Quand déclarer son investissement en loi Denormandie ?

Dans 245 villes de France, le dispositif Denormandie est destiné à soutenir la réhabilitation de logements anciens et à améliorer leur performance énergétique. Vous achetez un appartement ou une maison que vous rénovez et mettez en location pour 6 à 12 ans ? En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du coût total de l’investissement. Mais comment informer le fisc de cette opération ? Ooinvestir vous explique à quel moment informer l’administration fiscale et ne commettre aucune erreur pour profiter de l’avantage fiscal Denormandie.

Dispositif Denormandie : déclarer son investissement au bon moment

Vous devez réaliser 3 déclarations pour informer l’administration de votre investissement locatif en loi Denormandie :

• 2044EB pour votre engagement de location ;
• 2044 pour vos revenus fonciers et vos charges ;
• 2042 RICI (anciennement 2042 C) pour obtenir votre réduction d’impôt. 

Quand remplir le formulaire 2044EB ?

En loi Denormandie, il est question de « fait générateur ». Pour un bien à rénover, le fait générateur sera la date d’achèvement des travaux. Le 2044EB doit être rempli une seule fois, 1 an après. 

Exemple : 

Vous achetez un bien immobilier en 2020 pour profiter des avantages du dispositif Denormandie. Les travaux sont achevés en décembre 2020. Le 2044EB sera à remplir en mai ou juin 2021, au moment de votre déclaration de revenus.

Si vous achetez un bien déjà rénové, le fait générateur est la date d’acquisition. Pour un bien acquis en 2021, la déclaration est à réaliser en 2022. 

Quand remplir le formulaire 2044 ?

Cette fois, l’objectif est de communiquer vos revenus fonciers, mais aussi vos charges si vous optez pour le régime réel (le régime micro-foncier permet simplement d’obtenir un abattement de 30 %). Pour mémoire, les revenus locatifs sont imposables et les charges permettent de réduire votre imposition. Quelques exemples de charges déductibles :

• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les travaux ;
• les assurances ;
• etc. 

Le 2044 est donc à remplir 1 an après l’achat du bien immobilier puis tous les ans. Si vous achetez en 2020 et que vous commencez les travaux, vous avez d’ores et déjà des charges même si vous n’avez pas de revenu foncier. Au printemps 2021, vous déclarez donc ces charges qui engendrent un déficit foncier. Ce déficit reportable va baisser l’imposition sur le foncier les années suivantes.

Quand remplir le formulaire 2042 RICI (ex-2042 C) ?

Il permet de réduire votre impôt dans le cadre de la loi Denormandie. Il est à remplir 1 an après l’achèvement des travaux ou l’acquisition. Vous devez indiquer le coût total du projet. Il est ensuite à remplir tous les ans pour bénéficier de la défiscalisation. Après un premier engagement de 6 ans, il est à remplir la 7^e et la 10^e année pour renouveler le dispositif. 

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Quelles sont les informations qui figurent sur votre déclaration Denormandie ?

Lorsque vous réalisez votre déclaration d’impôt, vous devez remplir systématiquement la déclaration principale ainsi que les 2044 et 2042 RICI. Cette dernière permet simplement d’indiquer :

• la 1^re année : le coût global du projet ;
• les années suivantes : le montant de la réduction d’impôt. 

Lorsque vous recevez votre avis d’imposition, un échéancier vous est communiqué avec les montants de réduction d’impôt à reporter les années suivantes. 

Un dispositif sous conditions

L’imprimé 2044EB est à remplir une seule et unique fois. Elle permet à l’administration fiscale de déterminer si vous remplissez effectivement les conditions pour obtenir la réduction d’impôt en loi Denormandie. Elle compile les informations suivantes :

• coordonnées du propriétaire du logement ;
• date d’achat ou d’achèvement des travaux d’amélioration ;
• prix de revient (la réduction d’impôt s’applique sur un montant plafonné à 300 000 €) ; 
• adresse du bien (pour s’assurer que la commune d’investissement est éligible) ;
• durée de location envisagée (au moins 6 ans) ;
• loyer appliqué (le prix au m² est plafonné selon les communes).

Les ressources du locataire ne sont pas à indiquer. Pourtant, elles sont également plafonnées selon la zone d’investissement en Denormandie. C’est d’ailleurs l’une des conditions essentielles pour bénéficier de votre réduction d’impôt. Conservez les avis d’imposition de vos locataires en cas de contrôle.  

2044 : un imprimé à remplir annuellement pour calculer l’impôt foncier

Elle n’est pas spécifique à la loi Denormandie. Elle doit être remplie tous les ans pour définir le montant de l’impôt foncier selon votre régime fiscal :

• micro-foncier : un abattement est appliqué sur les revenus locatifs ;
• régime réel : vous déclarez toutes les charges liées à votre investissement.

L’essentiel de la loi Denormandie

Pour obtenir les avantages fiscaux promis par la loi Denormandie, vous devez :

• acheter un bien immobilier ancien dans une ville éligible. 
• Choisir un locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de revenu fixés dans toutes les villes.
• Respecter des plafonds de loyer selon la ville. 
• Effectuer des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + frais de notaire + travaux). 

Si vous respectez ces conditions, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt calculée à partir du coût total de l’opération. Le montant de cette réduction d’impôt dépend de la durée de location, comme en loi Pinel. En effet, la réduction est équivalente à : 

• 12 % de la dépense totale pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans. 

Vous pouvez aussi acquérir un bien qui a été rénové selon les conditions du dispositif Denormandie. Selon l’alinéa 150 du Bulletin Officiel des Finances Publiques dédié à la réduction d’impôt en Denormandie, le bien ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des rénovations.

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Exemple de déclaration en loi Denormandie

Nicolas et Lucie paient 5 000 € d’impôts par an et envisagent une solution pour constituer leur patrimoine immobilier tout bénéficiant d’un programme de défiscalisation. 

En 2019, ils décident d’acheter un logement ancien dans le centre de la ville de Chartres qui se trouve en zone B1, par ailleurs éligible à la loi Denormandie, et de faire des travaux de rénovation. Le prix de leur maison est de 150 000 € (frais de notaire inclus) pour 150 m², soit 1 000 € du m² (le plafond en Denormandie est fixé à 5 500 € du m²).

Ils réalisent des travaux de rénovation à hauteur de 50 000 €, ce qui représente 25 % du coût total du projet de 200 000 € (150 000 € + 50 000 €). Les travaux améliorent la performance énergétique du logement de 30 %, ce qui est le minimum requis dans le cadre du dispositif Denormandie. 

Les travaux sont achevés en 2020, année durant laquelle le bien est loué. Nicolas et Lucie veillent à respecter les conditions pour être éligibles à la loi Denormandie :

• plafond de ressources des locataires selon la règle imposée en zone B1 ;
• plafond de loyer pour cette même zone. Le calcul des loyers selon les plafonds en B1 est le suivant : surface habitable (150 m²) x plafond Pinel (10,51 € par m²) x coefficient multiplicateur (0,83) = 1 308,50 €.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la manière suivante : (19 / surface) + 0,7.

Le 2044, doit être déposé un an après l’achat, c’est-à-dire en 2020. Cela leur permet de créer un déficit foncier. Ils commencent à payer des charges avant même d’avoir loué leur logement, à savoir les intérêts d’emprunt et leur assurance propriétaire non occupant.

Comme le fait générateur est l’achèvement des travaux en 2020, Nicolas et Lucie doivent donc déclarer leur investissement en Denormandie en 2021 via l’imprimé 2044EB et indiquer la durée d’engagement de location. Ils ont choisi de s’engager sur 9 ans. 

En 2021, 1 an après l’achèvement des travaux, Nicolas et Lucie doivent également remplir l’imprimé 2042 RICI et indiquer le coût du projet, à savoir 200 000 euros. Cela permet à l’administration fiscale de calculer leur réduction d’impôt. Celle-ci s’élève à 18 % de 200 000 € soit 36 000 € (4 000 € par an). Il leur reste ainsi 1 000 euros d’impôt à payer chaque année.

Mais il ne faut pas oublier le déficit foncier créé auparavant. Lors de leur déclaration d’impôt en 2020, ils ont déclaré un déficit foncier de 2 500 €. Ce déficit est reportable. En 2021, ils déclarent leurs revenus fonciers de 2020. Ils bénéficient non seulement de leur réduction d’impôt de 4 000 € dans le cadre de la loi Denormandie, mais aussi du déficit foncier de 2 500 €. Toutefois, le cumul ne peut excéder le montant de leur impôt, soit 5 000 €. Nicolas et Lucie peuvent donc reporter 1 500 € les années suivantes.

1. Trois formulaires sont à remplir pour profiter du dispositif Denormandie (2044EB, 2044 et 2042 RICI).
2. Vous devez prendre en compte le fait générateur (lorsque vous achetez votre logement ancien ou lorsque vous achevez la rénovation).
3. Les formulaires 2044 et 2042 RIC sont à remplir tous les ans avec le dispositif Denormandie.
4. L’imprimé 2044EB est à remplir 1 an après les travaux ou 1 an après l’acquisition d’un bien rénové.