SCPI à capital variable : ce qu’il faut savoir avant de souscrire
Sommaire
SCPI à prix fixe ou à prix variable, ces 2 solutions peuvent vous être proposées pour votre investissement en société civile de placement immobilier. À travers ce guide, Ooinvestir vous dévoile les atouts et limites de la SCPI à capital variable pour mieux comprendre si cette opération financière est la plus adaptée à objectifs.
Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Ce type de SCPI est l’une des formes de sociétés civiles de placement immobilier. Elle se distingue de la SCPI de plus-value et de la SCPI fiscale par sa capacité à vous proposer une rentabilité immédiate par la perception de revenus locatifs. Vous pouvez investir en direct ou passer par l’assurance vie par exemple.
L’assurance vie constitue un support idéal pour varier vos investissements (fonds en euros, unités de compte) pour plus de sécurité tout en obtenant des gains à la hauteur des risques pris.
SCPI : comment ça marche ?
Le concept est le suivant : vous achetez des parts à hauteur de vos possibilités financières, certaines ne coûtent que quelques centaines d’euros. Attention cependant, il n’est souvent pas possible d’acheter une seule part. De plus, cela n’a que peu d’intérêt si vous souhaitez valoriser votre épargne.
La société de gestion se charge de la gestion intégrale de vos investissements. Elle achète les immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, habitations, etc.), supervise les travaux éventuels et s’occupe de la mise en location, de la perception des loyers et du versement de vos revenus locatifs. En clair, vous n’avez pas besoin de maîtriser la moindre notion de l’immobilier avec cette opération : c’est une très bonne alternative aux investissements en direct.
Les types de SCPI de rendement
Il est possible d’envisager 2 solutions pour cet investissement :
- la SCPI à capital fixe ;
- la SCPI à capital variable.
Bien qu'appartenant au même type de SCPI, ces deux investissements présentent quelques différences.
SCPI à capital variable : critères et caractéristiques
La SCPI à capital variable se distingue de la SCPI à capital fixe. En effet, tandis que la 2nde permet uniquement d’acheter des parts lors des hausses de capital ou sur un marché secondaire, la 1re permet d’investir à tout moment sur le marché primaire.
Émission de parts
La société de gestion est en droit d’émettre de nouvelles parts à tout moment, tant que le plafond statutaire qui a été défini au départ n’est pas atteint. Si la société de gestion estime qu’il va être atteint, sachez qu’un vote de l’assemblée générale des associés donne la possibilité de revoir à la hausse des plafonds (ou à la baisse si les circonstances nécessitent cette action).
En clair, la taille de la SCPI à capital variable dépend du niveau de la demande de souscription et des retraits.
La définition du prix des parts
Autre point qui caractérise la SCPI à capital variable : le prix des parts, connu à l’avance. Il s’agit tout simplement du prix défini par la société de gestion.
SCPI à capital variable : fonctionnement
Avant de vous lancer dans la SCPI et faire le meilleur choix, il est nécessaire de comprendre comment acheter et vendre.
L’achat
Le principe de la SCPI à capital variable est simple. Vous achetez des parts quand vous le souhaitez et tant que le plafond n’est pas atteint. Vous achetez sur un marché primaire en remplissant un bulletin de souscription. Ce document doit faire apparaître les éléments suivants :
- la civilité de l’investisseur ;
- sa profession ;
- son statut marital ;
- le nombre de parts qu’il souhaite acheter ;
- le total des achats ;
- le financement.
Découvrez notre article sur les 6 étapes clés pour réussir votre investissement en SCPI.
Il est tout à fait possible d’envisager d’investir au comptant, idéal pour des épargnants qui souhaitent valoriser leur épargne. Vous pouvez aussi faire appel au crédit, comme pour un prêt immobilier classique. Dans ce cas, une clause suspensive d’obtention de prêt sera inscrite. Votre demande doit être accompagnée d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois, d’une pièce d’identité et d’un RIB.
L’acquisition de parts de SCPI à capital variable ne peut s’opérer que sur un marché primaire géré par la société de gestion. Il n’existe pas de marché secondaire comme c’est le cas pour les SCPI à capital fixe.
Le retrait
Vous envisagez de revendre vos parts en raison d’un besoin de liquidité ou simplement pour envisager d’autres investissements plus rentables ou mieux adaptés à de nouveaux besoins ?
Pour cela, vous devez passer de manière obligatoire par la société de gestion. Elle fixe le prix en fonction de la valeur des biens immobiliers qu’elle gère au sein de la SCPI.
En clair, le prix est déterminé par la valeur réelle de votre portefeuille, selon la santé de la SCPI. Ici, il n’existe pas de variations selon l’offre et la demande comme c’est le cas avec une SCPI à capital fixe.
Le retrait est simplifié : c’est la société de gestion qui se charge de tout et vous n’avez pas à chercher vous-même des acquéreurs.
SCPI à capital variable : avantages et inconvénients
Pour vous assurer de choisir la meilleure SCPI selon votre profil et en connaissance de cause, découvrez les atouts et inconvénients de la SCPI à capital variable.
Les atouts
Vous êtes certain de vendre au prix réel, qui tient compte de la valeur de la SCPI et de ses biens. Ici, pas de spéculation possible, le prix est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Sont pris en compte les éléments suivants :
- valeur d’expertise des immeubles ;
- trésorerie de la SCPI ;
- frais nécessaires pour une reconstitution du patrimoine à l’identique.
La SCPI à capital variable présente d’autres atouts :
- investir est possible tout au long de l’année, et pas uniquement en période d’augmentation du capital. De ce fait, s’il est possible d’acheter à tout moment, cela facilite également la revente de vos parts dans la mesure où il y aura potentiellement toujours des investisseurs ;
- la disponibilité des fonds est assurée par la capacité de la SCPI à capital variable de constituer un fonds de remboursement alimenté par la cession de l’immeuble ;
- enfin, vendre des parts de SCPI est plus simple puisqu’il n’y a pas de marché secondaire. Tout se déroule sur un marché primaire pris en charge intégralement par les sociétés de gestion.
Les inconvénients
Naturellement, la SCPI à capital variable présente également des inconvénients à prendre en compte au moment du choix.
- Le prix des parts est corrélé à la valeur de la SCPI, vous devez donc vous assurer de choisir une société de gestion qui a fait ses preuves et qui saura valoriser votre portefeuille.
- Avec une augmentation constante du capital en fonction des achats, vous devez également vous assurer de la capacité de la société de gestion à investir sa collecte rapidement et efficacement. Dans le cas contraire, une dilution de la performance pourrait survenir, ce qui va impacter le prix des parts.
- En cas de crise, la valeur des parts peut être calculée indépendamment de la valeur patrimoniale de la SCPI. Le risque ? Se retrouver confronté aux offres et aux demandes des acheteurs et s’exposer à une perte importante. Si cette situation est rare, elle existe et il est important d’en avoir conscience avant de se lancer.
- Le fait de ne pas maîtriser le tarif de vente constitue aussi une contrainte. Si les acheteurs n’ont pas la capacité d’investir le prix demandé, vous ne pouvez pas négocier les tarifs avec eux. Si vous avez besoin de revendre rapidement, cela peut poser problème financièrement.
Rappel de la fiscalité des investissements en SCPI de rendement
Avant toute souscription, vous devez savoir que vos actifs financiers vont être taxés au moment de la cession. Investir dans la pierre papier engendre l’imposition suivante :
- 19 % d’impôts ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cette imposition s’applique sur le montant de la plus-value. Par exemple, si vous souscrivez un contrat pour 10 000 € et que vous revendez à 15 000 €, seuls 5 000 € seront taxés. Contactez un expert patrimonial pour estimer votre impôt sur la plus-value !
Sachez que la durée de détention de vos parts de SCPI impacte la fiscalité. En effet, l’administration fiscale a mis en place une imposition dégressive. Plus vous conservez vos parts longtemps, plus l’imposition diminue. Un premier abattement intervient à partir de la 5e année, puis un nouveau de la 6e à la 21e année. Au-delà de la 22e année, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu pour la plus-value réalisée. Et au-delà de 30 ans, l’exonération est totale.
Attention : avant même de vendre, vous serez imposé sur les loyers perçus tout au long de votre investissement. Un abattement est appliqué si vous avez choisi le régime micro-foncier. Il atteint 30 % pour un bien loué vide et 50 % pour un bien meublé. Avec le régime réel, pas d’abattement, mais la possibilité de déduire des charges de vos revenus fonciers pour diminuer le montant de votre impôt (intérêts d’emprunt, assurances, travaux de rénovation ou d’entretien, etc.).
- La SCPI à capital variable permet de souscrire à tout moment sur un marché primaire : pas besoin d’attendre des augmentations de capital pour investir.
- Le prix des parts de SCPI à la souscription et à la revente est défini par les sociétés de gestion elles-mêmes selon la valeur des immeubles de la SCPI.
- Le choix de la société de gestion est crucial, une SCPI en bonne santé permettra de vendre plus cher ses participations.
