Investir dans un EHPAD : avantages et inconvénients
Sommaire
L’investissement dans un EHPAD est très intéressant compte tenu des dispositifs de défiscalisation associés : le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et la loi Censi-Bouvard. Toutefois, le contexte économique et social dû à la crise du Coronavirus peut être un frein à l’investissement locatif. En quoi consiste l’investissement dans un EHPAD ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Ooinvestir vous guide pour investir judicieusement dans les résidences pour personnes âgées.
Investir dans un EHPAD : en quoi ça consiste ?
Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont de plus en plus nombreux pour répondre à une demande de places grandissante. En effet, le vieillissement de la population et l’allongement de la durée de vie augmentent significativement le nombre de seniors en perte d’autonomie qu’il faut loger. Ces résidences médicalisées sont donc un investissement utile, et rentable, grâce notamment au dispositif Censi-Bouvard.
Investir dans un EHPAD, c’est investir dans la location meublée gérée au sein d’une résidence de service. De fait, vous faites l’acquisition d’un logement au sein d’une complexe collective, exploitée par un gestionnaire. Lors de votre achat, vous signez avec cet exploitant un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans. Cette signature vous garantit le versement d’un loyer déterminé à l’avance pendant toute la durée du bail.
Dans ce marché en forte tension, investir dans une résidence meublée à destination d’un public senior permet à l’investisseur de préparer sa retraite grâce à des revenus complémentaires réguliers, voire de convertir une partie de son patrimoine financier en patrimoine immobilier.
Investir dans un EHPAD : quels avantages ?
Avantages fiscaux, revente, gestion, revenus sécurisés, investir dans un EHPAD ne manque pas d’atouts !
Un régime fiscal favorable
Les avantages fiscaux liés à un investissement dans un EHPAD conjuguent la défiscalisation liée au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et celle du dispositif Censi-Bouvard.
La loi Censi-Bouvard
Grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous profitez d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant hors taxe de votre investissement, dans la limite de 300 000 € investis par an et par foyer fiscal. Cette réduction s’étale sur toute la durée du bail, soit 9 ans.
Enfin, le dispositif Censi-Bouvard vous permet également de récupérer la TVA de votre acquisition, et ce, dans les 3 à 6 mois suivant la signature de l’acte authentique de vente. Pour cela, la résidence de services doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
- le petit déjeuner ;
- le ménage des parties communes ;
- la réception ;
- la fourniture de linge de maison.
Ce remboursement immédiat de la TVA est un des points forts de l’investissement en résidence de services.
Le statut LMNP
L’activité de location meublée génère des revenus considérés comme des revenus commerciaux. De fait, vous déclarez vos loyers au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non plus au régime foncier. Cette différence de taille vous permet de bénéficier d’un abattement sur vos revenus de 50 % en micro-BIC contre 30 % en micro-foncier.
Le statut LMNP permet également d’amortir comptablement le bien concerné ainsi que les meubles du logement. Toutefois, dans le cadre d’un investissement dans un EHPAD en loi Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas en bénéficier.
Des revenus complémentaires sécurisés
Second avantage de l’investissement dans un EHPAD, la perception garantie des loyers. C'est LE point fort de l'activité de loueur meublé en résidences de services. Que votre logement soit vide ou occupé, vous touchez des revenus puisque c’est le gestionnaire de la résidence senior qui supporte seul le risque de vacance locative. Bien qu’il ne soit pas possible de garantir à 100 % le versement en temps et en heure des loyers, les EHPAD représentent un risque faible.
En effet, dans le parc immobilier privé, le taux d’occupation moyen est estimé entre 93 % et 100 % (observatoire des ehpad - KPMG). Ce taux est très largement supérieur aux taux observés pour la location meublée classique, ce qui vous offre une quasi-garantie de voir l’exploitant renouveler votre bail commercial !
Enfin, ce type d’investissement immobilier vous permet de déléguer entièrement la gestion de votre location. Le gestionnaire de la résidence de seniors meublée est votre unique interlocuteur, il se charge entièrement des problèmes courants et du recouvrement des loyers.
Investir dans un EHPAD : quels inconvénients ?
Si investir dans une résidence senior médicalisée est une opération à la fiscalité intéressante, il est important de soulever quelques inconvénients.
Une activité soumise à une réglementation stricte
La spécificité des EHPAD réside dans leur réglementation stricte et régulièrement mise à jour. En effet, ces établissements sont soumis à l’agrément de l’ARS (agence régionale de santé) et au respect d’un cahier des charges, répondant à un besoin local spécifique. Ainsi, les aléas et décisions politiques impactent directement cette offre de location pour les seniors.
Veillez à choisir une situation géographique où la population senior est bien implantée, et à comparer des indices tels que le taux d’équipement en lits médicalisés.
Il est à noter cependant que les indicateurs donnés par les instituts de prévision sur l’évolution de la population, et par conséquent sur la demande de places en établissements seniors, pointent tous une forte demande à venir.
Des résidences de services pas toutes égales
Le marché de l’immobilier locatif meublé géré présente un rendement oscillant entre 3,5 % et 4,1 %. Ce rendement dépend bien évidemment du prix d’achat, de votre mode de financement et des loyers pratiqués. Et à ce titre, les résidences pour seniors en perte d’autonomie ne sont pas toutes logées à la même enseigne. Ainsi, il est important de faire votre calcul de rentabilité en prenant vos propres paramètres en compte afin de réaliser si ce type d’investissement est intéressant ou non. Ne vous fiez pas à des annonces de rendement anormalement élevé (plus de 5 %).
De plus, si les EHPAD doivent tous répondre à un cahier des charges établi par l’ARS, la gestion des résidences de services est parfois très aléatoire selon l’exploitant. Ainsi, il est important de contrôler que celui-ci détient bien l’agrément, et de se pencher sur les résultats antérieurs. Ces derniers vous renseigneront de manière objective sur la façon dont est géré l’EHPAD dans lequel vous souhaitez investir et sur la santé financière de la société qui l’exploite.
Taille des résidences, situation géographique, services et activités proposés, ces critères influent sur le montant des loyers et donc la rentabilité de votre investissement. N’hésitez pas à vous renseigner précisément sur ces points, à demander si une liste d’attente existe et à vous renseigner sur la réputation de la résidence.
Une revalorisation foncière quasi-nulle
L’investissement immobilier implique souvent une recherche de revalorisation foncière dans le but de réaliser une plus-value à la revente. Ce n’est pas le cas lors d’un investissement dans les résidences médicalisées pour seniors. En effet, ce type d’investissement est plutôt dédié à une recherche de rentabilité et de sécurité dans le cadre d’une gestion de patrimoine optimisée. Il n’y a quasiment aucune variation du prix de l’immobilier en EHPAD, la plus-value n’est donc pas un objectif à rechercher pour ce type d’investissement.
