Île-de-France : une région porteuse pour réaliser un investissement en loi Denormandie

Portée par son activité économique, l’Île-de-France offre des opportunités intéressantes pour investir dans l’immobilier ancien. En fonction des villes éligibles, la loi Denormandie vous permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt et de cumuler des loyers réguliers, à condition d’effectuer les travaux de rénovation nécessaires. Avec la proximité de Paris, l’attractivité de la région attire en nombre les actifs de tous âges à la recherche d’un logement à louer. Quelles sont les communes concernées par le dispositif en Île-de-France ? Comment combiner attractivité et défiscalisation ? Dans quelles villes investir ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les nombreux atouts de la région Île-de-France pour réussir votre investissement locatif en loi Denormandie.

Les villes éligibles à la loi Denormandie en Île-de-France

Malgré des similitudes avec la loi Pinel, la loi Denormandie se concentre sur les logements anciens à réhabiliter. Prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, elle a pour objectif d’apporter du dynamisme au marché immobilier de certaines communes. Au total, 245 villes de France sont concernées au travers des projets « Action Cœur de Ville » et Opération de revitalisation du territoire (ORT).

Tout savoir des villes et des zones éligibles en loi Denormandie

Avec ses nombreux bassins d’emploi, la région Île-de-France affiche une importante demande locative. Délaissées durant quelques années, plusieurs communes de taille moyenne ont donc bénéficié d’une convention de revitalisation et attirent à nouveau les locataires.

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La liste des communes où il est possible d’investir

Vingt-deux communes de la région Île-de-France remplissent les conditions pour permettre d’investir dans le cadre du dispositif Denormandie, et ce, dans plusieurs départements :

En Seine-et-Marne :

• Avon ;
• Coulommiers ;
• Fontainebleau ;
• Meaux ;
• Melun ;
• Montereau-Fault-Yonne ;
• Nemours.

Dans les Yvelines :

• Les Mureaux ;
• Limay ;
• Mantes-la-Jolie ;
• Poissy ;
• Rambouillet ;
• Sartrouville ;
• Trappes.

Dans l’Essonne :

• Arpajon ;
• Corbeil-Essonnes ;
• Étampes ;
• Évry ;
• Saint-Michel-sur-Orge.

Dans le Val-d'Oise :

• Beaumont-sur-Oise ;
• Gonesse ;
• Persan.

Rappel des critères de la loi Denormandie

En plus de sélectionner une commune éligible, le dispositif Denormandie implique de respecter de nombreuses conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt.

• Votre achat immobilier doit se compléter par d’importants travaux de rénovation d’un montant égal ou supérieur à 25 % de l’investissement global.
• Tout comme la loi Pinel, l’avantage fiscal s’applique dans la limite de 300 000 €/an et d’un plafond d’achat de 5 500 €/m².
• Votre logement ancien doit se situer au sein d’une commune engagée dans le projet « Action Cœur de Ville » ou dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).
• Vous devez opter pour un engagement initial de 6 ans de location minimum ou de 9 ans maximum à la mise en place du dispositif. Il sera ensuite possible de le prolonger jusqu’à 12 ans.
• Pour effectuer le calcul de votre loyer, vous devez prendre en compte les plafonds de loyers imposés par l’État selon les zones définies par l’administration fiscale.
• Lors du choix du locataire, il est impératif de vérifier que ses revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources en fonction des zones fiscales.

Les plafonds de loyer de la loi Denormandie pour l’année 2021 sont :

- zone A bis : 17,55 €/m² ;

- zone A : 13,04 €/m² ;

- zone B1 : 10,51 €/m² ;

- zone B2 et C : 9,13 €/m².

Loi Denormandie en Île-de-France : une défiscalisation et un rayonnement avantageux

Les villes de la région bénéficient des nombreux atouts de la proximité avec Paris. La demande accrue de location en Île-de-France offre aux investisseurs un risque réduit de vacance locative. De plus, la réduction fiscale maximale en loi Denormandie peut vous permettre de défiscaliser jusqu’à :

• 36 000 € sur 6 ans ;
• 54 000 € sur 9 ans ;
• 63 000 € sur 12 ans.

Une attractivité qui résiste à la crise sanitaire

Malgré le 1^er confinement en 2020, le marché immobilier n’a pas affiché la baisse que les experts attendaient. La demande est restée forte, car la pierre reste une valeur sûre en termes de placement et d’investissement locatif.

Si Paris a enregistré le recul le plus important, la petite et surtout la grande couronne ont su résister à la crise. La baisse globale des transactions est principalement due à un manque d’offres. Ce qui n’a pas empêché les villes de la grande couronne de l’Île-de-France d’afficher une augmentation des ventes de 13 % pour les pavillons, preuve de l’appétence pour la maison individuelle.

La qualité d’un investissement locatif en loi Denormandie ne semble pas être affectée par la crise sanitaire. En effet, le marché de la location en Île-de-France a connu une hausse de 79 % des demandes sur le mois de juin 2020 par rapport à l’année précédente. Une fois de plus, la grande couronne de Paris est particulièrement ciblée par les locataires, à l’exemple de la Seine-et-Marne qui connaît un engouement sans précédent.

Les avantages fiscaux : le point fort de la loi Denormandie

Investir dans le cadre du dispositif Denormandie offre la possibilité de réduire de manière non négligeable votre imposition annuelle. À cet avantage fiscal, vient s’ajouter une forte augmentation de la valeur de votre bien immobilier grâce aux travaux réalisés. Une particularité qui offre de belles perspectives de plus-value pour faire fructifier rapidement votre patrimoine.

L’engagement de location choisi dépend de vos objectifs et vos projets de vie. S’il est possible de prolonger la durée au fur et à mesure, vous devez opter pour une période initiale de 6 ou 9 ans. Dans tous les cas, le taux de réduction reste de 2 % durant les 9 premières années et passe à 1 % lors des 3 dernières. Plus votre engagement est long, plus la défiscalisation augmente.

L’avantage fiscal de la loi Denormandie varie en fonction de la durée, mais également du montant de votre investissement :

• engagement de 6 ans : diminution équivalente à 12 % du total du prix du bien immobilier et des travaux ;
• engagement de 9 ans : diminution équivalente à 18 % du total du prix du bien immobilier et des travaux ;
• engagement de 12 ans : diminution équivalente à 21 % du total du prix du bien immobilier et des travaux.

Attention : Si vous vendez votre bien immobilier avant la fin de votre engagement, vous vous exposez à l’annulation de votre réduction d’impôt. L’administration exigera le remboursement de l’ensemble des sommes défiscalisées.

Top 3 Ooinvestir des villes où investir

Si la région Île-de-France demeure très attractive, certaines villes tirent encore plus leur épingle du jeu. Elles sont largement plébiscitées par les locataires pour leurs atouts, mais aussi par les investisseurs pour leur marché immobilier attractif.

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Poissy

Située dans le département des Yvelines, la ville de Poissy se compose de plus de 37 000 habitants, dont plus de 55 % de locataires. Calme et verdoyante, elle attire de nombreux actifs et une population jeune avec 60,6 % de moins de 44 ans. À seulement 20 min de Paris via le Transilien J, elle apporte une tranquillité de plus en plus recherchée à proximité des bassins d’emploi.

Avec un prix au m² moyen de 3 868 €, Poissy offre de belles perspectives pour l’avenir. Dotée de nombreux commerces, d’établissements scolaires et d’équipements de qualité, la commune est la cible des jeunes familles. Grâce à une architecture de charme et un vaste marché immobilier dans l’ancien, elle propose des logements variés et demandés. L’intérêt pour le secteur n’a pas fini de grimper avec l’arrivée en 2024 du nouveau RER Éole et de la ligne 13 de tramway en 2026.

La nouvelle ligne du RER Éole permettra de relier Poissy à La Défense en moins de 15 min. Un atout qui va encore augmenter la demande des actifs pour la location dans la ville.

Beaumont-sur-Oise

Avec une qualité de vie élevée, cette commune du Val-d’Oise représente un secteur idéal pour investir en loi Denormandie et limiter les risques de vacance locative.

Beaumont-sur-Oise affiche une population de 9 576 habitants et majoritairement jeune avec 61 % de moins de 44 ans.

À 40 minutes de Paris via la gare de Persan-Beaumont, elle propose des logements anciens au charme indéniable pour une vie au calme et proche de la nature. Elle bénéficie également d’infrastructures de qualité avec des centres sportifs, un hôpital, des commerces de proximité, des établissements scolaires de la maternelle au lycée, ainsi que des 1 000 hectares de la forêt domaniale de Carnelle.

Son prix au m² attractif de 2 962 € permet de réaliser des investissements adaptés aux besoins des familles qui recherchent de plus en plus sur le secteur. Combinée avec les loyers, la défiscalisation de la loi Denormandie fait de Beaumont-sur-Oise un secteur porteur pour réussir votre investissement locatif.

Meaux

Si la Seine-et-Marne voit sa demande locative augmenter, Meaux propose un environnement adapté à des profils variés. La commune est la plus peuplée du département avec 54 991 habitants, dont plus de 60 % de locataires. Elle possède une richesse historique et un charme indéniable qui font de ses logements anciens des biens recherchés. Traversée par la Marne, elle associe un centre-ville actif avec des zones verdoyantes et paisibles.

Son prix au m² de 2 751 € permet aux investisseurs de réaliser d’intéressantes opérations en réalisant les travaux nécessaires pour remettre en état leur logement, tout en profitant des avantages fiscaux de la loi Denormandie. Meaux affiche une demande bien plus élevée que l’offre et les locataires sont nombreux à se bousculer en agence pour profiter des atouts et du renouveau de la ville. Engagée dans une démarche de développement urbain durable, la commune attire les jeunes actifs avec 65 % de sa population en dessous de 44 ans.

1. L’Île-de-France compte 22 communes éligibles à la loi Denormandie.
2. Si la région Île-de-France reste très demandée par les locataires, la grande couronne connaît un engouement grandissant depuis la crise sanitaire.
3. En échange d’importants travaux dans un logement ancien, la loi Denormandie offre une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €.
4. Meaux, Poissy et Beaumont-sur-Oise font partie des secteurs les plus propices pour investir dans le cadre du dispositif Denormandie.