Quand revendre un bien en loi Denormandie ?
Sommaire
Le dispositif Denormandie vise à réduire votre imposition tout en constituant votre patrimoine immobilier. Cet investissement locatif concerne les biens anciens faisant l’objet de travaux de rénovation à hauteur de 25 % du coût de l’opération. Dans le cadre d’un achat immobilier en loi Denormandie, il est préférable d’attendre la fin de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans pour revendre. Cela vous permet d’obtenir un avantage fiscal intéressant et d’envisager une meilleure plus-value à la revente. Alors, quel est le meilleur moment pour vendre votre bien ? Ooinvestir vous conseille.
Revendre en fonction de la durée d’engagement
La durée pour laquelle vous vous engagez constitue un élément fondamental dans le cadre de la loi Denormandie pour réduire votre imposition. Vous devez en effet respecter un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Revendre après la fin de l’engagement de location
Dans le cadre de votre investissement en Denormandie, vous pouvez vous engager à louer pour une période initiale de 6 ans, comme c’est le cas en loi Pinel. Pour profiter de la baisse d’impôt promise de 12 %, la revente doit se faire au terme de cette période.
Vous avez alors le choix de vendre votre bien pour réaliser une plus-value. Si celle-ci n’est pas au rendez-vous, ou si vous souhaitez poursuivre la location, vous pouvez choisir de prolonger jusqu’à 9 ou 12 ans. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt totale de 18 ou 21 %.
En d’autres termes, vous avez la possibilité de revendre sans pénalité au terme de chaque période d’engagement :
- après 6 ans (si vous avez opté pour cette durée initiale) ;
- après 9 ans (si vous avez opté pour cette durée initiale, ou pour une durée initiale de 6 ans prolongée de 3 ans) ;
- Après 12 ans, au terme du dispositif.
Choisissez une durée adaptée à votre objectif à moyen terme, mais aussi à la réduction espérée pour réduire sensiblement vos impôts ainsi qu’à la valeur de revente espérée.
Les conditions de la loi Denormandie
Pour rappel, lorsque vous investissez en loi Denormandie, vous devez respecter un certain nombre de conditions :
- Acheter un logement ancien.
- Investir dans des communes éligibles (l’une des villes de France du programme « Action Cœur de Ville » ou une commune ayant signé une convention ORT).
- Respecter des plafonds de loyer selon la zone de votre acquisition immobilière.
- Respecter des plafonds de ressources pour le locataire (selon la zone également), qui doit par ailleurs faire de ce logement sa résidence principale.
- Réaliser des travaux de rénovation. Ces travaux doivent améliorer les performances énergétiques du logement et représenter au minimum 25 % du prix du bien immobilier.
- Louer durant au minimum 6 ans.
Est-il possible de revendre avant la fin d’engagement de location ?
Oui, c’est tout à fait possible, mais fortement déconseillé ! La loi Denormandie impose de louer durant une période minimale de 6 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d’un programme de défiscalisation. Si vous ne respectez pas cette durée, vous encourrez des pénalités.
Le risque d’une revente anticipée
Lorsque vous décidez de vendre votre bien immobilier avant 6, 9 ou 12 ans en loi Denormandie, vous risquez tout simplement de perdre votre avantage fiscal. Non seulement vous ne pourrez plus profiter des avantages du dispositif Denormandie durant les années suivantes, mais l’administration fiscale vous demandera de rembourser les montants déjà perçus.
Exemple :
Vous achetez un bien en 2020, vous réalisez les travaux nécessaires et le mettez en location en 2021. Vous vous engagez à louer durant 6 ans jusqu’à 2027. Le coût de votre acquisition immobilière est de 200 000 euros, vous pouvez prétendre à une réduction de 12 % de ce montant, soit 24 000 euros. Cela représente 4 000 € de réduction d’impôt par an.
Vous décidez de vendre en 2026. Non seulement vous ne percevrez pas les 4 000 € pour 2026 et 2027, mais vous devrez rendre les 16 000 € perçus pour 2021, 2022, 2023 et 2024.
Revendre avant la fin de la location : les exceptions
Il reste toutefois possible d’envisager une revente de manière anticipée sans pénalités avec le dispositif Denormandie dans les cas suivants :
- décès du propriétaire ;
- maladie ou accident entraînant l’invalidité du propriétaire ;
- licenciement du bailleur.
Déficit foncier et revente d’un bien en Denormandie
Dans le cadre d’un investissement locatif avec le dispositif Denormandie, les loyers perçus sont imposés. Vous pouvez choisir parmi 2 régimes fiscaux :
- le micro-foncier : les revenus fonciers bénéficient d’un abattement de 30 % ;
- le régime réel : vous pouvez déduire des charges de vos revenus (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, etc.).
Avec le régime réel, si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, cela crée un déficit foncier. C’est une solution à envisager dans la mesure où vous pouvez réduire de manière importante vos impôts.
Attention : selon l’article 156 du Code Général des Impôts, il est interdit de revendre un investissement locatif, quel qu’il soit, dès lors qu’un déficit foncier est déclaré.
Exemple :
Vous percevez 10 000 € de loyers. Vous réalisez des travaux à hauteur de 15 000 € et vos charges (assurances, taxes, etc.) s’élèvent à 2 000 €. Vous générez un déficit foncier de 7 000 € (10 000 - 15 000 - 2 000).
En cas de déficit foncier, vous ne pouvez pas vendre bien avant le 31 décembre de la 3e année qui suit la déclaration de déficit. Si vous déclarez un déficit en 2020, vous ne pouvez vendre avant le 1er janvier 2024.
Dispositif Denormandie : comment réaliser une plus-value ?
Vous avez bénéficié de la défiscalisation promise par le dispositif Denormandie et souhaitez à présent vendre votre patrimoine immobilier ? Si le prix de vente de votre logement est plus élevé que le prix d’acquisition (+ les frais de notaire et les travaux), vous générez une plus-value. Une bonne nouvelle, mais sachez que cette plus-value sera imposée de la manière suivante :
- à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- à 15 % au titre des prélèvements sociaux.
Cependant, des abattements s’appliquent au bout de quelques années de détention du bien.
Le montant de la taxe sur la plus-value
Un taux d’abattement est appliqué à partir de la 6e année de détention. Il est calculé comme suit :
- 6 % par an de la 6e à la 21e pour l’impôt sur le revenu ;
- 1,65 % par an de la 6e à la 30e pour les prélèvements sociaux.
Exemple :
Le coût total de l’opération (achat, frais de notaire et travaux) est de 250 000 €. Vous vendez votre bien 300 000 € au bout de 10 ans. La plus-value est de 50 000 €.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 10e année, il est donc de 30 %, soit 15 000 €.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, il est donc de 8,25 %, soit 4 125 €.
Votre taxe sur la plus-value s’élève donc à 13 531,25 :
- 19 % de 35 000 € = 6 650 € ;
- 15 % de 45 875 € = 6 881,25 €.
En cas de plus-value, vous serez entièrement exonéré d’impôt sur le revenu est à partir de la 22e année qui suit l’acquisition. L’exonération des prélèvements sociaux n’intervient qu’à partir de 30 ans.
Si vous êtes certain de réaliser une plus-value importante dans le cadre de votre achat dans l’ancien avec le dispositif Denormandie, vous avez tout intérêt à conserver votre logement le plus longtemps possible pour une défiscalisation optimale.
- Revendre des logements en loi Denormandie avant la fin de la période de location est préjudiciable. Vous devrez restituer à l’administration fiscale les avantages perçue jusqu’alors.
- Trois cas de force majeure permettent de vendre un logement Denormandie avant le terme prévu (décès, invalidité, licenciement).
- La revente en loi Denormandie est impossible si un déficit foncier a été déclaré il y a moins de 3 ans.
- La plus-value à la revente est imposée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Un abattement est cependant appliqué selon le temps de détention de votre bien en Denormandie.
