Investir dans une SCPI internationale : bonne ou mauvaise idée ?
Sommaire
Vous recherchez un investissement immobilier permettant de diversifier vos placements, bénéficier d’une meilleure fiscalité et mieux mutualiser les risques ? La SCPI internationale est certainement faite pour vous. Découvrez tous les atouts de cette solution et quelles sont les SCPI internationales sur lesquelles miser pour un meilleur rendement.
Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
Il s’agit d’une société civile de placement qui investit dans des actifs immobiliers situés à l’étranger. Le principe retenu est celui de la SCPI de rendement. Vous achetez des parts de SCPI et confiez votre investissement à une société de gestion. Celle-ci investit dans des biens en Europe ou dans le monde, en cherchant à maximiser les gains. Via les loyers perçus, vous percevez des revenus, au prorata de votre détention de parts.
Quelles sont les différences avec les SCPI françaises ?
Ces fonds d’investissement ressemblent en tout point à une SCPI française. La différence majeure réside dans le fait que vous investissez dans des bâtiments en Europe, voire partout dans le monde. Aussi, il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI européenne ou hors Europe.
Autre différence de taille qui justifie un tel investissement : la fiscalité.
La fiscalité de l'investissement en SCPI européennes
Pour comprendre la différence de fiscalité entre la SCPI française et la SCPI à l’étranger, il est nécessaire de revenir sur la fiscalité appliquée en France.
La fiscalité française sur la SCPI
Lorsque vous achetez des parts de SCPI de rendement, vous percevez des revenus grâce aux loyers perçus par la société de gestion.
Ces revenus sont imposés en France. Ils sont soumis :
- au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Il est possible d’opter pour l’un des 2 régimes suivants :
- le régime réel, pour déduire des charges de vos revenus, par exemple certains travaux, les intérêts d’emprunt si vous souscrivez un crédit pour acheter des parts de SCPI, les assurances, etc. ;
- le régime micro foncier, pour bénéficier d’un abattement automatique de 30 % (voire de 50 % pour des biens loués meublés).
La fiscalité sur les SCPI étrangères
Avec ce type de SCPI, la fiscalité diffère.
En effet, les revenus perçus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité de votre investissement. Aussi, vous ne payez des impôts qu’en fonction de votre tranche d’imposition marginale.
De plus, il existe des conventions fiscales selon le pays dans lequel vous investissez dans l’immobilier :
- le régime du crédit d’impôt en Allemagne, en Espagne et en Italie notamment. Ce crédit d’impôt est imputable sur le revenu appliqué en France ;
- le régime de l’exonération ou du taux effectif global pour les revenus des locations en Belgique ou Pologne particulièrement. Si les revenus sont bien intégrés dans le calcul du taux d’imposition, ils en sont exonérés.
Exemple de fiscalité pour une SCPI en Allemagne
Pour mieux comprendre, voici un exemple de fiscalité appliquée sur votre investissement en SCPI étrangère pour un bien situé en Allemagne.
Les revenus fonciers tirés de la location de biens immobiliers dans ce pays sont imposés au taux de 15,825 %. L’impôt est payé par la SCPI. Pour éviter une double imposition, la convention de non-double imposition franco-allemande vous évite de payer en France pour les revenus immobiliers en Allemagne :
- les impôts dus sont déduits des loyers que vous percevez ;
- ensuite, comme la loi l’exige, vous déclarez ces revenus en France. Mais un crédit d’impôt s’applique pour que vous ne soyez pas imposé une 2e fois.
Attention toutefois, le crédit d’impôt se calcule en fonction du taux moyen d’imposition en France. Aussi, si vous vous trouvez dans une tranche haute (45 % par exemple), vous pouvez être amené à payer la différence entre le taux moyen qui sert de référence au fisc (30 %) et votre taux marginal d’imposition. Pour autant, vous ne serez pas prélevé au titre des prélèvements sociaux.
Ainsi, si vous déclarez 10 000 € de revenus pour votre investissement en SCPI en Allemagne, ce revenu sera imposé outre-Rhin à 15,825 %, soit 1 582,50 €.
Si, en France, votre taux marginal d’imposition est de 30 % maximum, vous ne paierez rien de plus.
Mais si votre TMI s’élève par exemple à 41 % en France, la différence de 11 % entre le TMI et le taux moyen sera due : soit 1 100 €. Vous serez donc imposé au total dans les 2 pays à hauteur de 2 682,50 € (1 582,5 + 1 100), soit un taux d’imposition final de 26,82 %.
Pour la même SCPI mais en France, votre investissement serait imposé à hauteur de 41 % de votre revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit 58,2 % d’imposition, c’est-à-dire 5 820 €.
Avantages et inconvénients de la SCPI internationale
Avant de vous lancer dans un investissement dans cette SCPI, découvrez les avantages et inconvénients de cette solution.
La fiscalité
Investir dans une SCPI étrangère présente un avantage majeur : la fiscalité. L’exemple précédent le démontre, il est possible d’envisager une imposition beaucoup plus favorable, ce qui va mécaniquement augmenter le rendement.
La mutualisation des risques
L’investissement immobilier en SCPI à l’international permet de mutualiser les risques. Bureaux, EHPAD, cliniques, commerces, immobilier locatif d’habitation… Vous avez la possibilité de diversifier votre investissement pour limiter le risque de perte en capital. Cela offre également une possibilité de vous diversifier sur le plan géographique, en misant sur une SCPI européenne, voire hors Europe.
Un rendement bien supérieur à celui de la France
En 2022, le rendement moyen d’une SCPI française s’élève à 4,53 %. C’est bien inférieur au taux de distribution des SCPI étrangères qui atteint jusqu’à 7,64 % la même année. En clair, avec une SCPI de rendement en Allemagne ou dans tout autre pays européen, vous obtenez des revenus plus conséquents pour optimiser votre épargne et préparer l’avenir. Le tout associé à une fiscalité plus avantageuse ! Un gain important à la clef…
Ce rendement plus important s’explique par la possibilité d’investir dans des pays en pleine croissance, où la situation économique se montre particulièrement favorable. Par exemple, l’Allemagne reste un pays plébiscité pour investir en SCPI en Europe. Outre un avantage fiscal indéniable, ce pays présente un taux de chômage bas et une activité économique dynamique, qui laisse entrevoir des loyers plus élevés.
Une gestion déléguée de votre investissement
Investir dans des SCPI européennes, une crainte pour les investisseurs ? Pour vous rassurer, le fait de déléguer intégralement la gestion de vos parts à une société spécialisée permet d’envisager des possibilités différentes, même si vous ne disposez pas de connaissance sur le marché immobilier européen.
Un prix adapté à tous
En Europe comme sur le marché français, le prix des parts reste accessible, à partir de 1 000 euros généralement. Ce ticket d’entrée donne à tout type d’investisseur la possibilité de se lancer dans une SCPI en Europe, pour profiter de ses avantages d’un point de vue fiscalité et rentabilité.
Un risque de perte en capital
L’inconvénient majeur de cette SCPI réside dans le risque de perte en capital ou dans l’absence de distribution. Toutefois, c’est un risque qui existe également avec une SCPI française. À risque égal, pourquoi ne pas opter pour un investissement offrant une rentabilité plus importante ?
Une solution à long terme
Lorsque vous investissez dans une SCPI européenne, vous devez envisager de placer votre argent sur le long terme, avec une durée conseillée de 9 ans. Néanmoins, là encore, cela correspond à la durée estimée en France pour un placement réussi.
Comment investir dans une SCPI internationale ?
L’investissement dans ce type de SCPI ne diffère pas d’un investissement en France. Cela s’explique simplement par le fait qu’une société de gestion prend en charge votre placement et l’investit dans l’immobilier. Que cet investissement soit réalisé en France ou en Allemagne ne change rien pour vous, sauf en termes de rentabilité.
Vous pouvez acheter des parts de SCPI au comptant ou en empruntant le budget nécessaire. Il est également possible de faire l’achat de parts de SCPI internationales via l’assurance vie avec un contrat multisupport.
Si certains envisagent un investissement dans une SCPI de rendement, d’autres privilégient une SCPI de plus-value grâce au démembrement immobilier. Cette solution – préconisée en France pour bénéficier d’une plus-value à long terme – se pratique aussi à l’étranger. Dans ce cas, vous êtes nu-propriétaire du bien immobilier durant une période définie au contrat. De ce fait, vous ne percevrez pas de revenus locatifs, tout au long de la détention des parts en nue-propriété.
Les meilleures SCPI internationales
Maintenant que vous connaissez tous les avantages de cette SCPI, il est temps de découvrir les meilleures SCPI du moment. Rentabilité, fiabilité : cette sélection met en avant des SCPI internationales qui ont le vent en poupe.
Remake Live
La SCPI Remake Live, également présente sur le marché français, affiche un rendement très attractif avec un taux de distribution moyen de 7,64 % en 2022. Gérée par Remake AM, cette SCPI fait le choix d’un patrimoine essentiellement à l’étranger : moins de la moitié de son patrimoine se situe sur le sol français. Elle investit essentiellement en Espagne et en Irlande.
Corum XL
Autre SCPI bien connue sur le marché français, Corum XL propose une diversification géographique avec des biens immobiliers (bureaux et commerces) au Royaume-Uni, en Pologne, en Irlande, mais aussi au Canada notamment. Avec un rendement de 5,97 % en moyenne en 2022, cette SCPI gérée par Corum XL se montre particulièrement attractive. N’hésitez pas à consulter notre avis sur les SCPI du groupe CORUM l’Epargne.
Elialys
Gérée par Advenis REIM, Elialys est une SCPI qui permet d’investir principalement dans les bureaux. Elle privilégie le sud de l’Europe avec l’Espagne, l’Italie et le Portugal. Là encore, les résultats sont à la hauteur des attentes des investisseurs avec un taux de distribution moyen de 5,39 % en 2022 et une fiscalité très avantageuse.
Pierval Santé
Autre gestionnaire d’immeubles reconnu, Euryale AM vous propose Pierval Santé, un investissement en pierre papier très intéressant. Comme son nom l’indique, cette SCPI se concentre sur les immeubles de santé. Depuis la crise sanitaire, la croissance de cette SCPI est constante, avec un rendement de moyen de 5,35 % en 2022. Elle vous propose d’investir notamment en Allemagne, en Irlande et aux Pays-Bas.
- Les SCPI internationales donnent la possibilité d’investir dans des biens immobiliers en Europe ou partout dans le monde.
- Ce type de SCPI offre un cadre fiscal plus intéressant qu’en France, de quoi augmenter de manière significative le rendement final de votre investissement immobilier.
- Cet investissement immobilier indirect s’apparente à l’investissement en SCPI en France. La différence réside dans la zone géographique et dans l’aspect fiscal.
- Parmi les meilleures SCPI internationales : Remake Live, CORUM XL, Elialys et Pierval Santé. Eurion et Sofidy Europe Invest présentent aussi de sérieux atouts.
