Pourquoi et comment investir dans une résidence senior ?

Investir dans une résidence senior est un placement dans la pierre bien spécifique associé à divers avantages fiscaux en France. Vous optez pour un établissement qui accueille des personnes âgées indépendantes et valides, et qui leur propose des logements, services, animations et espaces communs adaptés à leurs besoins. La réussite de votre investissement immobilier passe par la qualité du programme, le savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et le contrat de bail commercial. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’un investissement en résidence de services pour seniors ? Quelle rentabilité espérer ? Pour quel dispositif de défiscalisation opter ? Comment mettre en place votre projet d’achat immobilier pour vous assurer un bon rendement locatif ? Ooinvestir vous donne les clés pour réussir.

Investir en résidence service senior : en quoi cela consiste ?

Qu’est-ce qu’une résidence services pour seniors ?

Afin de diversifier leur patrimoine immobilier, de nombreux investisseurs choisissent de placer leur argent dans un appartement en résidence de services à destination des seniors. Il est fréquent de faire l’amalgame entre résidence seniors et maison de retraite (EHPAD) alors que ces 2 modes d’hébergement ciblent des catégories de personnes très différentes.

En France, les résidences senior s’adressent aux personnes âgées valides, indépendantes et autonomes. Elles ne sont pas médicalisées contrairement aux EHPAD qui dispensent des prestations de soins mais mettent à la disposition des locataires seniors des infrastructures adaptées et des services de proximité pour faciliter leur vie quotidienne.    

Une résidence senior comprend différents types d'appartements, allant du bien de type studio au 4 pièces, et parfois même des maisons individuelles. L’idée est d’offrir un nouveau « chez soi » aux retraités tout en leur garantissant un environnement sécurisé et convivial (proche des commerces, des commodités, du marché, des centres médicaux, etc.).

Investisseur : qui peut investir dans les résidences seniors ?

L’achat en résidence senior est dédié à tout type d’investisseur. À titre d’exemple, vous pouvez prétendre à l’achat d’un bien immobilier type studio avec un capital d’investissement compris entre 80 000 à 120 000 €. 

Les prix varient néanmoins en fonction des régions, de la localisation de la résidence, du savoir-faire du gestionnaire, de la qualité de vie et des prestations proposées aux résidents. Vous pouvez vous entourer d’un expert en crédit et gestion de patrimoine pour votre projet.

Préparer sa retraite grâce à un investissement dans une résidence de services pour seniors

Les investissements en résidences de services pour seniors sont l’opportunité de compléter vos revenus et de préparer sereinement votre retraite. Lorsque vous investissez, le gestionnaire exploitant vous garantit habituellement un bon taux de rendement locatif annuel : une rentabilité moyenne de 4 %. 

En contrepartie, vous signez un contrat qui vous engage pour un minimum de 9 ans. A l'issue de cette période, le bail commercial se proroge tacitement. Vous avez la possibilité d'y mettre un terme tous les 3 ans à la date d'anniversaire, pour occuper le bien immobilier ou pour le revendre.

Placement en résidences services seniors : quels avantages ?

Des appartements bien entretenus, une gestion locative simplifiée, un bon rendement locatif, des loyers attractifs, une location de longue durée, un bail commercial clair, une cible fiable pour votre location, une réduction de votre impôt, tout un panel d’avantages fiscaux grâce à la loi Censi-Bouvard, à la loi Pinel et au statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)… Voici en détails les avantages d’un placement en résidences services seniors en France.

Logements en résidence senior : un pari sur l’avenir pour l’investisseur

Investir dans une résidence senior présente un intérêt sur la durée. En effet, d’après les chiffres de l’Insee, d’ici 2060, 23,6 millions de personnes seraient âgées de plus de 60 ans, soit 1 personne sur 3. La demande de logement en résidence senior sera donc de plus importante et la vacance locative de moins en moins forte.

Des locataires solvables aux revenus stables

Ces biens immobiliers sont proposés à la location aux seniors, notamment aux retraités fiables et solvables. En d’autres termes, investir dans une résidence senior, c’est viser une cible qui a les moyens, les prix mensuels étant assez élevés (environ 1 000 €). En effet, les aînés disposent de revenus financiers et patrimoniaux, ce qui en fait une catégorie de locataires rassurante. Pour donner un chiffre, les revenus des personnes âgées de plus de 60 ans représentent 122 milliards d’€, soit 43 % des revenus français.

Un loyer même en l’absence de locataire

Le bail commercial est gage d’une sécurité totale. Il engage le gestionnaire à vous verser des loyers fixés préalablement, y compris si votre bien immobilier est inoccupé. Vous bénéficiez donc de loyers garantis sans risque d’impayé. 

Par ailleurs, vous n’avez pas à assurer la gestion de votre logement et vous libérez de cette contrainte. Cette responsabilité incombe une nouvelle fois au gestionnaire, qui s’occupe de l’exploitation de la résidence.

Une fiscalité intéressante et de nombreux avantages fiscaux

En investissant dans une résidence pour seniors, les propriétaires peuvent profiter d'avantages fiscaux non négligeables. En effet, l’achat se réalise dans le cadre du statut en loueur meublé non professionnel (dispositif LMNP) et permet donc de profiter de ses différents avantages fiscaux. Vous pouvez par exemple obtenir le remboursement de la TVA de 20 % sur le prix du logement neuf dont vous faites l’acquisition

Pour ceux désirant réduire leurs impôts grâce à leur investissement, il est possible de choisir de cumuler le statut LMNP avec la loi Censi-Bouvard et de profiter ainsi d’une réduction d’impôts correspondant à 11 % du montant HT du bien acheté à hauteur de 300 000 €. Profiter des 2 dispositifs est possible à condition de respecter certaines conditions (logement neuf et loué meublé, plafond de revenus locatifs à 23 000€, régime BIC…).

Il est aussi possible d’investir dans une résidence senior en loi Pinel si elle remplit les critères nécessaires pour en bénéficier. Pour rappel, dans le cadre du dispositif Pinel, le bien immobilier doit se situer dans l’une des zones définies par la loi (Zone A Bis, A et B1) et respecter des plafonds de loyer.

Investissement dans des logements en résidence service seniors : quels inconvénients ?

Si les résidences pour seniors peuvent s’avérer attractives sur le plan fiscal et financier, il faut tout de même rester vigilant.

Un investissement dans la pierre en résidence de services pas toujours si attractif qu’il n’y paraît…

Investir dans une résidence senior peut s’avérer guère rentable en fonction de la ville, de l’emplacement ou du mode de gestion, et générer des « coûts cachés » non inclus dans les programmes de défiscalisation : charges de copropriété, taxe foncière, frais de rénovation, renouvellement du mobilier…

Certains promoteurs peuvent se montrer abusifs également sur les commissions prélevées sur votre loyer. En outre, la revente d’un appartement meublé en résidence senior peut devenir complexe, les locataires privilégiant les appartements neufs. 

Par ailleurs, de nombreux propriétaires ont témoigné de leurs méandres et de leur déception après avoir investi dans une résidence « ancienne génération ». En cause : des biens immobiliers surévalués, des difficultés à louer meublé et des charges à foison. Néanmoins, le modèle semble avoir changé aujourd’hui séparant clairement les propriétaires et les occupants. Les appartements sont désormais vendus dans une optique d’investissement sans objectif final d’y résider. 

Prendre le temps de comparer avant d’investir en résidence senior

Pour éviter ces aléas, il est primordial de choisir judicieusement votre bien immobilier en résidence services pour seniors. Pour cela, différents critères doivent être passés au crible lors de votre achat : 

• la ville et la localisation de la résidence (proximité avec les commerces, les pôles médicaux, les parcs, le centre-ville, le marché, etc.) ;
• la diversité des surfaces et le type de bien ciblé ;
• le taux de remplissage de la résidence si celle-ci est déjà ouverte ;
• la qualité et la diversité des services fournis en fonction du prix ;
• la renommée et l’expertise du gestionnaire.

Ce dernier point est fondamental. L’entretien et le bon fonctionnement de votre bien immobilier reposent sur sa responsabilité et votre rentabilité en dépend. Domitys, Les Senioriales, Les Hespérides, les Villages d’Or ou encore Les Girandières font partie des acteurs les plus connus de ce marché.