Loger ses enfants avec la loi Denormandie

Investir dans un logement ancien pour y loger votre enfant et réduire vos impôts... C’est l’opération avantageuse que vous permet la loi Denormandie. Depuis mars 2019, ce dispositif de défiscalisation vise à redynamiser certaines villes de France en contrepartie de travaux de rénovation. Ooinvestir vous explique sous quelles conditions bénéficier de cette loi tout en logeant votre enfant.

Quelles conditions pour louer votre bien à votre enfant en loi Denormandie ?

Avant d’envisager de loger votre enfant dans un logement acheté avec la loi Denormandie, il faut s’assurer de respecter toutes les conditions.

Les conditions liées au logement

Alors que la loi Pinel concerne à la fois les biens neufs, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou anciens (sous condition de travaux de rénovation), le dispositif Denormandie s’applique uniquement pour les logements anciens à réhabiliter. L’investisseur doit s’engager à réaliser des travaux dans son bien pour un montant minimum de 25 % du prix d’achat. Ils peuvent concerner soit :

• des travaux de rénovation énergétique ;
• des travaux relatifs à l’isolation (des combles, des murs ou des fenêtres), au chauffage (changement de chaudière) ou à l’eau chaude sanitaire.

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Ces travaux sont soumis à certaines conditions.

• Ils doivent être réalisés par un professionnel RGE (reconnu garant pour l’environnement).
• Ils doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2^e année qui suit l’acquisition de votre bien.

Exemple :

Vous devenez propriétaire du bien le 1^er juillet 2021, vos travaux devront être terminés le 31décembre 2023.

Par ailleurs, le logement doit impérativement se situer :

• dans l’une des 222 villes du Plan « Action Cœur de Ville » ;
• dans une commune signataire d’une convention opération de revitalisation du territoire (ORT).

Les conditions de location

Autre condition de la loi Denormandie : la mise en location de votre bien. Votre enfant devra impérativement louer votre bien :

• non-meublé ;
• en tant que résidence principale ;
• au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’acquisition du bien.

Le dispositif Denormandie impose un plafond de loyer en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien :

• 17,55 €/m² en zone A Bis (Paris et 76 communes de sa petite couronne) ;
• 13,08 €/m² en zone A (l’Île-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise) ;
• 10,51 €/m² en zone B1 (la grande couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants et quelques villes où le marché immobilier est tendu, comme Bayonne, Saint-Malo ou la Rochelle) ;
• 9,13 €/m² en zone B2 (les communes de plus de 50 000 habitants ainsi que celles bénéficiant d’un agrément spécial de la préfecture).

Un coefficient multiplicateur s’applique pour calculer le montant maximum du loyer en fonction de la surface (S) : 0,7 + 19/S. Son résultat ne peut jamais être supérieur à 1,2.

Les conditions de revenus

Les plafonds de ressources sont fixés en fonction de la zone et de la composition du foyer. Pour pouvoir louer votre bien immobilier à votre enfant, il devra respecter le plafond de revenus correspondant à sa situation :

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter de la loi Denormandie.

Les conditions d’investissement

Dernière condition : votre investissement immobilier. La loi Denormandie vous soumet à 2 règles :

• la défiscalisation est plafonnée à un investissement de 300 000 euros ;
• le prix du bien ne peut pas dépasser 5 500 €/m².

Si vous respectez toutes ces conditions, vous pouvez alors bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif. Elle sera calculée sur le prix de revient (achat + travaux) :

• 12 % du prix de revient pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de location de 12 ans. 

Il est impossible de cumuler la demi-part fiscale de votre enfant et les avantages fiscaux de la loi Denormandie. Votre enfant doit disposer de sa propre déclaration fiscale.

Quels avantages de louer en Denormandie à votre enfant ?

Gestion locative simplifiée, location facilitée, constitution d’un patrimoine immobilier : cumuler une location pour vos enfants avec un investissement en loi Denormandie est une opération triplement avantageuse !

Une gestion locative plus simple

Aucun frais d’agence immobilière, des échanges plus simples, une location avec un risque réduit de mauvaises surprises : louer votre bien immobilier à votre enfant doit normalement vous apporter son lot de facilités.

Aider votre enfant tout en se constituant un patrimoine immobilier

Loger son enfant en loi Denormandie vous permet de faire d’1 pierre 2 coups. D’un côté, votre fils ou votre fille s’affranchit des contraintes du marché locatif. Pas besoin de dossier ni de garant, tout est plus simple pour lui.

De l’autre, vous réalisez une bonne opération immobilière puisque vos loyers remboursent vos mensualités. Aussi, vous vous constituez un patrimoine immobilier tout en réalisant une défiscalisation avantageuse.

La possibilité de loger vos enfants en ville

Trouver un appartement pour son enfant n’est pas toujours évident. L’emplacement constitue un critère essentiel pour votre enfant ? Souvent, préférer habiter en centre-ville qu’en périphérie s’accompagne de compromis à réaliser sur l’état ou la surface du logement… Acheter en loi Denormandie permet de loger votre enfant dans plus de 200 communes en France. Notamment dans les villes étudiantes ! Poitiers, Besançon, Chambéry et Pau, Limoges : toutes ces villes prisées par les étudiantes sont éligibles au dispositif. Qu’il soit étudiant ou jeune actif, une location Denormandie dans votre appartement lui donne accès à un bien de qualité pour des conditions avantageuses.

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Exemple d’un investissement locatif pour vos enfants avec le dispositif Denormandie

Le fils de Marc souhaite poursuivre ses études dans l’école nationale supérieure maritime de Saint-Malo. Compte tenu du patrimoine historique de la commune et du marché immobilier, trouver un logement correspondant aux critères de son enfant s’annonce compliqué.

Comme son fils dispose de sa propre déclaration d’impôts et ne fait plus partie du foyer fiscal de son père, l’une des options consiste à acheter un appartement avec le dispositif Denormandie. Saint-Malo étant en zone labellisée « opérations de revitalisation du territoire », Marc identifie un appartement ancien de 2 pièces d’une surface de 35 m² en plein centre-ville. Coût d’acquisition: 173 000 euros.

Premier point important : réaliser des travaux de rénovation éligibles à la loi Denormandie, par exemple des travaux d’isolation. Ils doivent représenter au moins 25 % du montant d’acquisition, soit 43 250 € (173 000 x 25 %). De quoi refaire l’isolation intérieure et installer un nouveau chauffage performant.

Saint-Malo se situe en zone B1, le plafond de loyer est donc fixé à 10,51 €/m². En appliquant le coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7 + 19/35) au loyer de 367 € (10,51 x 35), Marc peut proposer un loyer maximum de 440 €.

En tant qu’unique locataire de l’appartement, les revenus de l’enfant de Marc ne devront pas dépasser 31 280 €. S’il se met en couple durant la location, le plafond de revenus passera alors à 41 772 €.

Le respect de toutes ces conditions lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt sur la base du coût de revient de 216 250 euros (173 000 + 43 250 €) :

Le prix moyen du m² à Saint-Malo intramuros est de 12 €/m², soit 420 € pour un logement de 35 m². Bien que le loyer soit très légèrement supérieur à la moyenne (440 €), le fils de Marc pourra profiter d’un bel appartement entièrement rénové dans le cœur historique de Saint-Malo pour un tarif abordable. Quant à Marc, il bénéficiera d’une réduction d’impôts de 54 062 € s’il loue le bien pendant 12 ans et se constitue un patrimoine immobilier dans une des plus belles villes de la Bretagne.

1. Tout investisseur immobilier qui achète avec le dispositif Denormandie peut louer son bien à son enfant, sous réserve de respecter les conditions.
2. Pour obtenir la défiscalisation de cette loi, votre enfant ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
3. Se faciliter la gestion locative, aider son enfant, se constituer un patrimoine : les avantages de la loi Denormandie profitent à toute la famille.