Comment financer un investissement en Denormandie ?
Sommaire
Vous cherchez une solution pour constituer votre patrimoine et réduire votre imposition ? Le dispositif Denormandie répond à vos attentes avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % de votre investissement sur 12 ans. Pour trouver le meilleur financement pour votre projet de défiscalisation avec le dispositif Denormandie dans l’ancien, Ooinvestir vous guide pour faire le meilleur choix.
Les avantages d’un achat en Denormandie
Au même titre que la loi Pinel, la loi Denormandie permet de prétendre à une réduction d’impôt très attractive. L’avantage fiscal promis dépend de 2 paramètres :
- le montant de l’opération ;
- la durée d’engagement de location.
La réduction d’impôt atteint :
- 12 % du coût de l’opération pour un engagement de location sur 6 ans ;
- 18 % pour une location de 9 ans ;
- 21 % si vous louez durant 12 ans.
Le coût de l’opération prend en compte le prix d’achat du bien ainsi que les frais de notaire et le coût des travaux.
Exemple d’avantage fiscal en Denormandie
Vous achetez un bien ancien à Vannes, une ville située en zone B2 qui fait partie des communes éligibles au dispositif Denormandie. Le prix de votre achat est de 200 000 € (frais de notaire inclus). Vous devez effectuer au minimum des travaux à hauteur de 50 000 € (25 % du coût de l’opération), soit un investissement de 250 000 €.
En respectant tous les critères, notamment les plafonds fixés, et en louant votre maison durant 9 ans, vous pouvez espérer une réduction d’impôt correspondant à 18 % de 250 000 € soit = 45 000 €. Cela représente une réduction d’impôt de 5 000 € par an. Une somme très intéressante pour une personne seule ou un couple qui paie a minima ce montant chaque année.
La réduction d’impôt s’applique sur un montant total maximal de 300 000 €. Vous pouvez donc espérer jusqu’à 63 000 € (21 % durant 12 ans pour une acquisition à 300 000 €).
Financer un investissement Denormandie grâce à l’épargne
Pour le financement de votre acquisition en loi Denormandie, la 1re solution consiste à utiliser votre épargne disponible. Vous pouvez financer votre projet intégralement ou partiellement de cette manière.
Financer intégralement par l’épargne un investissement en Denormandie
Cette solution est à envisager si vous disposez d’une épargne importante, l’investissement en loi Denormandie pouvant atteindre 300 000 euros. De quoi espérer une réduction d’impôt maximale de 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an.
Si vous payez moins d’impôts, un investissement moindre sera plus adapté : n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous guider dans votre choix.
L’avantage de l’épargne pour financer votre achat immobilier locatif est double :
- vous ne payez pas d’intérêts d’emprunt ;
- vous ne payez pas d’assurance emprunteur.
Durant les travaux, avant même la location du bien, l’investisseur n’aura donc pas de crédit à rembourser. Il obtiendra des revenus complémentaires dès la mise en location.
Financer en partie un bien immobilier par l’épargne
Vous ne disposez pas des fonds nécessaires ou vous préférez conserver un certain montant d’épargne disponible ? Vous pouvez financer en partie votre investissement locatif en Denormandie grâce à vos économies. Cela peut s’avérer utile pour 3 raisons :
- vous bénéficiez d’un apport qui permet d’obtenir de meilleures conditions pour votre crédit immobilier.
- Vous réduisez votre taux d’endettement.
- Vous pouvez financer les travaux imposés par la loi Denormandie.
Un crédit immobilier pour financer un investissement locatif en Denormandie
Le financement de votre projet par l’épargne présente des limites :
- tout le monde ne dispose pas des fonds nécessaires ;
- le risque de ne pas avoir les fonds nécessaires en cas d’imprévu (nouveaux travaux à réaliser, défaillance du locataire qui ne règle plus son loyer, etc.).
Emprunter reste une bonne alternative à envisager pour acheter des logements en loi Denormandie. C’est d’autant plus le cas depuis que les taux sont au plus bas.
Emprunter pour conserver son épargne
Conserver une épargne disponible s’impose pour faire face aux imprévus. Mais ce n’est pas tout. Aujourd’hui, les taux sont extrêmement bas. Il est possible d’emprunter sur 15 ans à 0,9 %.
Par exemple, si vous avez ouvert un PEL (plan épargne logement) entre août 2003 et janvier 2015, le taux de rémunération est de 2,50 %. Autant conserver votre épargne et générer des intérêts chaque année. D’autant plus que le PEL était initialement prévu pour obtenir un taux attractif.
Aujourd’hui, au regard des taux pratiqués par les banques, cette offre est beaucoup moins intéressante. Idem pour l’assurance-vie qui propose également des rendements souvent supérieurs aux taux d’emprunt. Il est donc préférable de conserver votre épargne et de financer votre projet à crédit.
Emprunter pour profiter d’un avantage fiscal
Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Denormandie, vous déclarez des revenus fonciers, ce qui augmente mécaniquement votre imposition. Deux régimes fiscaux sont proposés :
- le micro-foncier qui permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur les loyers perçus pour optimiser votre fiscalité.
- Le régime réel qui permet de déduire des charges de votre revenu foncier.
Les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles dans le cadre du régime réel au même titre que :
- les travaux d’entretien et d’amélioration (notamment les travaux de rénovation permettant d’améliorer la performance énergétique) ;
- les assurances à l’image de l’assurance propriétaire non occupant ;
- la taxe foncière ;
- les frais de gestion (il s’agit ici de la gestion locative de votre logement) ;
- etc.
Ces charges permettent de réduire votre imposition durablement. Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, vous déclarez un déficit foncier. Si celui-ci est plus important que vos impôts, il est reportable sur plusieurs années.
Exemple :
Vos loyers vous rapportent 10 000 € pour 15 000 € de charges. En plus de n’être pas imposables sur ces sommes, vous déclarez un déficit foncier de 5 000 € que vous pouvez reporter 1 000 € l’année suivante.
En choisissant le régime réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier pendant 3 ans.
Quel crédit souscrire pour votre achat en loi Denormandie ?
Pour l’achat de votre logement dans l’ancien et le financement des travaux en loi Denormandie, vous pouvez choisir entre différents types de prêts.
- Le prêt immobilier traditionnel : il s’agit d’un prêt amortissable pour lequel vous payez des mensualités qui sont compensées chaque mois en partie par le loyer perçu.
- L.e prêt in fine : beaucoup moins utilisé, il consiste à ne rembourser que les intérêts d’emprunt tout au long du prêt. Et c’est seulement au terme du prêt que vous remboursez tout le capital. Dans le cadre d’un projet locatif, ce prêt peut s’avérer judicieux, le capital pouvant être remboursé lors de la vente après l’engagement de location de 12 ans minimum imposé par la loi Denormandie.
Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie
La réduction d’impôt promise par ce dispositif de défiscalisation est soumise à différentes conditions :
- l’achat de logements anciens ;
- un engagement de location minimal de 6 ans ;
- des travaux de rénovation à hauteur de 25 % minimum du coût d’acquisition (Il ne s’agit pas de n’importe quels travaux : vous devez améliorer la performance énergétique de votre location.) ;
- un investissement locatif dans des villes éligibles : une ville du programme « Action Cœur de Ville » ou une des villes ayant signé une convention ORT. La loi Denormandie a pour vocation de redynamiser le centre de certaines communes de France en rénovant le parc immobilier ;
- le respect d’un plafond de ressources pour les locataires selon la zone ;
- le respect des plafonds de loyer selon la zone dans laquelle vous investissez.
Vous devez également :
- veiller à ce que le logement soit la résidence principale des locataires.
- Ne pas louer à une personne membre de son foyer fiscal.
- Comme le dispositif Pinel, la loi Denormandie permet de réduire vos impôts de manière importante (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans). Il faut pour cela investir dans une zone éligible et respecter les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyer.
- Financer son projet pour profiter des avantages du dispositif Denormandie par l’épargne permet de réduire le coût total de l’acquisition du logement. Toutefois, le risque est de ne plus disposer de l’épargne nécessaire en cas d’imprévu.
- Avec des taux très bas, l’emprunt immobilier constitue une solution très intéressante dans le cadre du dispositif Denormandie.
- Vous construisez votre patrimoine en finançant une partie de votre crédit par les loyers de votre locataire.
