Investissement en SCPI de rendement : au comptant ou à crédit ?
Sommaire
L’investissement en SCPI peut s’effectuer soit au comptant, en plaçant votre épargne existante dans différents placements, soit à crédit. Chacune de ces 2 solutions présente ses avantages et répond à des profils spécifiques.
Ooinvestir vous aide à y voir plus clair pour déterminer quelle méthode d’investissement sera la plus cohérente et rentable pour vous.
Investir en SCPI : les différents types
Vous envisagez de faire fructifier votre épargne ou de constituer votre patrimoine immobilier ? Vous ne souhaitez pas investir seul dans un bien immobilier pour le mettre en location ? La SCPI est peut-être faite pour vous.
Cet investissement dit « pierre papier » consiste à acheter des parts d’un vaste ensemble immobilier et d’en confier la gestion intégrale à une société spécialisée. La SCPI achète des biens immobiliers (bureaux, commerces, établissements de santé, etc.) et vous reverse des loyers au prorata du nombre de parts acquises.
Ces revenus locatifs générés par votre investissement en SCPI sont imposables : ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Investissement capable de s’adapter à tous les profils d’investisseurs, la SCPI se décline en 3 solutions :
- la SCPI de rendement ;
- la SCPI fiscale ;
- la SCPI de plus-value.
La SCPI de rendement
Ici, votre objectif est simple : investir en SCPI de rendement pour accéder à des placements offrant de belles performances et bénéficier à court terme de revenus locatifs élevés.
Le choix de ce type de placement se fait donc selon les rendements des années passées : le taux de distribution constitue un élément clé au moment d’acheter vos parts de SCPI.
Pour optimiser votre épargne avec des parts de SCPI, pourquoi ne pas avoir recours à un emprunt ? Vous bénéficierez ainsi de l’effet levier du prêt : de quoi maximiser la rentabilité de l’opération.
La SCPI fiscale
Ici, l’objectif est quelque peu différent. Que vous fassiez le choix de l’achat de parts de SCPI à crédit ou via votre épargne, vous visez cette fois une réduction de votre imposition. En investissant dans des immeubles éligibles à des lois telles que la loi Pinel, Denormandie ou Malraux, vous optimisez votre fiscalité tout en percevant des loyers.
Là encore, le prêt fait partie des solutions à envisager pour investir. Comme les intérêts de remboursement sont déductibles, ils contribueront à réduire votre imposition.
La SCPI de plus-value
Il s’agit ici de miser sur le long terme avec un investissement qui ne rapporte pas nécessairement de loyers immédiats. La nue-propriété constitue un exemple parfait de la SCPI de plus-value. Vous ne jouissez pas du bien immobilier pendant toute la durée du démembrement et ne percevez à ce titre aucun revenu. En revanche, vous achetez le bien à un prix très attractif, largement en deçà du marché, pour compenser l’absence de loyers. À la revente, vous pouvez donc envisager une importante plus-value.
Dans la mesure où vous ne percevez pas de revenus locatifs, ce placement est plus difficilement finançable par l’emprunt. La banque se montrera plus réticente, sauf si vous disposez de ressources suffisantes pour la rassurer.
Investir en SCPI au comptant, pourquoi et pour qui ?
De nombreux épargnants choisissent un investissement en SCPI sans avoir recours au crédit. Cela signifie simplement qu’ils investissent leur épargne existante.
Les raisons d’investir votre épargne en SCPI
Avec la SCPI, vous pouvez espérer une optimisation de votre épargne avec des taux de rendement plus attractifs que les placements traditionnels.
De cette manière, vous investissez tout ou partie de votre épargne et la confiez à une société de gestion qui vous verse des dividendes nets chaque mois. Avec des rendements moyens autour de 4,45 % en 2021 selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), vous bénéficiez des revenus complémentaires non négligeables.
Investir en SCPI permet également de diversifier vos placements. Vous pouvez choisir différentes SCPI pour varier les rendements et limiter les risques.
Pour investir, vous pouvez placer votre épargne via une assurance vie, un PER (plan épargne retraite) ou la confier directement à des sociétés spécialisées. Banques, assureurs et sociétés spécialisées prélèvent des frais qu’il est nécessaire de comparer pour trouver l’offre la plus attractive. Il s’agit essentiellement des frais de souscription et des frais de gestion de vos placements.
Investissement en SCPI au comptant : pour qui ?
Acheter des parts de cette manière s’adresse :
- aux investisseurs qui n’ont pas la possibilité d’accéder au crédit, notamment en raison d’un taux d’endettement trop élevé ;
- aux épargnants qui souhaitent faire fructifier leur épargne et qui recherchent des taux plus attractifs que ceux des placements traditionnels.
Investir son épargne en SCPI requiert donc une certaine vigilance. Cette solution ne peut pas répondre à tous les besoins. N’oubliez pas que votre capital n’est pas garanti. Si vous n’avez pas de marge de manœuvre et que vous avez besoin de disposer d’une épargne disponible en cas de coup dur, n’investissez qu’une partie de vos fonds en SCPI. Ne vous orientez pas non plus vers une SCPI de plus-value, qui nécessite d’investir à long terme pour obtenir les meilleures performances.
En revanche, si vous avez des revenus élevés et un patrimoine déjà constitué, vous pouvez investir une grande partie de votre épargne en SCPI si vous êtes en capacité d’assumer le risque de perte en capital et ne comptez pas sur cet argent dans l’immédiat.
Investir en SCPI à crédit
Cette fois, vous n’investissez pas votre épargne mais vous souscrivez un crédit immobilier auprès de votre banquier - comme vous le feriez pour un achat en direct.
Les raisons d’acheter des parts de SCPI à crédit
Vous remboursez chaque mois vos échéances de prêt. Elles sont en partie couvertes par les revenus locatifs. Votre effort reste faible. Vous n’avez pas besoin d’avoir de revenus importants pour investir à crédit en SCPI.
Ainsi, vous conservez votre épargne en cas de coup dur et limitez les risques financiers à court et moyen terme.
D’autre part, le crédit permet de bénéficier d’un effet de levier. En effet, investir à crédit pour acheter des parts de SCPI reste attractif au regard des taux de crédit actuellement, et ce malgré la hausse des taux ! En effet le rendement affiché reste supérieur aux taux de crédit.
Autre avantage de l’investissement à crédit : vous achetez davantage de parts et pouvez saisir des opportunités. En ne misant que sur votre épargne, votre investissement aurait été moindre, ce qui aurait mécaniquement réduit vos dividendes nets.
Enfin, l’acquisition à crédit vous permet d’augmenter vos charges (les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers). De ce fait, vous réduisez votre impôt sur le revenu et augmentez la rentabilité de votre investissement.
À qui s’adresse l’achat de parts de SCPI à crédit ?
Cet investissement est préconisé pour les personnes :
- qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans disposer d’épargne ;
- qui souhaitent conserver leur épargne disponible.
Le financement par la banque donne vie à son projet d’investissement locatif sans pour autant emprunter des sommes conséquentes. Chacun investit selon ses possibilités ! Même un petit emprunteur peut miser sur le crédit avec des parts de SCPI valant quelques milliers d’euros, voire moins.
Le montant des mensualités est en partie couvert par les loyers perçus, ce qui réduit mécaniquement l’effort d’épargne. Le crédit ouvre les portes de la SCPI à de nombreux ménages.
Toutefois, cette option comporte naturellement des risques. La sélection des SCPI et de la société gestionnaire reste essentielle. En effet, une réduction du loyer versé peut impacter votre situation financière d’emprunteur. Autre risque de la souscription d’un crédit pour l’acquisition de parts de SCPI : la vacance locative. Pour assurer le remboursement de votre prêt immobilier, assurez-vous d’investir dans des SCPI avec un taux d’occupation élevé.
Quel type de prêt souscrire pour vos investissements ?
Investir en SCPI à crédit implique de vous adresser à votre banquier pour demander un emprunt. Mais quel type de prêt peut vous être accordé ? Deux solutions existent :
- le prêt immobilier classique amortissable. Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt plus favorable mais ce prêt est plus restrictif et moins flexible : vous devez justifier la nature de votre dépense ;
- le prêt à la consommation non affecté. Amortissable lui aussi, il offre une plus grande flexibilité. Le remboursement mensuel reste identique tout au long du prêt (vous remboursez le montant emprunté, les intérêts et l’assurance emprunteur si vous en avez souscrit une). Avec ce prêt à la consommation, vous utilisez librement votre argent : investir ou réaliser d’autres dépenses.
Pour trouver votre financement, consultez votre banque habituelle et étudiez les offres de la concurrence, notamment en ligne. Faites jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux et réduire la somme à rembourser chaque mois. L’objectif : couvrir le montant de vos mensualités grâce aux loyers perçus.
Faut-il un apport personnel pour investir ?
Comme pour tout crédit, l’apport personnel peut réduire le montant de l’emprunt et vous faire bénéficier d’un taux d’intérêt plus faible. Si vous avez de l’épargne disponible, vous pouvez en utiliser une partie et emprunter le reste de la somme nécessaire pour investir.
- Un investisseur peut financer à crédit ses parts de SCPI pour bénéficier d’un effet levier en compensant les mensualités par le revenu locatif.
- Investir en SCPI au comptant : une bonne option si vous êtes certain de ne pas avoir besoin de vos fonds à court terme. Ce placement reste en effet très intéressant au regard de ses performances par rapport aux placements traditionnels.
- Achat à crédit : visez des sociétés de gestion solides et des SCPI offrant un taux d’occupation élevé pour sécuriser vos loyers et couvrir le remboursement de vos mensualités.
- Dans tous les cas, il existe un risque de perte en capital.
