Comment investir en loi Pinel à Villemomble ?

À moins de 15 kilomètres de Paris, Villemomble offre de belles opportunités aux investisseurs immobiliers en loi Pinel. Proche de Noisy-le-Sec et de Rosny-sous-Bois, la commune de 30 000 habitants va avoir sa propre station de métro en 2023. C’est le moment parfait pour y réaliser votre projet immobilier ! Programmes neufs, conditions du dispositif Pinel, exemple concret, Ooinvestir vous explique en détail comment bien investir en loi Pinel à Villemomble.

Pourquoi investir à Villemomble en loi Pinel ?

Située au cœur du département de la Seine-Saint-Denis, Villemomble est une commune d’Île-de-France qui comptabilise 30 005 habitants. Elle est entourée par de plus petites communes comme :

• Le Raincy (14 708 habitants) ;
• Neuilly-Plaisance (20 915 habitants) ;
• Les Pavillons-sous-Bois (23 960 habitants).

Mais aussi par de plus grandes villes :

• Bondy (54 055 habitants) ;
• Gagny (39 618 habitants) ;
• Rosny-sous-Bois (46 043 habitants) ;
• Neuilly-sur-Marne (35 680 habitants).

Proche de Paris (14 km seulement), Villemomble offre une très bonne desserte en transports en commun. Les habitants ont le choix entre :

• la ligne E du RER (à 25 minutes de la gare de l’Est) ;
• la ligne T4 du tramway ;
• 6 lignes de bus ;
• 1 ligne de Noctilien ;
• 2 circuits de navettes municipales.

La ville dispose aussi d’un accès direct à 2 grands axes routiers : l’autoroute A103 et la nationale N302.

Un grand changement va s’opérer pour les Villemomblois en 2023. Dans le cadre du Grand Paris Grand Est, Villemomble va bénéficier de sa 1^re station de métro grâce à la prolongation de la ligne 11. Les habitants auront donc le choix entre le RER ou le métro pour se rendre à Paris.

La proximité avec Paris n’est pas son seul atout. La ville bénéficie de l’attractivité d’autres villes plus proches avec :

• Noisy-le-Sec et ses grandes entreprises (Heppner, Lancaster, VO Concept, Assu 2000, etc.) ;
• Rosny-sous-Bois, son centre commercial Westfield Rosny 2 (148 boutiques) et son centre d’activités qui regroupe près de 15 000 salariés.

À Villemomble, le prix moyen sur le marché de l’immobilier s’élève à 3 913 €/m². Un prix très similaire de celui de la Seine-Saint-Denis : 3 997 €/m². Alors que Noisy-le-Sec (4 079 €/m²) et Rosny-sous-Bois (4 105 €/m²) affichent des prix sensiblement plus élevés, Villemomble reste une ville plus accessible.   

Situation du marché neuf et loi Pinel à Villemomble

La politique d’urbanisme de Villemomble vise 2 secteurs :

• le centre-ville, qui va accueillir la gare de métro ;
• le quartier de la Garenne, où l’effort est concentré sur la construction de 250 à 350 logements.

Actuellement, 6 programmes d’appartements neufs sont en cours, dont 4 à proximité du centre-ville et du parc de la Garenne :

• en 2022 pour les résidences Villa Livia et Villa Molière (2^e trimestre), Le Carré Fontaine et Parc de la tour (3^e trimestre) ;
• en 2023 pour les résidences Villa Mermoz et Villa Alessandra & Salvatore (4^e trimestre).

Pour connaître le nombre d’appartements 3 pièces ou savoir si la résidence propose des appartements avec une terrasse ou un balcon, consultez la documentation gratuite disponible pour chaque programme !

Avec une demande en logements supérieure à l’offre, Villemomble est située en zone A bis de la loi Pinel. Tous les programmes neufs construits dans ces résidences bénéficient donc de la réduction d’impôt du dispositif. Elle équivaut à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Cependant, votre investissement immobilier reste limité à :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

La surface d’un bien Pinel se compose de la surface habitable + la moitié de ses annexes (une terrasse ou un balcon est considéré comme une annexe).

Le dispositif Pinel implique certaines conditions telles que :

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• louer votre logement en tant que résidence principale ;
• respecter le plafond de loyer fixé à 17,43 €/m² en zone A Bis ;
• choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Villemomble

En location dans leur appartement 3 pièces à Saint-Denis, Tom et Charlotte recherchent un investissement immobilier à réaliser en Île-de-France. L’objectif du couple est de commencer un patrimoine à 2, et de réduire par la même occasion ses impôts. C’est donc tout naturellement qu’il se dirige vers le dispositif Pinel à Villemomble, ville dans laquelle ils ont grandi.

Après étude de plusieurs programmes immobiliers, le couple choisit d’acheter un studio de 24 m² dans la Villa Molière. La livraison prévue le 2^e trimestre 2022 lui permet d’envisager rapidement la gestion locative de son bien. Montant d’acquisition : 139 500 €.

Bonne nouvelle : le prix d’achat ne dépasse pas le plafond d’investissement. Par contre, il dépasse celui du prix de surface : 5 812 € (139 500 / 24). La défiscalisation se calculera donc sur la base de 132 000 € (5 500 x 24), soit un maximum de 27 720 € sur 12 ans.

Pour financer son projet immobilier, le couple fait un apport de 64 500 € et obtient un crédit de 75 000 € à la banque. Il obtient donc les ressources nécessaires pour réaliser son investissement. Les mensualités, assurance comprise, s’élèvent à 466 €/mois. Désormais, le couple espère utiliser ses revenus locatifs pour rentabiliser son opération. Il doit donc calculer le loyer de son logement.

Tous les logements en zone A Bis, dont fait partie Villemomble, sont plafonnés à 17,55 €/m². Le couple appliquera ce plafond de loyer à la formule suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Ce qui donne un plafond de 505 € (17,55 €/m² x 24 m² x 1,2). Un montant idéal puisque ce loyer rembourse ses mensualités et place même le couple en situation bénéficiaire de + 39 € par mois (505 - 466).

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, le couple devra aussi choisir un ou des locataires qui respectent les plafonds de revenus suivants, sachant qu’un studio attirera plutôt une personne seule :

L’investissement de Tom et de Charlotte est un succès puisque :

• le loyer de leur logement Pinel finance intégralement leur crédit immobilier ;
• ils réduisent leurs impôts de 27 720 € sur 12 ans ;
• ils se constituent un patrimoine immobilier en Île-de-France.

1. Située au cœur de la Seine-Saint-Denis, Villemomble comptabilise un peu plus de 30 000 habitants et affiche un prix moyen de 3 913 €/m².
2. Offrant une très bonne desserte et connectée à 2 grands axes routiers, Villemomble est proche de 2 villes très attractives : Noisy-le-Sec et Rosny-sous-Bois.
3. Éligible à la zone A Bis du dispositif Pinel, la commune est soumise à un plafond de loyer de 17,55 €/m².
4. Six programmes neufs sont en construction. La livraison est prévue entre le 2^e trimestre 2022 et le dernier trimestre 2023.