la formule à son appartement : 10,51 x 45 x (0,7 + 19/45) soit 529 €, loyer maximum qu’elle peut proposer à ses locataires.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

D’autre part, Héliora loue son bien immobilier à un couple avec un enfant. Le revenu fiscal de référence de ce foyer fiscal est inférieur à 60 643 €, ce qui rend possible la location en loi Pinel.

L’emprunt auprès de la banque

Héliora réussit à financer son opération immobilière à 100 % par la banque. Elle emprunte donc 90 000 €, pendant 20 ans au taux d’intérêt de 1,30 % et au taux d’assurance de 0,30 %. Résultat : un coût de crédit de 17 665 € avec des mensualités de 449 €/mois.

Les intérêts du financement de l'acquisition sont déductibles des revenus fonciers, ainsi que les frais annexes (assurance décès invalidité et, sous certaines conditions, les frais de dossiers).

D’autres frais liés à l’investissement immobilier

Les honoraires du notaire (2 à 3 % du prix d'achat dans le neuf), les assurances de loyers impayés, la taxe foncière, les éventuelles vacances locatives… Tous ces éléments représentent des coûts ou des absences de revenus. Héliora devra les inclure dans son calcul de rentabilité. 

Cependant, avec un loyer de 529 € et des mensualités de 449 €, Héliora va dégager un bénéfice mensuel de 80 €, auquel il faut ajouter une économie d’impôts de 150 € par mois (1 800 € par an sur 9 ans). De quoi couvrir largement ces dépenses et réaliser une belle opération, avec la constitution d’un patrimoine immobilier à la clef.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Poitiers attire près les étudiants grâce à une importante offre de formations et de nombreuses initiatives locales. Il s’agit d’une population de locataires à privilégier dans le cadre d'un investissement Pinel.
2. Cette commune de Nouvelle-Aquitaine porte également des projets de rénovation et de création de quartiers, propices à l’investissement dans des logements neufs.
3. Investir dans des appartements neufs en loi Pinel à Poitiers est possible grâce à la localisation de la ville en zone B1. 
4. Pour les investisseurs désireux d’acheter en loi Pinel, les quartiers de La Gibauderie, Montbernage Pont-Neuf et le centre-ville de Poitiers sont particulièrement recommandés.