Loi Denormandie : des plafonds de ressources à prendre en compte pour investir

Vous souhaitez réussir votre investissement en loi Denormandie pour bénéficier d’une réduction d’impôt et vous constituer un patrimoine ? Pour y prétendre, il est impératif de remplir diverses conditions, dont des plafonds à ne pas dépasser pour les ressources de votre futur locataire. Quel est le montant de ces plafonds ? En quoi sont-ils importants ? Comment les respecter ? Suivez le guide Ooinvestir pour tout savoir sur les plafonds de ressources et réussir votre investissement locatif en dispositif Denormandie.

Plafonds de ressources : un axe important du dispositif

Véritable extension de la loi Pinel dans l’ancien, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une défiscalisation avantageuse à travers l’achat d’un bien immobilier associé à d’importants travaux de rénovation. L’objectif est d’encourager les particuliers à investir dans un logement jugé non habitable pour le réhabiliter avant sa location.

La mise en place de plafonds de ressources contribue à favoriser la location de votre bien immobilier aux ménages avec des revenus moyens. Ils visent plus particulièrement ceux pour qui les revenus sont trop élevés pour obtenir un logement social, mais pas assez pour se loger facilement dans d’excellentes conditions.

Les 2 éléments qui permettent de déterminer le plafond de ressources pour votre locataire sont donc :

• l’emplacement du logement ;
• le nombre de personnes du foyer fiscal. 

Basés sur les zones A, A bis, B1, B2 et C, les plafonds applicables dans le cadre de la loi Denormandie sont les mêmes qu’en loi Pinel concernant les 3 premières zones.

Les plafonds de ressources de la loi Denormandie

Le respect des plafonds de ressources est une condition impérative pour profiter de la réduction d’impôts accordée avec une location en loi Denormandie.

Si le locataire peut être un de vos ascendants ou descendants, il ne peut pas faire partie du même foyer fiscal.

Les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :

Quand et comment vérifier les plafonds de revenus du locataire ?

Une fois les attestations de salaire et avis d’impôts du locataire en main, il suffit de comparer le total des ressources du foyer fiscal avec la grille de plafonds correspondante aux dispositifs Pinel et Denormandie pour l’année en cours. 

Les plafonds ont été imposés par le gouvernement pour privilégier les revenus modestes. En cas de non-respect de cette consigne, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Denormandie. 

Avant la signature du bail, il est donc impératif de s’assurer des ressources exactes du locataire et vérifier qu’elles ne dépassent pas les plafonds de la zone concernée.

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Si les plafonds de ressources de la loi Denormandie doivent être respectés lors de la signature du bail, l’évolution des revenus du locataire au cours du bail n’entre pas en compte. En revanche, les plafonds devront être appliqués lors de tout changement de locataire. Le barème des plafonds de ressources est réactualisé et revu à la hausse chaque année.

Soyez vigilant et effectuez les vérifications nécessaires pour éviter d’accepter un dossier avec de faux justificatifs de revenus. À partir de du numéro fiscal sur la copie de l’avis d’impôt, il est possible d’obtenir le revenu de référence et autres informations depuis le site du gouvernement.

Exemple d’investissement en loi Denormandie avec sélection du locataire

Lucas et Élisa ont fait l’acquisition d’un logement ancien dans lequel ils sont en train de finaliser les travaux. Ils souhaitent le mettre en location dans le cadre du dispositif Denormandie pour bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu et pour se constituer un patrimoine. Au total, leur foyer fiscal affiche un montant de 6 000 € d’impôts à l’année.

Avec un prix d’achat de 180 000 € pour leur bien immobilier de 3 pièces et un coût de 60 000 € pour les travaux, la somme de leur investissement locatif en loi Denormandie s’élève à 240 000 €.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie, le coût des travaux doit correspondre à 25 % minimum de votre investissement global.

Lucas et Élisa décident d’opter pour un engagement d’une durée de 9 ans avec son taux de réduction d’impôts de 18 % : 240 000 € x 18 % = 43 200 €. Soit 43 200 / 9 = 4 800 € de défiscalisation/an.

Situé sur la commune de Saint-Quentin, le logement fait partie de la zone B2 du dispositif. Le couple a reçu les dossiers suivants pour la location de leur logement :

• un couple sans enfant dont les revenus à l’année sont de 39 000 € pour le foyer fiscal ;
• un couple avec 1 enfant dont les revenus à l’année sont de 48 000 € pour le foyer fiscal ;
• un couple avec 1 enfant dont les revenus à l’année sont de 43 000 € pour le foyer fiscal ;
• un couple avec 2 enfants dont les revenus à l’année sont de 51 000 € pour le foyer fiscal.

Lucas et Élisa éliminent tout d’abord les 2 premiers dossiers qui dépassent les plafonds de ressources autorisés pour la zone B2. Ils sélectionnent finalement le couple avec 1 enfant en estimant un plus faible risque de vacance locative dans le cadre de leur investissement en loi Denormandie. En effet, le couple du dernier dossier pourrait chercher rapidement une surface plus grande afin d’avoir des chambres séparées pour ses 2 enfants.

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1. Les plafonds de ressources imposés par le dispositif Denormandie garantissent une location de votre bien à des ménages aux revenus moyens.
2. Le montant du plafond de revenus de votre locataire dépend du zonage A, A bis, B1, B2 et C, ainsi que de la composition du foyer fiscal.
3. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser le plafond du tableau de l’année en cours lors de la signature du bail.
4. Parmi les dossiers des locataires potentiels, le choix ne peut s’effectuer qu’entre ceux dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources pour bénéficier de la réduction d’impôts Denormandie.