Loger ses parents avec la loi Denormandie

Un investissement immobilier dans l’ancien et une réduction d’impôts pour vous, un logement locatif entièrement rénové pour vos parents : voici ce qu’offre le dispositif Denormandie. Conditions de la loi, avantages fiscaux, exemple d’investissement, Ooinvestir vous explique comment loger vos parents et profiter de la loi Denormandie.

Quelles conditions respecter pour loger ses parents en Denormandie?

Logement, location, revenus, investissement, de nombreuses conditions doivent être remplies pour loger vos parents avec la loi Denormandie.

Les conditions de logement

Première particularité de la loi Denormandie : elle ne s’applique qu’aux logements anciens, contrairement à la loi Pinel qui concerne essentiellement les logements neufs et en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

La loi Denormandie vise à réhabiliter des logements anciens pour redynamiser le marché immobilier des villes de taille moyenne. Cette réhabilitation passe par des travaux obligatoires qui doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement. Il peut  s’agir :

• de travaux de rénovation énergétique ;
• de travaux relatifs à l’isolation (des combles, des murs ou des fenêtres), au chauffage (changement de chaudière) ou à l’eau chaude sanitaire ;
• de la création de surfaces nouvelles (balcon, terrasse, garage, etc.).

Attention, 2 autres règles sont obligatoires pour ces travaux :

• ils doivent être réalisés par un professionnel RGE (reconnu garant pour l’environnement) ;
• ils doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2^e année après l’acquisition de votre bien.

Les conditions de location

Pour louer votre logement Denormandie à vos parents, il vous faudra signer un bail de location. Le logement devra être loué :

• nu (donc non meublé) ;
• en tant que résidence principale ;
• au plus tard 1 an après la fin des travaux.

Le loyer doit aussi respecter un certain plafond :

• 17,55 €/m² en zone A Bis (Paris et 76 communes de sa petite couronne) ;
• 13,08 €/m² en zone A (l’Île-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise) ;
• 10,51 €/m² en zone B1 (la grande couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants et quelques villes où le marché immobilier est tendu, comme Bayonne, Saint-Malo ou la Rochelle) ;
• 9,13 €/m² en zone B2 (les communes de plus de 50 000 habitants ainsi que celles bénéficiant d’un agrément spécial de la préfecture).

Pour le calcul du montant maximum du loyer, un coefficient multiplicateur s’applique en fonction de la surface (S) : 0,7 + 19/S. Son résultat ne peut jamais être supérieur à 1,2.

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter de la loi Denormandie.

Les conditions de revenus

Pour pouvoir louer votre appartement Denormandie à vos parents, vérifiez bien que leurs revenus respectent les plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous :

Vos parents doivent réaliser leur propre déclaration d’impôts. Si vos parents sont rattachés à votre foyer fiscal, vous ne pouvez pas bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie. 

Les conditions d’investissement

Enfin, votre investissement est soumis à 2 autres plafonds :

• la défiscalisation est plafonnée à un investissement de 300 000 euros ;
• le prix du bien ne peut pas dépasser 5 500 €/m².

En respectant toutes ces conditions, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt, qui se calcule sur le prix de revient (achat + travaux) :

• 12 % du prix de revient pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % du prix de revient pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % du prix de revient pour un engagement de location de 12 ans. 

Quels avantages à louer votre logement en loi Denormandie à vos parents  ?

Louer à une personne de confiance ou loger vos parents dans une ville de leur choix pour leur retraite : le dispositif Denormandie apporte son lot d’avantages, aussi bien pour les locataires que pour les investisseurs.

Louer votre logement en toute confiance

Louer à vos parents, comme à toute personne de votre famille, vous assure une location moins contraignante. Les risques de mauvaise entente avec votre locataire ou d’impayés sur vos loyers devraient être moins importants, et vos échanges plus directs.

Autre point : cette proximité avec votre locataire vous permet de gérer votre location par vous-même et non par le biais d’une agence immobilière. Vous réalisez donc des économies sur votre gestion locative.

Loger vos parents dans la ville de leur choix

Les communes éligibles à la loi Denormandie se comptent par centaines à travers toute la France. Tout ce panel de villes facilite l’installation de vos parents dans une ville de leur choix, que ce soit pour se rapprocher de leur famille ou pour profiter paisiblement de leur retraite.

Certaines communes ont la particularité de présenter des loyers élevés. Avec les plafonds de loyers, vous pouvez loger vos parents dans ces communes, même si leur retraite est modeste, et leur faire bénéficier d’un bien de qualité.

Exemple d’un investissement locatif pour ses parents avec le dispositif Denormandie

Amoureux du Pays Basque et de Bayonne, les parents de Sophie ont toujours souhaité passer leur retraite dans cette région.

Pour Sophie, l’opportunité d’un investissement immobilier se profile et elle s’oriente vers un logement ancien. Objectif : faire d’1 pierre 2 coups en se constituant un patrimoine dans une ville touristique dans laquelle elle logera ses parents.

Sophie achète donc un appartement ancien de 3 pièces d’une surface totale de 76 m² dans le quartier Arènes de Bayonne. Prix d’achat : 350 000 €. Bayonne faisait partie des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville », les conditions de logement sont presque toutes réunies, seul le plafond d’investissement de 300 000 € est dépassé. Sophie devra réaliser des travaux de rénovation de l’ordre de 25 % du prix d’achat, soit 87 500 €. De quoi installer un système de chauffage plus performant et une nouvelle isolation intérieure.

Bayonne se situe en zone B1. Le loyer est donc plafonné à 10,51 €/m². Avec le coefficient multiplicateur de 0,95 (0,7 + 19/76) et un loyer de 798 € (10,51 x 76), le loyer maximal sera donc de 758 €.

Du côté des revenus, ceux des parents de Sophie ne devront pas dépasser 41 722 €.

Avec toutes ces conditions, Sophie a droit à la réduction d’impôt de la loi Denormandie. Cependant, le montant de son investissement (acquisition et travaux compris) étant de 437 500 €, il dépasse à la fois le plafond de 300 000 € et le seuil de 5 500 €/m². La réduction d’impôt se calculera sur la base de 300 000 € :

Dans le quartier Arènes, le prix du m² à la location est de 13 €/m². Un logement d’une surface de 76 m² se louerait donc 988 € (76 m² x 13 €/m²). En choisissant le dispositif Denormandie, les parents de Sophie vont payer un loyer 20 % moins cher que la moyenne pour un appartement rénové. De l’autre côté, Sophie bénéficiera d’une défiscalisation avantageuse (63 000 € pour une mise en location de 12 ans) et se créera un patrimoine de qualité au cœur du Pays Basque. 

1. Le dispositif Denormandie vous offre la possibilité de louer votre logement ancien à vos parents. Parmi les conditions : la signature d’un bail de location et la réalisation d’importants travaux de rénovation.
2. Pour réduire vos impôts, vos parents doivent avoir leur propre déclaration fiscale et respecter un plafond de ressources en fonction de la zone.
3. Se simplifier la gestion locative, mettre à disposition de vos parents un logement de qualité dans l’une des nombreuses villes éligibles : les avantages du dispositif Denormandie profitent à toute la famille.