Comment booster la rentabilité de son bien immobilier ?
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Investir dans l’immobilier ? Une opération très rentable… à condition de bien s’y prendre ! Parmi les règles d’or, il faut notamment apprendre à mettre la fiscalité et la législation à son profit. Mais avec quelques astuces, vous pouvez booster de manière significative le rendement de votre investissement immobilier et réaliser des opérations immobilières intéressantes.
Ooinvestir vous présente quelques conseils pratiques pour optimiser la rentabilité de votre bien immobilier.
Rentabilité d’un bien immobilier : de quoi s’agit-il ?
Le calcul de la rentabilité permet de déterminer réellement combien vous rapporte votre investissement immobilier. Pour connaître la réponse, il vous suffit de procéder au calcul suivant : (recettes - frais) x 12 / prix d’achat.
Il s’agit ici de la rentabilité nette, avant impôts sur les revenus locatifs. Les frais comprennent les travaux d’entretien, les charges de copropriété, les assurances, les éventuels frais de gestion…
Rentabiliser un bien immobilier passe, donc par sa mise en location. Vous aurez généralement le choix entre location meublée ou location nue. Avec des possibilités d’économies et des opportunités d’amortissement de charges bien différentes d’une solution à l’autre.
Comment améliorer sa rentabilité locative ?
Pour donner un coup de pouce à votre rentabilité locative, plusieurs solutions s’offrent à vous : hausse des loyers, baisse des charges, optimisation de la fiscalité, etc.
Augmenter les loyers pour booster le rendement
La rentabilité d’un bien immobilier locatif peut s’améliorer par une simple augmentation du loyer. Si cette option paraît évidente, assurez-vous de respecter la législation en vigueur. En plus des dispositifs locaux de plafonnement, comme à Paris et à Lille, il existe aussi des règles entre chaque relocation pour encadrer une éventuelle augmentation avec le nouveau bail. En d’autres termes, vous n’êtes pas toujours entièrement libre de fixer le loyer que vous souhaitez…
D’autre part, vous devrez rester en cohérence avec le marché : le prix fixé ne doit pas être trop élevé par rapport aux tarifs pratiqués sur des biens semblables dans la zone géographie concernée.
Enfin, tous les travaux de rénovation permettent d’augmenter la valeur du bien immobilier et donc sa valeur locative :
- décoration ;
- plomberie ;
- électricité ;
- création d’une pièce supplémentaire ;
- etc.
Néanmoins, ces dépenses vont aussi impacter votre rentabilité. Assurez-vous de réaliser des travaux de qualité mais cohérents avec votre projet d’investissement locatif.
Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence spécialisée, celle-ci mobilisera son réseau de professionnels pour réaliser les rénovations. De quoi vous faire gagner du temps et de la sérénité avec une sélection d’entreprises fiables. En échange, l’agence prélèvera une commission sur vos loyers.
Baisser les charges pour augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier
Pour optimiser la rentabilité, il faut également agir sur les charges. Vous aurez beau augmenter le loyer, si les charges affectées à l’immeuble ne sont pas optimales, l’opération ne sera pas entièrement réussie puisque des charges trop élevées affectent la rentabilité d’un bien immobilier locatif. Vous pouvez donc :
- renégocier votre crédit immobilier pour obtenir un meilleur taux d’intérêt ;
- renégocier votre assurance emprunteur pour diminuer le montant de votre prime mensuelle ;
- renégocier votre assurance « propriétaire non occupant » ;
- mettre en concurrence votre syndic de copropriété ;
- etc.
Bien étudier la fiscalité pour optimiser le rendement
Pour déterminer voire augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, le choix du régime fiscal constitue un levier essentiel. Les règles d’imposition varient selon le statut de l’investisseur et la nature du bail réalisée.
En location nue comme en location meublée, vous avez le choix entre 2 régimes :
- le régime réel, qui vous permet de déduire de votre loyer perçu l’intégralité de vos frais (entretien, frais de gestion, intérêts du prêt bancaire…) ;
- le régime micro, qui vous permet d’appliquer un abattement automatique de 30 % pour une location nue (micro-foncier) et de 50 % pour un meublé (micro-BIC).
À vous de déterminer quel régime est le plus intéressant selon vos charges !
Exemple :
Vos loyers génèrent 10 000 € de revenus annuels. Vous déclarez 6 000 € de charges. Au réel, vous serez imposé sur la base de 4 000 € (10 000 - 6 000) contre 7 000 € au régime micro (10 000 € - 30 %). Votre rendement sera donc bien plus élevé avec cette 2eoption.
Avec le statut LMNP (location meublée non professionnelle), vous pouvez inclure dans vos charges au réel l’amortissement du mobilier nécessaire à l’équipement du logement, ainsi que l’amortissement du logement en lui-même. De quoi réduire significativement votre revenu imposable.
Le régime micro n’est possible que si votre revenu locatif ne dépasse pas 15 000 € dans le nu et 72 600 € dans un meublé.
Basculer vers le statut de la location meublée non professionnelle implique un certain nombre d’obligations. Ainsi, vous devez respecter plusieurs critères pour que votre appartement soit considéré comme meublé. Il doit comporter tout l’équipement nécessaire pour que le locataire n’ait qu’à poser ses valises.
Pour commencer votre activité de location, vous devez inscrire le bien immobilier concerné auprès du tribunal de commerce. Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro de SIRET. C’est également le moment de choisir votre régime d’imposition de votre investissement locatif.
Profiter de l’amortissement en LMNP pour améliorer le revenu généré par votre bien
Avec le dispositif LMNP amortissement, vous avez la possibilité d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de votre investissement (hors la valeur du terrain). En effet, les revenus locatifs dans une location meublée sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux, qui désignent les bénéfices des professions commerciales, industrielles ou artisanales et des activités assimilées). Il s’agit ici d’une notion comptable complexe qui vous demandera l’aide d’un expert pour déterminer, chaque année, quel montant peut être amorti au titre de la dépréciation d’actifs.
Si passer par un professionnel implique un coût, le jeu peut en valoir la chandelle. En effet, amortir sur une durée de 20 à 25 ans votre bien permet de réduire de façon importante votre revenu imposable, au point de n’avoir aucun impôt sur le revenu locatif à payer pendant plusieurs années !
Quelles autres astuces pour augmenter la rentabilité d'un bien ?
Avec quelques astuces simples, vous pouvez atteindre voire dépasser vos objectifs de rentabilité sur votre bien immobilier.
Faire des acquisitions sous le prix du marché
Il s’agit d’acquérir un immeuble à prix bas, c’est-à-dire en dessous de sa valeur du marché. Sachez par exemple qu’un bien vendu loué subit généralement une décote de 10 à 20 % en compraison à un logement semblable, mais sans locataire au moment de la vente. La contrepartie : vous devrez reprendre le bail en cours dans les mêmes termes.
Autre option : acquérir un bien à rénover. En plus du prix d’achat, vous devrez prévoir un budget plus ou moins important pour remettre le logement au goût du jour. Cette opération valorisera immédiatement votre patrimoine, à la vente comme à la location. Attention néanmoins à demander plusieurs devis et sélectionner des artisans sérieux pour obtenir le meilleur rapport qualité prix.
La loi Malraux vous accorde une réduction fiscale si vous investissez dans un immeuble classé pour son intérêt patrimonial. Pour en bénéficier, vous devrez y réaliser une importante réhabilitation et vous engager à le mettre en location pendant au moins 9 ans. La défiscalisation peut atteindre jusqu’à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Profiter des frais de notaire réduits dans le neuf
Les appartements neufs coûtent généralement plus chers que les biens anciens similaires. Plusieurs raisons à cela :
- pas de gros travaux pendant plusieurs années ;
- des garanties constructeur qui vous prémunissent contre toute mauvaise surprise.
Ainsi, vous n’avez plus qu’à mettre le bien en location !
Ce prix plus élevé est en partie compensé par un avantage de taille : les frais de notaire. Compris entre 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, ils ne s’élèvent qu’à 2 à 3 % dans le neuf ! Une réduction qui impacte immédiatement votre rendement !
Choisir un emplacement stratégique
Dans le neuf comme dans l’ancien, l’emplacement du bien que vous envisagez d’acquérir reste un critère capital. Un bon emplacement géographique vous garantit de meilleurs profits avec un taux de vacance locative diminué. Pensez donc à choisir une ville dynamique, avec la présence d’infrastructures et d’équipements.
Vous optez pour un studio et visez un locataire étudiant ? Les petites surfaces au cœur des villes affichent une rentabilité plus élevée, mais aussi un turn-over plus important, avec de possibles périodes de vacance locative en juillet et en août, à prendre en compte dans vos calculs.
Misez sur la colocation
Si votre logement le permet, pourquoi ne pas vous lancer dans la colocation ? Pour la location, vous avez le choix entre :
- le bail commun : l’appartement est loué à un groupe solidaire de colocataires qui dispose d’un bail unique ;
- le bail individuel : chaque locataire dispose de son propre bail et règle son propre loyer pour l’occupation du bien.
Ces investissements immobiliers sont encadrés par la loi. Quelques conditions doivent donc être respectées :
- bail individuel : chaque locataire doit disposer d’un espace de 9 m2 minimum et de 2,20 mètres minimum de hauteur sous plafond (soit 20 m3) ;
- bail commun : la surface du logement doit être de 16 m2 minimum pour 2 locataires puis de 9 m2 en plus pour chaque colocataire supplémentaire. Ainsi, vous pouvez louer un appartement de 25 m2 à 3 personnes, même si cette superficie rend compliquée une telle colocation.
Pour vous prémunir, vous pouvez opter pour la caution solidaire. Elle oblige chaque colocataire à payer le loyer de l’autre en cas de défaillance. Ainsi, le risque d’impayés est quasi-nul et vous bénéficiez d’une rentabilité plus élevée pour un placement immobilier réussi sur la durée !
- Pour optimiser la rentabilité d’un bien immobilier, la location meublée offre une fiscalité très avantageuse.
- Hausse (encadrée) du loyer et baisse des charges influent sur le rendement de votre projet sur la durée.
- Étudiez soigneusement le statut fiscal le plus intéressant selon votre situation pour optimiser votre rendement.
- Toujours en quête de rentabilité, il existe aussi des astuces comme des acquisitions à un prix inférieur au marché, le choix de villes attractives, l’achat d’un logement ancien ou les frais de notaire réduits dans le neuf.
