Investir en SCPI de rendement : une rentabilité élevée pour un minimum de risques
Sommaire
Plébiscité par de nombreux Français, l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) se distingue par son accessibilité. Deux solutions de placement s’offrent à vous : la SCPI fiscale ou la SCPI de rendement. Si la 1re permet de défiscaliser, la 2nde affiche le rapport rentabilité/risque le plus intéressant du marché. Elle représente un moyen idéal pour se constituer un patrimoine à long terme.
Comment fonctionne la SCPI de rendement ? Quels sont ses avantages ? Ooinvestir vous accompagne pour réussir votre investissement locatif dans une SCPI de rendement.
SCPI de rendement : c'est quoi ?
Une société civile de placement immobilier de rendement vous permet d’investir dans la pierre à travers l’achat de parts. Ces dernières représentent une fraction de l’ensemble des actifs immobiliers concernés. La SCPI se charge de toute la gestion locative et vous reverse des revenus locatifs de manière régulière. Elle choisit, achète et entretient les immeubles à louer, recherche les locataires et assure la revente des biens. Elle seule est en relation avec les locataires. Agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), la SCPI de rendement effectue la distribution des loyers mensuellement ou trimestriellement après avoir prélevé une commission. Nets de tout frais, ils sont versés proportionnellement au nombre de parts de votre investissement de départ.
Capital fixe ou variable
Il existe 2 options pour investir dans une SCPI de rendement.
En premier lieu, opter pour un capital variable permet d’acheter ou de vendre des parts plus facilement et quand vous le souhaitez. En effet, c’est la SCPI qui fixe leur valeur en fonction du marché en France. Elle se charge du rachat et de toutes les démarches.
À l’inverse, une SCPI en capital fixe n'offre l’opportunité d’acquérir des parts qu'à la souscription ou en cas d’augmentation de capital. Si vous vous chargez de la vente des parts, vous pouvez faire jouer l’offre et la demande. Il est alors possible de gagner en rentabilité, mais le risque de baisse est également plus important.
Les différentes catégories de SCPI
Il existe 4 grandes catégories pour investir dans la pierre en SCPI :
- Les SCPI de bureaux : avec pour locataires des grandes entreprises, les immeubles de bureaux composent la grande majorité des actifs de SCPI. Elles possèdent au moins 70 % d’actifs de bureaux.
- Les SCPI de commerces : comprenant au moins 70 % de commerces, ce type de SCPI a pour locataires des banques, supermarchés ou enseignes de magasin.
- Les SCPI spécialisées : elles se concentrent sur des secteurs spécifiques comme la santé, l’hôtellerie, le e-commerce, la logistique…
- Les SCPI diversifiées : ce type de SCPI ne possède pas une classe de bien immobilier précise au-delà de 70 %. Elles peuvent opter pour des immeubles de bureaux, des commerces, des établissements de santé et bien d’autres…
Les règles qui garantissent son fonctionnement
Plusieurs organes de contrôle régulent la gestion de la SCPI :
- Annuelle, l’assemblée générale se compose de tous les associés et permet de débattre du fonctionnement de la SCPI et de sa stratégie. Elle a pour objectif l’élection des membres du conseil de surveillance, d’un commissaire aux comptes et d’un expert immobilier.
- Le conseil de surveillance est le garant de la bonne gestion et de l’aspect financier de la SCPI. Il approuve les acquisitions et valide la stratégie employée.
- Désigné pour 6 ans, le commissaire aux comptes s’occupe de la certification des bilans et comptes annuels.
- Le rôle de l’expert immobilier est de valoriser le patrimoine immobilier. De son travail découle le prix de la part, selon la valeur de reconstitution des actifs.
- L’AMF veille au respect des obligations légales en France relatives aux SCPI et à la légitimité des flux.
Quels avantages pour un investissement dans une SCPI de rendement ?
Sur plusieurs aspects, une SCPI de rendement ne manque pas d’atouts pour booster l’épargne des particuliers.
Un rendement élevé
En comparaison des produits d’épargne et de placement classiques, un investissement immobilier en SCPI de rendement s’avère très intéressant. Bien loin du taux de 0,5 % du livret A, le rendement moyen des SCPI en 2020 s’élève à 4,18 %. Un taux qui reste également au-dessus du rendement des fonds euros d’une assurance vie.
Avec une distribution chaque mois ou chaque trimestre, les revenus générés par une société civile de placement immobilier sont les suivants :
- les loyers issus des biens immobiliers ;
- les intérêts obtenus au travers du placement de la trésorerie ;
- le montant des plus-values générées lors de la revente des biens immobiliers.
Un investissement accessible pour faire fructifier son patrimoine
La grande flexibilité de la SCPI de rendement constitue l’un de ses principaux attraits. Il n’est pas nécessaire de réunir des centaines de milliers d’euros pour investir dans la pierre. Certaines parts sont accessibles à moins de 200 euros. Il est donc plus facile d’investir en fonction de ses moyens.
Si votre objectif est la capitalisation au travers d’un patrimoine immobilier avec un investissement conséquent, vous disposez de 2 modes d’acquisition :
- Le prêt bancaire permet l’achat d’un grand nombre de parts et la diminution de la fiscalité de votre investissement immobilier. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos recettes imposables.
- Le démembrement consiste à céder l’usufruit des actifs pour profiter d’un prix réduit de vos parts. Année après année, la capitalisation sera de plus en plus importante.
Une mutualisation des risques
Les placements immobiliers d’une SCPI de rendement sont répartis sur plusieurs immeubles et plusieurs locataires. Le risque locatif est donc mutualisé pendant toute la durée de l’investissement immobilier.
Aucune gestion locative
Il apparaît souvent bien difficile de concilier son quotidien avec la gestion d’un bien locatif de manière optimale. La SCPI de rendement se charge de l’ensemble des tâches liées à la gestion des différents biens immobiliers. De l’achat à la revente en passant par la location, vous n’avez rien d’autre à faire que de percevoir vos dividendes.
Les frais de gestion d’une SCPI de rendement s’élèvent en moyenne à 12 % des loyers générés.
Quel profil d'investisseur et quelle stratégie pour une SCPI de rendement ?
Avec pour objectif un rendement attractif, les SCPI de rendement voient leurs stratégies évoluer au fil du temps. Ce qui ne les empêche pas de rester très accessibles.
Le type d’investisseur
Investir dans une SCPI de rendement n’est pas réservé aux foyers fortunés. Bien au contraire, le prix attractif des parts permet à tous les profils de réaliser un investissement immobilier à la hauteur de leurs moyens. Selon les objectifs de chacun, il peut engendrer des rentrées d’argent complémentaires ou valoriser les parts pour se faire fructifier son patrimoine au fil du temps.
Les profils d’investisseurs sont multiples :
- des contribuables qui veulent se constituer un patrimoine immobilier avec un fort rendement locatif ;
- des retraités qui souhaitent obtenir plus de revenus ;
- des seniors qui prévoient de léguer des parts de SCPI à leurs enfants ;
- des dirigeants d’entreprise qui envisagent de placer une partie de leur trésorerie et de défiscaliser.
De nouvelles stratégies pour le la SCPI de rendement
Avec la récente crise sanitaire, certains actifs comme les commerces ont été lourdement impactés. Si les immeubles de bureaux restent une valeur sûre, les nouveaux secteurs comme la santé, la logistique ou l’Europe offrent un intéressant potentiel de rentabilité.
Une stratégie qui s’annonce prometteuse avec la politique de relance économique de la BCE (Banque centrale européenne) et des taux d’intérêt d’emprunt avantageux. Investir dans une SCPI de rendement à crédit s’impose comme une option payante pour un objectif d’un minimum de 8 à 10 ans.
Comment investir dans une SCPI de rendement ?
Vous disposez de 4 différentes approches pour investir dans une SCPI de rendement selon la méthode de souscription de votre choix.
La SCPI avec achat comptant des parts
Pour ceux qui envisagent des revenus rapides, il est possible d’opter pour un investissement comptant. C’est également une solution de placement pratique pour débuter avec un nombre réduit de parts.
La SCPI avec un crédit bancaire
Devant la baisse considérable des taux, l’investissement en SCPI par crédit bancaire devient de plus en plus fréquent. Vous profitez ainsi de la déduction fiscale des intérêts du crédit accordée sur vos revenus fonciers.
La SCPI en part d’assurance vie
Pour profiter d’une fiscalité intéressante sur le long terme, vous pouvez faire le choix d’investir dans la pierre via un contrat d’assurance vie. Idéal pour préparer sa retraite, cette solution possède son lot d’avantages :
- des parts de SCPI moins chères grâce à la décote de la compagnie d’assurance ;
- l’obtention de revenus à la suite d’un délai de jouissance plus rapide ;
- une exonération d’impôts sur vos revenus après 8 ans ;
- un abattement en cas de transmission.
La SCPI en démembrement
Le démembrement est une méthode qui consiste à diviser la propriété des parts entre usufruit et nue-propriété. En optant pour cette dernière, vous possédez le bien sans percevoir de loyers et sans payer d’impôts. En échange vous obtenez des parts pour un prix réduit et bénéficiez des fruits de sa revente. Cette solution de placement est appréciée par les ménages fortement fiscalisés.
- La SCPI de rendement vous permet d’investir dans différents types d’actifs immobiliers sur le marché : bureaux, commerces, entreprises et de manière diversifiée.
- En plus d’une rentabilité importante, la SCPI de rendement se montre accessible, sans aucune gestion nécessaire et avec un risque réduit.
- Au travers de diverses solutions d’investissement, la SCPI de rendement s’ouvre à tous les types d’investisseurs.
