Propriétaire bailleur : quelles sont les charges récupérables ?
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En tant que propriétaire-bailleur, vous avez le droit de récupérer une partie des charges que vous payez pour le logement mis en location. Il s’agit des charges récupérables, imputables au locataire. De quelles charges s’agit-il exactement ? Et comment les récupérer ? Ooinvestir vous explique tout dans cet article.
Qu'est-ce qu'une charge locative récupérable ?
Les charges récupérables ou locatives représentent les dépenses initialement engagées par le bailleur pour le bien immobilier loué, et dont il peut exiger le remboursement par le locataire. Qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide, c'est le bailleur qui s'acquitte de ces charges. Mais il en récupère le montant via une somme qui s'additionne au loyer perçu.
Les charges récupérables se répartissent en 3 grandes catégories de dépenses :
- les dépenses des services, liées au logement et à l’usage de l’immeuble (factures d’eau ou d’énergie, chauffage collectif, ascenseur…) ;
- les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble ;
- les taxes locatives, correspondant à des services dont le locataire bénéficie (enlèvement des ordures ménagères, assainissement...).
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 énumère de manière exhaustive les charges récupérables. Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire. Toutefois, des accords collectifs peuvent prévoir que d’autres dépenses s’ajoutent à cette liste et deviennent imputables aux locataires. Il peut s’agir par exemple de l’amélioration de la sécurité ou de la prise en compte du développement durable.
Les accords collectifs ne peuvent être conclus qu’avec des associations représentatives des locataires d’un parc appartenant à un même bailleur.
Les charges récupérables s’appliquent aux locations vides du secteur privé et du secteur social, ainsi qu’aux locations meublées.
Quelles sont les charges de copropriété qui incombent au propriétaire ?
Toutes les charges de logement ne sont pas récupérables. En effet, le propriétaire doit supporter lui-même le paiement des charges suivantes :
- les travaux liés à la conception, aux défauts de construction et à la vétusté des équipements du logement, ou encore des éventuels cas de force majeure comme les intempéries ;
- l’entretien et les réparations majeures : remplacement des fenêtres ou de la chaudière, de tuiles ou d’ardoises, de gouttières, de cheminées, de balcons, de terrasses, de portes et volets, installation électrique défectueuse, équipements ménagers hors d'usage, etc. ;
- les travaux d’amélioration de l’immeuble, comme le remplacement de la toiture, la création d'espaces verts ou les dépenses de ravalement ;
- les travaux d’obligation administrative comme le raccordement à l’égout, l’enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques, la porte coupe-feu ou les mises aux normes.
Certaines autres dépenses de copropriété restent intégralement à sa charge, comme :
- l'installation ou le remplacement des équipements des parties communes (tapis, digicode...) ;
- le renouvellement de l’installation d'eau et de chauffage dans les appartements et les parties collectives ;
- les peintures des escaliers ;
- les achats de bacs pour les poubelles ;
- la réparation des actes de vandalisme ;
- les frais de gestion de la copropriété et les honoraires du syndic ;
- la taxe foncière ;
- l’assurance habitation propriétaire non occupant ;
- la partie du salaire du gardien qui n'incombe pas au locataire.
Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire ?
Selon la loi (décret du 26 août 1987), voici la liste des principales charges récupérables auprès des locataires en tant que propriétaire bailleur.
Ascenseurs et monte-charge
Certaines dépenses concernant l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Elles concernent :
- l’électricité ;
- l’exploitation de l'appareil : visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents… ;
- la fourniture de produits ou petits matériel d'entretien : chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine) ;
- les menues réparations :
- de la cabine (changement des boutons d'envoi, paumelles de portes) ;
- des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) ;
- des fusibles.
Le contrôle technique de l’ascenseur à réaliser tous les 5 ans n'est pas une dépense récupérable par le propriétaire.
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Certaines charges concernant la consommation d’eau et le chauffage sont récupérables auprès du locataire, notamment celles relatives à :
- l’eau froide et chaude de l'ensemble des occupants ;
- l’eau nécessaire à l'entretien courant des parties collectives ;
- l’eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
- les produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
- la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature ;
- l’exploitation des compteurs généraux et individuels ;
- l'entretien des épurateurs de fumée.
Installations individuelles
Les frais pouvant être facturés au locataire sont relatifs au chauffage, à la production d'eau chaude et à la distribution d'eau dans les parties privatives : contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, remplacement des joints cloches des chasses d'eau, dépannage, etc.
Parties communes intérieures
Le propriétaire peut se faire rembourser certains frais engagés pour l’entretien des parties collectives. Ils peuvent concerner :
- l’électricité ;
- la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets), de désinsectisation et de désinfection ;
- l’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures ;
- la réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur ;
- les frais de personnel d'entretien.
Espaces extérieurs
Pour les espaces extérieurs, les dépenses qui sont à la charge du locataire concernent les frais d'exploitation et d'entretien des voies de circulation, des aires de stationnement, des abords des espaces verts et des équipements de jeux pour enfants. Il peut s’agir de l’achat des produits de jardinage ainsi que des opérations de désherbage, de ratissage, de sarclage, de nettoyage et d’arrosage.
Taxes et redevances
Les dépenses à la charge du locataire sont notamment les suivantes :
- la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
- la taxe de balayage ;
- la redevance assainissement.
Le salaire versé à l'employé d'immeuble, tout comme les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont en totalité récupérables par le bailleur. Le salaire du gardien (s’il loge sur les lieux) et les charges sociales et fiscales relatives sont récupérables selon le barème suivant :
- 75 % du montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles ;
- 40 % du montant, s'il n'assure qu’une seule de ces 2 tâches.
Comment récupérer les charges locatives auprès du locataire ?
La récupération des charges locatives par le propriétaire se fait de 2 manières : le paiement de provisions sur charges chaque mois et la régularisation une fois par an.
La provision sur charges
Si le logement est loué vide, le locataire paie tous les mois ou tous les trimestres une provision sur charges en même temps que son loyer. Le calcul de son montant se fait en fonction des chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou du budget prévisionnel si l’immeuble est en copropriété. Il doit être mentionné dans le contrat de bail.
S’il s’agit d’un bail pour une location meublée, le locataire paie :
- soit des provisions sur charges comme pour les logements loués vides ;
- soit un forfait dont le calcul est effectué selon l'indice de référence des loyers.
La régularisation annuelle des charges locatives
Les charges payées par le locataire sont régularisées chaque année en fonction des dépenses réelles afin d’éviter un trop-perçu ou un moins-perçu. Les charges doivent être régularisées en calculant le différentiel entre les provisions déjà remboursées par le locataire et les dépenses effectives engagées par le propriétaire. Selon le résultat, le propriétaire devra rembourser le locataire ou demander un supplément.
Selon la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur doit adresser à son locataire un décompte des charges, un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives. Ce document doit permettre au locataire de vérifier que les charges qui lui sont réclamées lui sont bien imputables et de comprendre les variations susceptibles de se produire d'une année sur l'autre.
Dans une copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les justificatifs permettant d'établir le décompte des charges.
Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives. Celui-ci peut également réclamer l’envoi d’un récapitulatif par courrier ou par mail.
Si le propriétaire ne fait pas la régularisation des charges avant la fin de l'année civile, c'est-à-dire le 31 décembre, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois, en cas de moins-perçu. Par ailleurs, le propriétaire bailleur dispose d’un délai de prescription de 3 ans pour régulariser les charges impayées.
- Un certain nombre de charges de copropriété incombent au propriétaire d’un bien immobilier loué. Il peut cependant exiger du locataire le remboursement de certaines dépenses : il s’agit des charges récupérables.
- Les charges récupérables concernent les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble, les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble et les taxes locatives.
- Pour une location vide, la récupération des charges locatives se fait par provisions sur charges suivi d’une régularisation annuelle. Pour une location meublée, vous avez le choix entre une provision sur charges et un forfait.
