Investissement Pinel : le calcul du prix de revient

Dans le cadre d’un investissement locatif, le prix de revient est toujours une notion essentielle. Mais elle l’est d’autant plus pour la loi Pinel, puisque c’est sur cette base que sera calculée votre réduction d'impôt ! Il est donc important de bien connaître tous les frais qui composent le prix de revient pour évaluer en amont la pertinence de votre investissement Pinel et sa rentabilité potentielle…

Comment se détermine ce prix ? De quelle manière entre-t-il en compte dans la mise en place du dispositif Pinel ? Suivez le guide Ooinvestir pour tout savoir du prix de revient et préparer avec soin la réussite de votre investissement en loi Pinel.

Qu'est-ce que le prix de revient ?

Comme dans tout achat immobilier, divers frais s’additionnent dans votre budget global pour réaliser l’acquisition de votre logement neuf. Certains de ces frais viennent s’ajouter au prix d’achat du bien en lui-même pour constituer le prix de revient. Il s’agit du montant sur lequel l’administration fiscale va s’appuyer pour les calculs des différents dispositifs de défiscalisation.

Cela commence par les honoraires du notaire. Obligatoires, ils se composent en grande partie de taxes et permettent de valider la transaction via la rédaction de l’acte authentique et la réalisation des actions légales.

Les frais d’agence immobilière en font aussi partie si vous avez fait appel à un professionnel lors de la recherche de votre bien locatif.

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D’autres frais liés à votre acquisition peuvent être pris en compte selon la situation :

• Si la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s’applique, le montant retenu est toujours TTC.
• Parmi les sommes prélevées par les collectivités territoriales, vous devez payer des droits de mutation. Cette taxe est reversée aux communes et aux départements.
• Des commissions peuvent être versées à des intermédiaires autres que les agences immobilières dans le cadre de la vente (par exemple, à un courtier ou un apporteur d’affaires).

Le cas du stationnement de véhicule

Le prix d’acquisition d’un garage ou d’une place de parking vient s’ajouter au total du prix de revient à une seule condition : cette place de stationnement doit être incluse dans le bail de location du logement. En d’autres termes, votre locataire doit pouvoir en profiter dans le cadre de la location. Si le garage fait l’objet d’un bail différent, il est impossible de le comptabiliser.

Lorsque l’acquisition de votre logement neuf ne comprend pas de cuisine équipée, les frais d’installation n’entrent pas dans le décompte du prix de revient. Vous pouvez cependant déduire le montant de vos revenus fonciers en tant que charges pour l’amélioration du bien locatif.

Comment s'applique cette notion dans le cadre d'un investissement Pinel ?

Si les frais de notaire sont réduits (2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien), investir dans un appartement neuf en loi Pinel implique différents frais annexes. Le montant de la réduction est ainsi calculé non pas sur le prix d’achat seul, mais sur le prix de revient avec l’ajout de l’ensemble de ces frais liés à l’acquisition.

Le prix de revient et la défiscalisation Pinel

Vous aurez compris que les sommes défiscalisées sont plus importantes que le prix de votre bien immobilier locatif en lui-même. Avant de vous lancer dans des investissements Pinel, il convient d’évaluer avec précision le prix de revient pour déterminer la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre selon la durée d’engagement. 

L’avantage fiscal accordé par le dispositif Pinel lors de votre déclaration de revenus varie selon le montant du prix de revient et de la période d’engagement sélectionnée :

- durée de location de 6 ans : une réduction d’impôt à hauteur de 9 % sur le prix de revient de votre logement ; 

- durée de location de 9 ans : une réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix ; 

- durée de location de 12 ans : une réduction d’impôt à hauteur de 14 % du prix.

Le prix de revient selon votre projet en loi Pinel

Accessible à tout contribuable, la loi Pinel impose néanmoins une limite à son prix de revient avec 1 ou 2 investissements pour un maximum de 300 000 €/an. Au-dessus de cette somme, l’avantage fiscal ne s’applique plus.

Découvrez grâce au simulateur Ooinvestir votre éligibilité à la loi Pinel

Pour maximiser la rentabilité de votre opération en loi Pinel, il est essentiel de choisir un logement au prix de revient qui se rapproche de cette limite, sans la dépasser. Au niveau de la surface, le montant ne peut pas dépasser 5 500 €/m², car la réduction d’impôt s’arrête également au-delà de ce plafond.

Avec un montant de réduction d’impôt pouvant atteindre 27 000 € sur 6 ans, 36 000 € sur 9 ans et 42 000 € sur 12 ans, le dispositif Pinel est un excellent moyen de faire fructifier votre patrimoine tout en diminuant votre imposition annuelle. 

Cette réduction est calculée sur le prix de revient en fonction des différents frais pour 2 cas de figure :

Prix de revient d’un logement acheté neuf ou en VEFA : 

• prix d’achat du bien immobilier neuf ;
• frais de notaire ;
• commissions versées aux agences et intermédiaires ;
• TVA ;
• droits d’enregistrement ;
• taxe de publicité foncière.

Prix de revient pour l’acquisition d’un logement inachevé :  

• prix d’achat d’un logement inachevé ;
• frais de notaire, commissions aux professionnels, TVA, etc. ;
• coût des travaux pour l’achèvement de la construction, y compris les travaux d’aménagement intérieur pour rendre le logement habitable.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul rentabilité nette de frais de l'investissement

Rappel des conditions de la loi Pinel

Si le prix de revient vous permet d’effectuer une simulation de vos avantages fiscaux, bon nombre de critères doivent être respectés pour pouvoir en bénéficier. Parmi eux, l’emplacement de votre logement neuf est soumis à des zones bien précises. Ces dernières sont définies par l’administration fiscale en fonction de la tension du marché immobilier. Depuis le début d’année 2018, la loi Pinel concerne uniquement les villes situées dans les zones Abis, A et B1.

Ooinvestir vous propose un simulateur pour choisir votre zone d’investissement Pinel

Dans le but de favoriser la location des logements neufs aux foyers modestes, le gouvernement a instauré un plafond pour le loyer et un plafond pour les ressources de votre locataire. Dans les 2 cas, vous devez veiller à bien respecter ces montants pour ne pas voir votre défiscalisation annulée.

Les plafonds de loyers pour l’année 2021 varient selon les zones suivantes :

• A bis : 18,25 €/m² ;
• A : 13,56 €/m² ;
• B1 : 10,93 €/m² .

Faites le simulateur Ooinvestir pour calculer votre futur loyer Pinel

Il existe d’autres conditions à prendre en compte.

• Votre logement doit être loué en tant que résidence principale.
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’acquisition.
• Vous devez respecter les plafonds de loyers et choisir un locataire aux revenus conformes.
• Votre bien immobilier doit se conformer aux dernières normes thermiques et de construction RT 2012 (prochainement RE 2020).
• Votre investissement Pinel doit concerner l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour le Pinel dans l’ancien, le montant des travaux de remise en état doit être égal ou supérieur à 25 % de l’opération globale.

En date du 1^er janvier de l’année 2021, le gouvernement a exclu les maisons du dispositif Pinel. Seuls les logements au sein d’un immeuble d’habitation collectif vous permettent de bénéficier de la réduction d’impôt.

Exemple de calcul du prix de revient d'un achat Pinel

François est un contribuable habitué des investissements locatifs. Avec sa femme Monique, ils envisagent de faire l’acquisition d’un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel. Ils espèrent ainsi pouvoir diminuer le montant de leur déclaration d’impôts commune et faire fructifier leur patrimoine.

Ils ont sélectionné 3 options :

Option 1 : un appartement de 4 pièces de 80 m² à Orléans au prix d’achat de 240 000 € soit 3 000 €/m². Comme ils vivent sur place, François et Monique ne passent par aucune agence immobilière. 

Le prix de revient est de :

• honoraires de notaire et de frais divers 8 000 € + prix d’achat 240 000 € = 248 000 €

Avec un apport de 70 000 €, ils sollicitent un prêt de 178 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 820 €. Orléans est située en zone B1, François et Monique peuvent afficher un loyer de :

• surface habitable 80 m² x plafond Pinel 10,93€ x coefficient multiplicateur de 0,9375 = 819,75 €

En prenant pour base une durée d’engagement de 9 ans, ils obtiennent une réduction d’impôt de :

• 29 760 € (248 000 x 12%), soit 3 307 € à l’année et 276 € par mois.

Le calcul du coefficient multiplicateur est le suivant : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur ne peut dépasser 1,2.

Option 2 : un logement de 2 pièces de 55 m² à Cachan en région parisienne pour un prix d’achat de 313 000 € soit 5 700 € du m². Situé dans une zone de forte attractivité, ce bien locatif dépasse néanmoins le plafond de 300 000 € et celui de 5 500 €/m².

• Le prix de revient est donc de 300 000 € 

Avec un apport de 70 000 €, ils évaluent leur prêt de 243 000 € sur 20 ans à une mensualité de 1 120 €. Cachan est situé en zone Abis, François et Monique peuvent proposer leur appartement à un loyer de :

• surface habitable 55 m² x plafond Pinel 18,25 € x coefficient multiplicateur de 1,045 = 1 049 €

Avec 9 ans d’engagement, l’avantage fiscal maximal de :

• 36 000 € (300 000 x 12 %), soit 4 000 € à l’année et 333 € par mois.

Option 3 : un logement inachevé de 58 m² à Meaux au prix de 205 000 € soit 3 534€ du m². François et Monique ajoutent à cette somme 70 000 € de travaux pour la remise en état, ainsi que 15 000 € de frais divers : notaire, agence immobilière et autres. Le prix de revient est donc de :

• 205 000 + 70 000 + 15 000 = 290 000 €

Ils évaluent leur prêt de 205 000 € sur 20 ans à une mensualité de 940 €. Meaux est situé en zone A, ils peuvent afficher leur appartement à un loyer de :

• surface habitable 58 m² x plafond Pinel 13,56 € x coefficient multiplicateur de 1,027 = 808€

Pour une durée de location de 9 ans, François et Monique obtiennent une réduction d’impôt de :

• 34 800 € (290 000 x 12%), soit 3 867 € à l’année et 322 € par mois.

François et Monique ont choisi la 1^re option, qui affiche le prix de revient le moins élevé pour leur investissement locatif mais présente le plus d’intérêt. La différence de 0,25 € entre le crédit (820) et le loyer (819,75) est largement compensée par l’économie d’impôt mensuelle de 276 € et leur permet de réaliser une opération très rentable (276 - 0,25 = 275,75 €).

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

1. Le prix de revient ne se limite pas au prix d’acquisition, mais comprend également les divers frais annexes liés à l’achat (notaire, agence immobilière, TVA, taxes territoriales...). 
2. Le prix de revient sert de base pour le calcul de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. 
3. Dans le cas de l’acquisition d’un logement inachevé en loi Pinel, les travaux de remise en état entrent en compte dans le calcul du prix de revient.