Investir en loi Pinel à Neuilly-Plaisance

Réalisez votre futur projet immobilier au cœur de la Seine-Saint-Denis ! Située en zone A Bis de la loi Pinel, la ville de Neuilly-Plaisance offre de sérieuses garanties de rentabilité aux investisseurs immobiliers. Un cadre naturel, des prix accessibles, une commune à taille humaine : Neuilly-Plaisance a tout pour plaire aux locataires.

Appartements neufs, disponibilité, atouts de la ville, Ooinvestir vous guide pour investir en loi Pinel à Neuilly-Plaisance.

Pourquoi investir à Neuilly-Plaisance en loi Pinel ?

Située dans la partie sud du département de la Seine-Saint-Denis, Neuilly-Plaisance offre un cadre agréable à ses habitants, entre bords de Marne au sud et flanc du plateau d’Avron au nord. Avec 20 195 habitants en 2018, elle fait figure de petite ville comparée à ses voisines comme :

• Gagny (39 168 habitants) ;
• Rosny-sous-Bois (46 043 habitants) ;
• Fontenay-sous-Bois (52 256 habitants) ;
• Noisy-le-Grand (68 126 habitants).

Affichant un prix moyen au m² de 4 557 €/m² en 2018, Neuilly-Plaisance est plus chère que certaines villes à proximité :

• Gagny (3 352 €/m²) ;
• Villemomble (3 913 €/m²) ;
• Rosny-sous-Bois (4 105 €/m²) ;
• Noisy-le-Grand (4 189 €/m²) ;
• Villiers-sur-Marne (4 321 €/m²).

Néanmoins, elle reste plus accessible comparée à :

• Fontenay-sous-Bois (5 679 €/m²) ;
• Le Perreux-sur-Marne (5 612 €/m²).

Les prix de l’immobilier dans la commune restent accessibles, pourtant la ville  se situe uniquement à 13 minutes de la gare de Lyon en RER A. 6 lignes de bus densifient le réseau de transport en commun de la ville et permettent aux Nocéens de se déplacer facilement. La proximité avec la gare Val de Fontenay, desservie par la ligne 15 Est du Grand Paris Express, sera un réel atout en 2030.

Neuilly-Plaisance bénéficie d’une bonne santé économique grâce à ses 200 commerces et services, ses marchés forains et ses 3 zones industrielles et d’activités. La proximité avec la capitale, ajoutée à son cadre fleuri et propre, garantit une grande qualité de vie à ses habitants.

Situation du marché neuf et loi Pinel à Neuilly-Plaisance

Sur le plan de l’urbanisme, la stratégie de Neuilly-Plaisance se concentre autour de 3 grands axes :

• miser sur le bâti et le profil naturel de la commune pour conforter la qualité de son cadre de vie ;
• prendre en compte les besoins de chacun ;
• renforcer les projets communaux.

Neuilly-Plaisance se donne les moyens de répondre à ces objectifs puisque la ville souhaite réaliser 110 logements par an d’ici à 2025. Éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, le futur stock d’appartements neufs se compose aujourd’hui de 4 programmes neufs dont la livraison est prévue pour bientôt :

• en 2022 pour les résidences Esprit Plaisance (3^e trimestre) et Les Nids de Plaisance (4^e trimestre) ;
• en 2023 avec la résidence Villa Dalia (3^e trimestre) et l’Incontournable (4^e trimestre).

Pour avoir plus d’infos sur ces programmes neufs et leur disponibilité, consultez leur documentation gratuite.

Ce dispositif fiscal vous permet de bénéficier d’une réduction avantageuse équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Tout investissement en loi Pinel, y compris à Neuilly-Plaisance, est encadré. Vous devez respecter les conditions suivantes pour obtenir la réduction d’impôt :

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Louer votre logement en tant que résidence principale.
• Respecter le plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis.
• Choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi. En zone A Bis de la loi Pinel, ils sont de 38 377 € pour une personne seule, 75 188 € pour une famille avec 1 enfant et 120 186 € pour une famille avec 4 enfants.

Les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

La loi Pinel plafonne aussi votre investissement à :

• 300 000 € d’investissement ;
• un prix d’achat de 5 500 €/m².

Si le montant de votre investissement dépasse un de ces plafonds, l’excédent ne sera pas comptabilisé dans la réduction d’impôt. Certains quartiers, comme le quartier de l’Église (5 366 €/m²) ou Marne (5 384 €/m²) s’en approchent. Pour maximiser la défiscalisation, orientez votre projet immobilier vers des biens neufs en-deçà de ce seuil et dont le prix reste inférieur à 300 000 €.

L’accès à un parking, la qualité de vie du quartier, le nombre de pièces, l’orientation de l’appartement ou l’étage sont des facteurs à prendre en compte pour choisir un logement à fort potentiel locatif.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Neuilly-Plaisance

Jérémy et Kim forment un couple de jeunes actifs vivant à Villemomble, dans une maison de 2 pièces. Ils cherchent à se former un patrimoine immobilier en région parisienne, obtenir un complément de revenus et bénéficier d’une réduction d’impôts. La solution : acheter un petit appartement au cœur de Neuilly-Plaisance, situé à seulement 10 minutes de leur résidence principale.

Ils consultent la documentation gratuite de la résidence Villa Dalia, au cœur d’un quartier pavillonnaire. Parmi les différents appartements neufs du lot, ils identifient un bien d’une surface de 42 m² avec 2 pièces. Prix d’achat : 244 000 €. Le plafond d’investissement de 300 000 € est respecté, mais pas celui de surface, le prix étant de 5 800 €/m².  Résultat, leur réduction d’impôt ne se calculera que sur 231 000 € (5 500 x 42), soit 13 000 € de moins.

En fonction de l’engagement locatif de leur bien, le couple peut espérer obtenir jusqu’à 48 510 € de réduction d’impôt sur 12 ans.

Grâce à un apport de 44 000 €, Jérémy et Kim empruntent 200 000 € à la banque. Leurs mensualités s’élèvent à 836 €/mois sur 25 ans, assurance comprise. Leurs revenus locatifs rembourseront une partie de leur emprunt bancaire. Mais avant tout, il faut le calculer en tenant compte du plafond de loyer.

Pour cela, Kim et Jérémy appliquent la formule suivante : loyer Pinel = (plafond de loyer x surface) x coefficient multiplicateur. 

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Dans leur cas de figure, le loyer maximum qu’ils pourront appliquer à leur appartement Pinel sera de :

• plafond de loyer : 17,55 x 42 = 754 ;
• coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / 42 = 1,15 ;
• loyer maximum : 754 x 1,15 = 868 €.

Une bonne nouvelle puisque leurs revenus locatifs mensuels (868 €) permettent de rembourser leurs mensualités (836 €).

Calculez votre loyer en zone A bis

Cependant, ils doivent impérativement choisir des locataires dont les revenus respectent les plafonds de ressources :

Grâce à leur investissement immobilier, le couple se compose un patrimoine immobilier à une dizaine de minutes de Paris en RER, tout en défiscalisant ses revenus (jusqu’à 48 510 € sur 12 ans).

Autre bonne nouvelle : ils se retrouvent en situation excédentaire de 5 € grâce à leurs revenus locatifs. De plus, ils investissent dans un patrimoine immobilier qui va se valoriser avant l’arrivée de la ligne 15 Est du Grand Paris Express à Val de Fontenay, avec une potentielle plus-value à la revente.

1. À 10 minutes de RER de Paris, Neuilly-Plaisance se compose d’un environnement naturel riche entre les bords de Marne au sud et le flanc du plateau d’Avron au nord.
2. Située en zone A Bis de la loi Pinel, Neuilly-Plaisance est soumis à un plafond de loyer de 17,55 €/m².
3. La commune souhaite construire 110 logements neufs par an d’ici à 2025. Aujourd’hui, 4 programmes neufs éligibles à la loi Pinel sont en cours de livraison.