Suivi d'investissement : surveillez les performances de vos SCPI
Sommaire
Les performances des SCPI fluctuent d’année en année. Pour vous assurer de toujours bénéficier du meilleur rendement, des méthodes très simples existent ! Vous pouvez par exemple consulter le rapport annuel de votre société civile de placement immobilier (SCPI) et vous intéresser à ses indicateurs de performances. Ooinvestir vous guide pour bien surveiller votre placement immobilier en pierre papier.
Rappel : les grandes lignes de l'investissement en SCPI
La souscription de parts de SCPI vous offre l’opportunité de vous constituer un patrimoine au fil des années. Une société de gestion se charge d’investir votre capital dans des biens immobiliers professionnels ou d’habitation, dont vous devenez détenteur de parts. Avec quel rendement et quels risques ? Voici ce que vous devez savoir avant d’investir.
Le fonctionnement d'une SCPI
La SCPI se décline en différents placements :
- la SCPI de rendement. Elle vise à obtenir des revenus réguliers avec un rendement optimal. Le capital est essentiellement investi dans l’immobilier professionnel ;
- la SCPI fiscale : pour investir dans des dispositifs accordant une réduction d’impôt. Le rendement est moindre mais il est compensé par l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. L’investissement se réalise généralement dans l’immobilier d’habitation, avec des dispositifs comme le Malraux ;
- la SCPI de plus-value. Ici, il s’agit de privilégier la plus-value lors de la revente de parts, achetées à un prix décoté. Avec la SCPI de démembrement par exemple, vous ne percevez pas de revenus fonciers avant le remembrement.
Grâce à vos parts, vous touchez chaque trimestre des dividendes imposables, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le capital investi en SCPI intègre l’assiette de calcul de l’IFI (excepté en SCPI de plus-value, tant que l’investisseur reste nu-propriétaire).
Les risques liés à l'investissement immobilier en SCPI
L’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI) engendre un risque de perte en capital. Plus vous cherchez des rendements élevés, plus ce risque augmente.
Toutefois, en variant les actifs de votre portefeuille, vous limitez les risques pour préserver votre capital tout en bénéficiant d’un taux de distribution à la hauteur de vos attentes. La diversification des actifs peut se faire :
- sur le plan géographique, avec des SCPI qui investissent en France, en Allemagne, etc ;
- selon le type de bien immobilier (habitation, bureaux, établissements de santé, etc.).
Lors de la souscription, vous êtes informé du niveau de risque de votre placement.
Surveiller une SCPI en tant qu'investisseur
Pour optimiser votre placement et choisir les meilleures sociétés de placement immobilier, différents outils vous aident à mesurer la performance de votre investissement.
L'obligation pour la société de gestion d'informer les associés
L’AMF (Autorité des marchés financiers) impose aux sociétés de gestion de faire preuve de la plus grande transparence et d’informer régulièrement les investisseurs.
Chaque année, la société de gestion doit donc publier un bulletin trimestriel et un rapport, au plus tard 6 mois après la fin de l’exercice social. Par ailleurs l’investisseur peut participer à l’assemblée générale de la SCPI, organisée une fois par an, et exercer son droit de vote. Enfin, l’investisseur peut se présenter à l’élection du conseil de surveillance.
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Analyser les rapports annuels et trimestriels d'une SCPI
Le rapport annuel indique :
- les résultats de l’exercice (chiffre d’affaires, dividendes versés, etc.) ;
- le patrimoine de la SCPI (vente, acquisition, dette, etc.) ;
- les investissements réalisés (types de biens, secteurs, localisation) ;
- les indicateurs de performance ;
- le rapport du conseil de surveillance.
Le bulletin trimestriel présente l’évolution de la SCPI au cours des 3 derniers mois : performance, nouvelles acquisitions immobilières, projets, répartition des biens immobiliers, capitalisation ou encore prix de la souscription des parts.
Les indicateurs de performance clés, à suivre absolument
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, différents indicateurs de performances vous donnent une vision de la santé financière de la société civile de placement immobilier et de ses rendements :
- le taux de distribution indique le rendement de votre placement. Il remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ;
- le taux de rentabilité interne (TRI) mesure les dividendes perçus par les investisseurs et le prix actuel de la part de SCPI ;
- le report à nouveau (RAN) correspond à la réserve de la société de gestion. Il permet de lisser le taux de distribution dans le temps et d’assurer un rendement régulier, même en cas de revenus en baisse ;
- le taux d’occupation financier (TOF) est le rapport entre le montant réel des loyers perçus et le montant qui aurait été facturé en cas d’occupation totale des biens immobiliers :
- le taux d’occupation physique (TOP) désigne cette fois le rapport entre la surface occupée et la surface totale des locaux détenus par la SCPI ;
- la capitalisation correspond à la valeur totale des parts de la SCPI. Un montant élevé engendre un risque moindre de perte en capital à l’instant T ;
- le taux de vacance locative définit le pourcentage de biens non-occupés ;
- l’indicateur de risque permet à l’investisseur d’évaluer le niveau de risque de son placement, sur une échelle de 1 à 7.
Le rôle du conseil de surveillance des SCPI
Le conseil de surveillance est une instance composée de 7 à 12 associés. Élus par l’assemblée générale de la SCPI, leur rôle consiste à :
- assister aux différentes réunions ;
- vérifier le pilotage de la société de gestion ;
- contrôler les documents émis, notamment les rapports trimestriels et annuels ;
- protéger les investisseurs en émettant des réserves sur des investissements risqués.
En clair, le conseil de surveillance a une véritable mission de contrôle pour s’assurer du bon fonctionnement de la SCPI.
Le conseil de surveillance perçoit une rémunération globale annuelle. Les membres touchent des jetons de présence en fonction de leur participation aux réunions, jetons convertis ensuite en euros. Par ailleurs, leurs frais de déplacements pour assister aux réunions sont pris en charge.
- L’investissement en SCPI se réalise via l’achat de parts, pilotées par une société de gestion qui se charge d’investir dans des biens immobiliers.
- Face à des rendements fluctuants et au risque de perte en capital, les investisseurs ont accès à des indicateurs pour faire les meilleurs choix.
- L’AMF impose aux sociétés de gestion la plus grande transparence, avec notamment la publication de rapports trimestriels et annuels.
- Les investisseurs peuvent être élus au conseil de surveillance pour contrôler la société de gestion et s’assurer de la pérennité de la SCPI.
