Déficit foncier en loi Pinel : avantages et fonctionnement

Le déficit foncier en loi Pinel vous permet de réduire le montant de votre imposition de 2 manières différentes, en cumulant la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel avec la possibilité de déduire toutes vos charges de votre revenu imposable. Ooinvestir vous présente le mécanisme et les atouts du déficit foncier en loi Pinel.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous le louez ? Si ce bien vous coûte plus qu’il ne vous rapporte, vous êtes en situation de déficit foncier.

Concrètement, les loyers que vous percevez sont inférieurs aux différentes charges, comme les frais de rénovation, d’entretien ou d’amélioration d’un logement destiné à la location. Ce déficit foncier peut être déduit de vos autres revenus (salaires ou pensions de retraite par exemple) pour vous permettre de payer moins d’impôts.

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Quel régime de déclaration du revenu ?

Pour en profiter, il faut déclarer son revenu foncier au réel, et non au micro-foncier.

Au micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus, quel que soit le montant de vos charges. Au réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux...).

Par défaut, vous êtes automatiquement assujetti au régime micro-foncier si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Mais vous pouvez opter de façon volontaire pour le réel sous ce seuil. Cependant, ce choix sera irrévocable pendant 3 ans. Si vous optez pour le régime réel, vous ne pourrez donc pas repasser au régime micro-foncier avant la 4^e année. Vous devez donc estimer vos dépenses inscrites dans le cadre du déficit foncier, au minimum à l’horizon de vos 3 prochaines années d’investissement.

Au-delà de 15 000 € de revenu locatif annuel, le réel est automatique.

Quels sont les frais déductibles ?

Les dépenses qui sont déductibles dans le cadre du déficit foncier sont celles qui apportent au bien immobilier un élément de confort nouveau, mais sans modification de la structure de l’immeuble. Voici quelques-unes des dépenses déductibles en matière de rénovation :

• remise à neuf de l’installation électrique ;
• installation de volets ou de nouvelles fenêtres ;
• rénovation du système d’évacuation des eaux usées ;
• remplacement ou remise à niveau de la chaudière ;
• etc.

Grâce au régime de déclaration au réel, vous pouvez aussi déduire la quasi-totalité des autres dépenses supportées par votre opération :

• les frais d’une renégociation de prêt (rachat de prêt) de votre revenu foncier - une bonne option, à l’heure où les taux d’intérêt atteignent des niveaux historiquement bas ;
• les frais d’agence ;
• les frais d’emprunt ;
• les assurances locatives ;
• les frais de copropriété, si vous êtes propriétaire d’un appartement dans un bâti collectif.

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Tim achète un bien en état d’insalubrité, en vue de le mettre à louer. L’ensemble des réparations lui coûte 40 000 €, qu’il pourra déduire de son impôt. Il pourra aussi déduire les 5 500 € de frais d’agence. Il bénéficiera ainsi de la réduction d’impôts Pinel et verra son revenu imposable diminuer en déduisant le montant des travaux de ses revenus locatifs.

Quels sont les frais non déductibles ?

À l’inverse, d’autres travaux ne sont pas déductibles au titre du régime réel :

• construction ;
• reconstruction ;
• décoration ;
• agrandissement.

Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra vous indiquer l’ensemble des travaux éligibles ou non. Il peut également vous fournir des précisions sur mesure.

Le plafonnement annuel des déductions

La déduction du déficit foncier est limitée à 10 700 € par an.

Son montant est reportable s’il dépasse 10 700 €. Ces 10 700 € sont donc déduits du revenu global gagné sur la durée du déficit. La partie qui dépasse 10 700 € peut être déduite pendant 6 ans sur l'ensemble de ses revenus, et pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Vous réalisez 15 000 € de déficit foncier en 2021. Vous dépassez donc le plafond autorisé de 4 300 € (15 000 € - 10 700 €). Vous pouvez reporter ces 4 300 € sur les déficits de 2022.

En cas de report d’un déficit, vous commencez par déduire les dépenses les plus anciennes avant de « dépenser » celles de l’année en cours. Cela évite de perdre la déductibilité de certaines dépenses au bout de 10 ans.

Comment créer de la rentabilité avec le déficit foncier ?

Un investissement qui mise sur le déficit foncier suit 3 grandes étapes.

1. Vous achetez un bien à rénover à un coût bien plus bas que le prix moyen du marché immobilier. Comme vous achetez un logement qui requiert des travaux, vous pouvez négocier le coût à la baisse.
2. Vous réalisez des dépenses importantes dans la rénovation.
3. Vous déduisez ces frais de réfection de votre impôt.

De cette manière, vous bénéficiez à l’issue des travaux d’un bien immobilier en bon état, que vous avez financé de manière indirecte avec vos économies d’impôts.

Ce bien revalorisé pourra à terme :

• être revendu à une somme nettement supérieure à son coût d’achat, afin de réaliser une substantielle plus-value ;
• être loué auprès de particuliers, avec un avantage concurrentiel par rapport aux autres biens locatifs, car le logement sera comme neuf.

Le déficit foncier dans le cadre d'un investissement Pinel

Une opération en loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt, mais aussi de profiter des atouts du déficit foncier sous certaines conditions.

Les avantages de cette législation

Ce dispositif vous permet de réduire vos impôts sur votre revenu global à hauteur de :

• 12 % du coût pour l’achat du bien pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % du coût pour l’achat du bien pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % du coût pour l’achat du bien pour un engagement de 12 ans.

Ce dispositif est soumis à un plafond d’investissement de 300 000 euros et un coût d’achat de 5 500 euros par m². La réduction fiscale maximum est donc de 63 000 euros avec la loi Pinel.

Cumuler Pinel et déficit foncier

Les particuliers qui louent des logements en loi Pinel doivent déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Cette même condition permet de profiter du déficit foncier.

Depuis 2014, un plafond limite les atouts de tous les foyers fiscaux à 10 000 € par an (pour les investissements en métropole) et de 18 000 € (si vous investissez dans les DOM-TOM).

Ainsi, tous les ans, vous pouvez bénéficier à la fois d’une réduction de 10 000 € grâce à la partie « défiscalisation » du dispositif fiscal Pinel, et d’une économie supplémentaire de 10 700 € grâce au déficit foncier (10 700 € étant la limite annuelle de la déduction du déficit).

Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Pour profiter des avantages de la législation Pinel, vous devez respecter certaines conditions.

• Investir dans un bien situé en zone A, A Bis ou B1.
• Louer en tant que particulier, ou sous le statut de société civile immobilière (SCI).
• Mettre le bien en location non meublée.
• Respecter des plafonds de loyers qui dépendent de la zone et de la surface habitable du bien immobilier.
• Louer le logement dans les 12 mois qui suivent son acquisition.
• Respecter des plafonds de ressources financières du ou des locataires en place.

Zoom sur le Pinel ancien, un levier important pour créer un déficit foncier

La loi Pinel réhabilité (ou ancien) vous permet de bénéficier des mêmes atouts que la loi Pinel dans le neuf, et de réaliser du déficit foncier.

La majorité des opérations immobilières dans le Pinel ancien sont réalisées dans une optique de déficit foncier.

Généralement, pour conserver l’attractivité fiscale du dispositif, leur somme ne dépasse pas les plafonds d’achat de 300 000 euros et de 5 500 euros par m², puisqu’il s’agit de biens anciens et à rénover. Ces plafonds correspondent aux limites de défiscalisation de la loi Pinel.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au Pinel réhabilité ?

Les conditions d’éligibilité sont les mêmes que pour le dispositif classique. Il faut toutefois respecter des conditions supplémentaires spécifiques à la loi Pinel réhabilitée :

• l'achat d’un bien jugé inhabitable (excepté les parties communes dans le cas d’un appartement), en état d’insalubrité (il faut faire constater la non-décence du bien) ;
• faire réaliser des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération par des professionnels ;
• s’assurer que le chantier s’achève dans les 2 ans et demi qui suivent l’achat du bien ;
• faire évaluer le bien immobilier après les travaux par un expert certificateur.

Exemple d’investissement de déficit foncier en Pinel Ancien

Tom perçoit un revenu de 66 000 € par an, dont 5 000 € de revenus fonciers. Tous les ans, il reverse donc environ 13 800 € au fisc.

Tom décide d’effectuer une opération immobilière pour profiter d’une réduction de sa fiscalité.

Il investit dans un appartement dans une zone éligible au dispositif fiscal Pinel. Le coût du bien immobilier est de 80 000 €. Il fait ensuite réaliser d’importantes rénovations à des artisans du bâtiment : réparation de l’ensemble du système de chauffage, isolation complète du toit et des façades, réfection du système d’évacuation des eaux grises... Il comptabilise ainsi près de 30 000 € de charges.

Tom loue son appartement durant 12 ans en respectant toutes les conditions du dispositif fiscal, afin de profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel réhabilité à hauteur de 21 % du prix des travaux sur son bien immobilier rénové.

Tom déduit la somme des factures liées aux travaux (30 000 €) de ses revenus fonciers (5 000 €), et atteint un déficit de 25 000 €. La première année (N), il peut donc réaliser un déficit de 10 700 € (le plafond annuel de déductibilité). Il reporte le reste du déficit sur les années suivantes : 10 700 € d’économie d’impôt en N+1, puis 3 600 € (la somme restante) en N+3.

Ce déficit va diminuer son revenu imposable. Un avantage fiscal qui va se cumuler avec la réduction fiscale de la loi Pinel : 23 100 €  [(80 000 € pour l’achat du bien + 30 000 € de travaux) x 21 %] d’économie répartie sur 12 ans, soit 1 925 € par an.

1. Quand un bien en location coûte plus qu’il ne rapporte à son propriétaire, par exemple suite à des travaux, le déficit foncier créé peut se déduire des revenus imposables.
2. La déduction du déficit est limitée à 10 700 € par an, mais le montant en surplus est reportable pendant 10 ans.
3. Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des 10 000 € de défiscalisation annuelle (pour les investissements en métropole). 
4. Avec le dispositif fiscal Pinel, les investisseurs peuvent cumuler le déficit foncier avec la réduction fiscale de 12 à 21% de leur investissement (rénovations comprises).