Le taux de distribution en SCPI
Sommaire
Dans le domaine des SCPI, le taux de distribution (TD) constitue un indicateur essentiel. Cet élément – qui remplace le taux de distribution sur valeur du marché (TDVM) – vous informe sur la rentabilité de vos investissements. Un indicateur de performance à scruter à la loupe avant d’acheter des parts de SCPI pour développer votre patrimoine. Ooinvestir vous explique tout.
Rappel sur le fonctionnement d'une SCPI
La société civile de placement immobilier (également appelée pierre papier) est un investissement indirect qui consiste à acheter des parts d’un vaste ensemble de biens immobiliers. L’argent investi est géré par une société de gestion. Elle prend en charge intégralement la gestion de vos parts : elle achète des biens, réalise les travaux si nécessaire, assure la mise en location, perçoit les loyers et vous reverse des revenus au prorata du capital investi en SCPI.
En clair, avec la SCPI, vous n’avez pas besoin de disposer de connaissance du marché immobilier, ni de consacrer du temps à la gestion de votre bien. Vous pouvez investir en France ou à l’étranger pour constituer votre patrimoine et mieux anticiper l’avenir.
Il existe 3 types de SCPI :
- la SCPI de rendement : elle vise à obtenir le rendement (ou taux de distribution) le plus élevé possible. La société de gestion investit essentiellement dans les immeubles de bureaux, des locaux commerciaux, des établissements de santé, etc. ;
- la SCPI fiscale : elle cherche cette fois à optimiser votre imposition grâce à des réductions d’impôts. Le gestionnaire investit de préférence dans des immeubles d’habitation pour vous faire bénéficier de dispositifs tels que la loi Pinel, Malraux, etc. Les rendements sont moindres, mais la réduction d’impôt est importante ;
- la SCPI de plus-value : dans ce cas, vous ne percevez pas de loyers. Mais cette absence de loyers est compensée par un tarif d’achat fortement décoté et une plus-value importante à la revente. Vous devez prévoir d’immobiliser sur le long terme le montant de votre investissement.
Vous pouvez investir en SCPI soit au comptant, soit à crédit pour bénéficier de l’effet de levier du prêt. Les mensualités sont en partie remboursées par les loyers perçus.
Le taux de distribution en SCPI : définition et utilisation
Le taux de distribution (TD) en SCPI constitue un indicateur de performance de référence. Il détermine le rendement annuel de vos investissements. Grâce à cet indicateur, comparez les différentes SCPI pour choisir la plus attractive !
À titre d’exemple, en 2022, le TD moyen des SCPI s’élevait à 4,53 %. De quoi vous donner une idée du rendement espéré pour faire le bon choix au moment de la souscription.
Cet indicateur est utilisé par les sociétés de gestion pour valoriser les SCPI dont elles ont la gestion. Plus le TD d’une SCPI est élevé, plus les épargnants sont susceptibles de s’orienter vers elle. Attention toutefois, d’autres indicateurs sont à prendre en considération avant de se lancer dans la SCPI :
- le taux d’occupation physique (TOP). Il indique la proportion de biens effectivement loués ;
- le taux d’occupation financier (TOF). Il prend en compte les loyers facturés par rapport au montant facturé si tous les biens étaient loués ;
- la capitalisation. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts par le dernier prix de marché (ou le coût moyen sur le marché secondaire) ;
- la collecte. C’est la somme des émissions et des achats sur le marché secondaire. Elle mesure l’ensemble des flux de capitaux ;
- la liquidité. Elle détermine la possibilité de récupérer les capitaux à plus ou moins long terme ;
- le TRI (taux de rendement interne). Le TRI mesure la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (entre 5 et 20 ans).
Consultez l’historique du TD pour connaître la rentabilité moyenne affichée par votre investissement immobilier en pierre papier. Attention : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment se calcule le TD ?
Le calcul du taux de distribution d’une SCPI est assez simple. Il suffit de diviser le dividende brut annuel (avant imposition) par le tarif de souscription au 1er janvier de la même année et de multiplier le résultat par 100.
Le prix d’une part de SCPI atteint 300 euros au 1er janvier 2022, pour un dividende versé de 15 euros. Le TD s’élève à : 15 / 300 x 100 = 5 %.
Attention, ce calcul ne s’applique que pour une SCPI à capital variable. Pour une SCPI à capital fixe, le TD se calcule à partir du prix moyen de la part au cours de l’année précédente, sur le marché primaire ou le marché secondaire.
D’autre part, le taux de distribution se calcule brut de frais de gestion. En clair, il ne prend pas en compte les frais appliqués pour la gestion de vos investissements. Le TD net s’avère donc plus faible. De même, cette valeur est brute de fiscalité, sauf pour certaines SCPI européennes pour lesquelles la performance est indiquée après imposition.
Quelle est la différence entre TD (taux de distribution) et TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ?
Le taux de distribution remplace le taux de distribution sur valeur de marché depuis le 1er janvier 2022, sur recommandation de l’ASPIM.
Pourquoi un tel changement ? Pour donner aux investisseurs une notion plus transparente et harmonisée de la performance des SCPI et mieux comparer les investissements. En effet, il n’existait auparavant aucune réglementation sur la manière précise dont les rendements étaient exprimés.
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) prenait en compte le dividende versé par rapport au prix moyen de la part sur l’année. Or, le prix de la part peut se revaloriser tout au long de l’année, ce qui rendait moins fiable le résultat final.
Aujourd’hui, le TD prend en compte le coût de la part au 1er janvier.
Avant de prendre la décision d'investir dans une SCPI, il est essentiel de consulter les avis et retours d'expérience d'autres investisseurs. Les avis sur Ramify peuvent être une ressource précieuse, offrant des éclairages sur la satisfaction des investisseurs vis-à-vis des plateformes et la gestion des différentes SCPI. Ces informations peuvent vous aider à choisir la SCPI qui correspond le mieux à vos attentes en termes de rendement, de gestion et de risque.
La fiscalité de l'investissement en SCPI
L’aspect fiscal de la SCPI reste un élément déterminant à étudier pour connaître la rentabilité réelle de vos placements. Comme évoqué précédemment, le TD ne prend pas en compte l’imposition. Or, les revenus générés par les SCPI sont fiscalisés.
Concrètement, ce sont les revenus locatifs et financiers qui sont taxés. Les premiers sont issus de la location non meublée des biens. Les seconds proviennent de placements de capitaux à court terme en attente d’investissement, de placements de trésorerie ou encore de dividendes versés par les OPCI.
Les OPCI désignent les organismes de placement collectif immobilier.
L’imposition des loyers
Sauf pour les SCPI de plus-value à l’image de la SCPI en démembrement, vous percevez régulièrement des loyers, en fonction du montant investi.
Ces dividendes sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu en appliquant votre taux marginal d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, en fonction de votre TMI, il s’avère parfois plus favorable d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique (flax tax) de 30 %.
La taxation des plus-values
Lors de la revente de vos parts de SCPI, si le prix de vente est supérieur au prix d’achat, vous réalisez une plus-value. Celle-ci est taxée de la manière suivante :
- 19 % au titre de l’impôt sur la plus-value ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
L’impôt sur la fortune immobilière
La SCPI appartient à la catégorie des placements immobiliers. À ce titre, le montant de vos parts entre dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière. Vous devez donc déclarer à l’administration fiscale la valeur de la part et la multiplier par le nombre détenu. Cette information est communiquée par le gestionnaire de vos SCPI dans son récapitulatif annuel des revenus fonciers et mobiliers.
À noter que les OPCI doivent aussi être déclarées.
- Le taux de distribution des SCPI permet de connaître le rendement de vos investissements immobiliers.
- Cet indicateur a remplacé le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) pour mieux comparer les performances des SCPI.
- Le TD aide à analyser l’évolution du rendement des SCPI et à mieux évaluer leur rendement.
- Avant toute souscription, d’autres indicateurs doivent être pris en considération : TOP, TOF, TRI, collecte, capitalisation, etc.
