Loi Censi-Bouvard : investir avec succès dans un EHPAD

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif rentable avec un minimum de contraintes ? Le dispositif Censi-Bouvard est fait pour vous ! En plus d’une défiscalisation intéressante, il ne nécessite aucune gestion locative, tout en vous permettant de vous constituer un patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires. Parmi les différentes résidences de services éligibles, l’EHPAD est une solution pérenne avec sa demande grandissante et son encadrement strictement réglementé.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ? Comment évolue le marché immobilier pour ce type de logements ? Quelle différence entre le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les nombreux atouts et implications d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Le marché en pleine expansion des EHPAD en France

Entre l’allongement de la durée de vie et l’arrivée de la génération « baby-boom » à la retraite, les résidences médico-sociales voient leur demande monter en flèche d’année en année.

L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) répond parfaitement à cette tendance. Devant le nombre grandissant de seniors qui nécessitent une assistance permanente, un important besoin de chambres en EHPAD sera inévitable jusqu’en 2050. Ces logements éligibles au Censi-Bouvard constituent une cible privilégiée pour les investisseurs.

La gestion de cette maison de retraite médicalisée est assurée par un exploitant qui offre de nombreuses prestations en supplément du logement. Les équipes de médecins, infirmières, aides-soignantes et autres se chargent des soins d’hygiène et médicaux, des repas, de l’animation et de divers services pour le bien-être des occupants. Soumis à l’obtention d’un agrément rigoureux, le gestionnaire d’EHPAD agréé apporte la garantie d’une prise en charge de qualité et d’une situation financière fiable.

Selon une étude de l’Insee en 2019, le nombre de personnes de plus de 70 ans va passer de 2,5 à 4 millions d’ici 2050. Avec une estimation à 900 000 places nécessaires en France dans les EHPAD en 2045, l’augmentation atteindra alors 50 %. Un constat qui met en valeur le faible risque de vacance locative pour votre investissement en loi Censi-Bouvard avec ce type de logement. Il se présente comme une solution idéale pour un investisseur avisé qui souhaite bénéficier de revenus complémentaires, d’une bonne rentabilité et d’une intéressante plus-value à la revente.

Location en EHPAD : cumuler LMNP et Censi-Bouvard

Pour investir au sein d’une résidence médicalisée EHPAD et bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous devez répondre aux critères du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le dispositif LMNP

Pour être éligible au Censi-Bouvard, détenir le LMNP est obligatoire. Vous devez donc impérativement :

• louer votre logement meublé ;
• avoir des recettes annuelles qui ne dépassent pas 23 000 € et 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Devenir propriétaire LMNP offre aux contribuables divers avantages fiscaux sans limites ni engagement de durée.

En LMNP, vos revenus locatifs sont imposés soit au régime micro-BIC (abattement forfaitaire automatique de 50 %) soit au régime réel (déduction de toutes vos charges comme les intérêts d’emprunts, les travaux, les assurances…).

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard se cumule avec le LMNP et concerne l’acquisition d’un logement neuf, meublé et équipé pour une location d’un minimum de 9 ans (reconductible) au sein d’une résidence de services.

Elle offre une réduction d'impôt à hauteur de 11 % de votre investissement hors taxes et qui s’applique dans la limite de 300 000 € HT. Autre avantage fiscal, la récupération de la TVA de votre achat immobilier est également prévue.

Contrairement à la loi Pinel, le montant de votre défiscalisation est reportable pour une durée de 6 ans s’il est supérieur à votre imposition annuelle.

Ooinvestir vous explique comment calculer votre réduction d’impôt en loi Censi-Bouvard

Le choix de la résidence

Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement de la résidence médicalisée est essentiel. La réputation de la ville, sa démographie, l’accès aux transports, la qualité des espaces verts environnants sont autant de critères qui jouent sur le prix et l’attractivité de votre futur bien locatif.

Dans le cas d’un EHPAD, le niveau de sécurité et la tranquillité du quartier sont à privilégier, tout comme la luminosité de la chambre. Il est également intéressant de se renseigner sur le nombre d’établissements qui existent sur le secteur, en ciblant les villes avec les moyennes d’âge les plus élevées.

Si la demande reste bien plus importante pour les EHPAD que pour d’autres résidences de services éligibles au Censi-Bouvard, la qualité de l’exploitant n’est pas à négliger. Les établissements agréés sont généralement de très bonne qualité, mais il faut savoir trouver la résidence qui propose les meilleures prestations.

Bien plus recherchée que les autres types de location meublée LMNP, la chambre en EHPAD affiche un taux d’occupation moyen de 98 %. Une tendance qui n’est pas près de diminuer avec le vieillissement de la population à venir.

Les atouts d’un investissement Censi-Bouvard en EHPAD

En tant qu’investisseur, si vous souhaitez défiscaliser et faire fructifier votre patrimoine, la loi Censi-Bouvard en EHPAD est une valeur sûre. Les chambres médicalisées répondent aux besoins des milliers de personnes âgées qui vont devenir dépendantes dans les prochaines années.

Dans le cadre d’une résidence avec un exploitant agréé, le dispositif Censi-Bouvard offre de nombreux avantages pour peu d’inconvénients :

• une gestion locative déléguée : votre gestionnaire s’occupe de tout. Vous n’avez pas à rechercher de locataire, de demandes à gérer ou de travaux à effectuer ;
• récupération de TVA : après 6 mois d'exploitation du logement, l’administration fiscale rembourse l’équivalent de 20 % du prix de votre chambre médicalisée. Avec un étalement sur 20 ans, vous devrez rembourser au prorata si vous revendez le bien avant la fin de cette période ;
• des loyers garantis : s’agissant d’un bail commercial, la société de gestion de l’EHPAD s’engage à vous verser chaque mois le loyer de votre chambre, qu’elle soit occupée ou vacante. Un véritable atout en comparaison d’un logement privé en LMNP standard. Vous bénéficiez ainsi de ressources complémentaires ;
• un haut rendement : avec une rentabilité moyenne élevée qui avoisine les 4 %, investir en Censi-Bouvard est une opportunité intéressante ;
• une demande en augmentation : le marché des EHPAD se porte à merveille et la demande de location va continuer de croître dans les années à venir.

Après chaque renouvellement de bail d’au moins 3 ans, il est possible de renégocier le loyer avec la société de gestion.

Exemple d'un investissement réussi en EHPAD avec le Censi-Bouvard

Sylvain est informaticien et gagne 3 000 €/mois pour une imposition annuelle de 3 500 €. Il décide d’investir en LMNP afin de réduire son imposition et se constituer un patrimoine.

N’ayant pas le temps de s’occuper de la gestion d’un bien locatif, il se tourne vers une résidence médicalisée dans la cadre du dispositif Censi-Bouvard. Conscient de la forte demande pour les EHPAD, il opte pour un logement auprès d’un exploitant agréé situé en Seine-et-Marne. Il est rassuré par la qualité, l’emplacement, les prestations proposées et la réputation de la société de gestion.

Sylvain devient propriétaire d’une chambre pour un montant de 225 000 € HT soit 270 000 € TTC. Avec un apport de 50 000 €, il négocie un crédit à la banque de 220 000 € pour une mensualité de 1 000 €.

Après avoir choisi le régime réel d’imposition, il obtiendra également un remboursement de 45 000 € de la TVA par l’administration fiscale. Il touchera le montant de TVA en totalité à condition de conserver son bien pendant 20 ans, sinon il devra rembourser de manière proratisée selon le nombre d’années.

Une fois l’acquisition effectuée, il signe immédiatement un bail commercial de 9 ans avec la société de gestion qui lui versera directement les loyers. Après commission de ce dernier, Sylvain va percevoir 1 150 € par mois.

Déjà rentable grâce à son apport, son investissement locatif en EHPAD lui permet de bénéficier des 11 % de défiscalisation de la loi Censi-Bouvard sur le prix d’achat HT. Avec une réduction totale de 24 750 € sur 9 ans (225 000 € x 11 %), l’imposition de Sylvain de 3 500 € est soustraite de 2 750 € (24 750 € /9 ans) chaque année.

Cette économie équivalente à 229 € par mois s’ajoute au 150 € de bénéfices (loyers 1 150 € - crédit 1 000 €), pour un gain mensuel total de 379 €.

Avec son investissement Censi-Bouvard en EHPAD, Sylvain réalise un placement avec un bon rendement global qui lui rapportera 40 932 € (379 x 108 mois) sur les 9 ans de son bail.

1. La demande de chambres à louer en EHPAD connaît une augmentation qui va se prolonger dans les décennies à venir.
2. Un investissement locatif en résidence EHPAD avec le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôts à hauteur de 11 % de votre achat immobilier sur un engagement de 9 ans.
3. Parmi de nombreux avantages, investir en EHPAD via un exploitant avec la loi Censi-Bouvard garantit une faible vacance locative, une défiscalisation intéressante, une gestion locative simplifiée et des rentrées d’argent régulières.