Investir en loi Denormandie en zone B2 et en zone C

Avez-vous pensé au dispositif Denormandie pour investir dans l’immobilier locatif ancien en France et réduire vos impôts par la même occasion ? Il est possible de vous lancer dans de nombreuses communes de France éligibles, situées dans les zones B2 et C ! Mais dans quelles villes précisément ? Et quelles sont les conditions à respecter ? Ooinvestir vous donne tous les éléments pour bien investir en loi Denormandie dans les zones B2 et C.

Quelles villes éligibles en zone B2 et C ?

Les zones B2 & C se caractérisent par une tension locative plus faible, en comparaison aux communes situées en zones A Bis, A et B1, zones d’investissement éligibles à la loi Pinel.

La zone B2 concerne tout le reste de la grande couronne parisienne et de la Corse, les villes-centre de certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix du marché immobilier sont assez élevés. Ainsi, en zone B2, vous pouvez par exemple investir en Denormandie à :

• Agen ;
• Auxerre ;
• Blois ;
• Briançon ;
• Colmar ;
• Lorient ;
• Valence ; 
• Rochefort ;
• Saint-Brieuc ;
• Saint-Lô ;
• Saint-Omer ;
• Etc.

Quant à la zone C, elle comprend tout le reste du territoire. Vous pouvez donc miser sur des villes comme :

• Auch ;
• Aurillac ;
• Cahors ;
• Mende ;
• Morlaix ;
• Tulle ;
• Etc.

Denormandie et Pinel : quelles différences ? 

Les dispositifs Pinel et Denormandie incitent les investisseurs à acheter dans la pierre. Si les baux conclus grâce à ces 2 dispositifs affichent de nombreux points communs, des différences subsistent. 

Tandis que la loi Pinel concerne uniquement les logements neufs, la loi Denormandie touche les logements anciens situés dans des villes en voie de redynamisation. L’éligibilité à la loi Denormandie ne dépend pas de la zone de localisation, mais du statut de la commune ou de la métropole. Partout en France, les villes membres du dispositif « Action Cœur de Ville » et les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) sont éligibles.

Les territoires éligibles à la loi Denormandie

La loi Denormandie ne touche pas toutes les villes en zones B2 et C. Pour être éligibles, ces dernières doivent faire partie soit :

• du dispositif « Action cœur de ville » ;
• de l’opération de revitalisation du territoire.

Le dispositif « Action cœur de ville »

Inauguré en 2017 par le ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, ce programme a pour ambition de résoudre les problèmes d’attractivité de 222 villes en France. Ce dispositif s’axe autour de plusieurs objectifs communs comme :

• développer leur économie et leurs commerces ;
• mettre en valeur leurs espaces publics ;
• réhabiliter et reconstruire l’habitat en centre-ville.

L’opération de revitalisation du territoire

Lancée en 2018 suite à la nouvelle loi Élan, cette opération gouvernementale vise à « porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social, pour lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes ». 

Toute métropole ou commune ayant signé une convention bénéficie de nouveaux droits juridiques et fiscaux pour :

• favoriser la réhabilitation de l’habitat ;
• mieux maîtrise le foncier ;
• renforcer l’attractivité commerciale en centre-ville.  

Voici la liste de certaines villes dans laquelle des baux de location peuvent être conclus avec le dispositif Denormandie :

Certaines villes sont éligibles au dispositif Denormandie comme au dispositif Pinel, offrant ainsi plus de choix dans les logements aux investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts.

Comment investir en loi Denormandie en zones B2 et C ?

Vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôts qu’offre la loi Denormandie ? Veillez d’abord à respecter toutes les conditions.

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La loi Denormandie : sous quelles conditions ?

Obligation de faire des travaux de rénovation dans votre logement, plafonds de loyer, de revenus et d’investissement immobilier : toute personne qui choisit le dispositif fiscal Denormandie doit se conformer à ses règles. 

Les travaux de rénovation

Seuls les logements anciens sont concernés par la loi Denormandie. Vous êtes dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation d’un montant minimum équivalent à 25 % du prix total de l’opération (prix d’achat + frais + montant des travaux).

Exemple : 

Vous faites l’acquisition d’un appartement de 65 m² à 210 000 euros. Le montant de vos travaux de rénovation devra être de 70 000 € [210 000 + (210 000 / 3) x 25 %].

Ces travaux doivent concerner :

• une amélioration de la performance énergétique d’un minimum de 20 % (30 % pour un logement individuel) ;
• le changement d’une chaudière, l’isolation des combles, des murs ou des fenêtres ou le changement de production d’eau chaude sanitaire (2 types de travaux au minimum) ;
• créer une surface habitable nouvelle, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Le plafond de loyer

Tout logement acquis en loi Denormandie est dédié à la location. Ainsi, tous les baux conclus doivent respecter l’encadrement des loyers fixés par la loi. 

Pour l’année 2021, en zones B2 et C, ce plafond est de 9,13 € par mètre carré. 

Comme dans chaque zone, ce plafond doit être multiplié par un coefficient, calculé en fonction de la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S.

Le résultat du coefficient multiplicateur ne dépasse jamais 1,2.

Le calcul du loyer d’un logement Denormandie s’effectue de la façon suivante : loyer maximum Denormandie = plafond de loyer x coefficient multiplicateur.

Le plafond de revenus

Autre encadrement : les ressources des locataires. C’est à vous, futur propriétaire, de vous assurer que les revenus de votre ou vos locataires ne dépassent pas les seuils fixés par la loi Denormandie.

Pour le plafond de ressources, vous devez prendre en compte le revenu fiscal de l’année N-2 de votre ou vos futurs locataires.

Le plafond d’investissement

Tout achat immobilier en loi Denormandie est limité à :

• un investissement maximum de 300 000 euros ;
• une surface habitable d’une valeur maximum de 5 500 € par mètre carré.

Cela signifie que la réduction d’impôt se calculera sur la base de ces plafonds si vous les dépassez.

La défiscalisation Denormandie

Le grand avantage du dispositif Denormandie réside dans sa défiscalisation. Elle est calculée selon l’engagement locatif du logement et le prix d’achat (dans le respect des plafonds d’investissement) :

• 12 % du coût de l’opération pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du coût de l’opération pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du coût de l’opération pour un engagement locatif de 12 ans.

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Les taux sont les mêmes pour les dispositifs Denormandie et Pinel.

Exemple d’investissement immobilier Denormandie en zones B2 et C

Originaires du Loir-et-Cher, Julie et Anaïs souhaitent réaliser leur premier investissement immobilier en couple. Comme Blois fait partie du dispositif « Action cœur de ville », les 2 jeunes femmes peuvent investir en loi Denormandie dans cette ville de la zone B2.

Elles trouvent sur le marché un appartement ancien de 86 m² en plein centre-ville à 175 000 euros. 

Première condition : réaliser des travaux de rénovation d’un montant minimum de 58 333 euros [175 000 + (175 000 / 3) x 25%)]. Le montant total de leur investissement immobilier s’élève donc à 233 333 euros (175 000 + 58 333) et respecte bien les 2 plafonds d’investissement de 300 000 euros et de 5 500 €/m² (2 713 €/m²). 

À Blois, les loyers sont plafonnés à 9,13 €/m² pour l’année 2021. Julie et Anaïs peuvent ainsi calculer :

• le plafond de leur loyer : 9,13 x 86 = 785 euros ;
• le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/86 = 0,92. 

Ainsi, le loyer maximum qu’elles pourront indiquer sur le bail de location sera de 722 euros (785 x 0,92).

Compte tenu de la surface du logement, Julie et Anaïs vont pouvoir viser une cible familiale. Pour la location, elles devront toutefois veiller à respecter les plafonds de ressources suivants en fonction du nombre d’enfants présents dans le foyer fiscal :

Grâce à ce dispositif, le jeune couple va pouvoir bénéficier d’un avantage de taille : une réduction d’impôt. 

L’achat et la location de ce logement ancien a permis de bénéficier de 2 avantages :

• agrandir leur patrimoine immobilier dans une ville en redynamisation ;
• réduire leurs impôts (4 083 euros/an en moyenne pendant 12 ans). 

1. Le dispositif fiscal Denormandie permet aux investisseurs d’acheter un logement ancien dans une métropole ou une commune en voie de redynamisation en échange d’une réduction d’impôt.
2. Pour être éligibles au dispositif Denormandie, les logements doivent être situés dans une ville bénéficiant du programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire.
3. La zone B2 comprend une partie de la grande couronne parisienne et de la Corse, les villes-centre de certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix du marché immobilier sont assez élevés.
4. La zone C englobe toutes les autres villes éligibles du territoire.
5. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez réaliser des travaux de rénovation d’un minimum de 25 % du prix d’achat et respecter les plafonds de loyer, et de ressources des locataires fixés par zone.