Comment déclarer un investissement en loi Denormandie ?
Sommaire
Pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Denormandie, applicable pour un investissement locatif dans l’ancien adossé à d’importants travaux de rénovation, il est nécessaire de remplir des formulaires pour déclarer cet achat au service des impôts. Vous devez d’abord l’informer de votre engagement de location (6 ou 9 ans). Ensuite, vous lui indiquez le montant de votre investissement pour calculer le montant de votre réduction d’impôt de 12 % à 21 % du coût total de l’opération. Pour entreprendre correctement à ces démarches, Ooinvestir vous éclaire sur vos démarches.
Quels sont les formulaires à remplir en loi Denormandie ?
Pour profiter de la réduction d’impôt de la loi Denormandie, vous devez uniquement remplir 2 formulaires :
- la déclaration 2044-EB ;
- la déclaration 2042-RICI.
Comment bien remplir l’imprimé 2044-EB
Il s’agit de la 1re déclaration que vous remplissez dans le cadre de votre investissement locatif en loi Denormandie. Il est à remplir une seule et unique fois et permet à l’administration fiscale de s’assurer que vous respectez les conditions pour bénéficier de votre réduction d’impôt.
Pour mémoire, les conditions du dispositif Denormandie sont les suivantes :
- acheter un bien ancien et le rénover ou acheter un bien déjà rénové.
- Réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. La rénovation doit améliorer la performance énergique du logement d’au moins 20 % en logement collectif et 30 % en logement individuel.
- Investir dans un logement situé dans l’une des villes du plan « Action Cœur de Ville » ou dans l’une des communes ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation de territoire). L’objectif de la loi Denormandie est d’inciter à rénover pour redynamiser les communes.
- Des plafonds de loyer sont appliqués selon la zone d’investissement locatif.
- Des plafonds de ressources des locataires doivent être respectés selon la localisation du bien.
- Il doit s’agir de la résidence principale des locataires.
- L’engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans.
La déclaration 2044-EB vous demande d’indiquer les informations suivantes :
- vos coordonnées ;
- la date d’achat ou d’achèvement de la rénovation ;
- le prix de revient ;
- l’adresse du bien ;
- la durée de location ;
- le montant du loyer.
Comment remplir le formulaire 2042-RICI ?
Cet imprimé se nommait auparavant 2042-C. Dans le cadre du dispositif Denormandie, il doit être rempli chaque année. Lors de la 1re déclaration, vous devez simplement indiquer le coût total de l’opération. Ensuite, lors de la réception de votre avis d’imposition, un échéancier vous sera communiqué. Vous devrez alors chaque année reporter le montant indiqué sur cet avis.
2044 : la déclaration commune à tous les investissements locatifs
Si ce formulaire n’est pas uniquement dédié aux dispositifs de défiscalisation, il doit être rempli chaque année :
- pour déclarer vos revenus fonciers afin que l’État puisse calculer votre impôt ;
- pour déclarer un abattement ou une déduction des charges.
En investissant dans une location en loi Denormandie, vous pouvez choisir l’un des 2 régimes d’imposition suivants :
- le micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus de location ;
- le régime réel : cette fois, vous déclarez vos charges pour réduire votre imposition. Si celles-ci sont supérieures à 30 %, il est intéressant d’opter pour ce régime.
Lorsque vous choisissez le régime réel, vous vous engagez pour 3 ans. Vous devez donc être certain que sur ces 3 années, vos charges seront en moyenne supérieures à 30 % de vos revenus fonciers.
Voici les charges que vous pouvez déclarer :
- frais d’administration et de gestion ;
- autres frais de gestion ;
- primes d’assurance ;
- dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
- charges récupérables non récupérées au départ du locataire ;
- indemnités d’éviction, frais de relogement ;
- taxe foncière ;
- intérêts d’emprunt ;
- …
Quels justificatifs fournir en loi Denormandie
L’administration fiscale vous demande de conserver tous les justificatifs qui lui permettent de déterminer la véracité de vos déclarations. En loi Denormandie (comme pour tout investissement locatif), ces documents ne sont pas nécessairement demandés, mais ils doivent être conservés en cas de contrôle.
Les justificatifs à conserver sont les suivants :
- acte authentique d’achat : permet de justifier le prix du logement dans la mesure où la réduction d’impôt est calculée sur le coût de l’opération (plafonné à 300 000 €) ;
- factures des travaux : elles doivent prouver qu’il s’agit de rénovation énergétique réalisée par un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement) ;
- diagnostic de performance énergétique : vous devez en conserver 2, 1 avant et 1 après les travaux pour que l’administration fiscale puisse vérifier l’efficacité des rénovations menées ;
- avis d’imposition des locataires pour vérifier que la condition de ressources est respectée ;
- les factures des travaux d’entretien pour les charges déductibles ainsi que les contrats de gestion, d’assurance ou encore l’échéancier de prêt pour les intérêts ;
- bail et lettre de révision annuelle des loyers : cela permet de vérifier que les loyers sont bien conformes au plafond de la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier.
Les preuves de recherche d’un locataire : des documents essentiels en Denormandie
Lorsque vous réalisez un achat immobilier dans le cadre du dispositif Denormandie, comme c’est le cas en Pinel, vous devez louer votre bien immobilier dans l’année qui suit l’acquisition ou l’achèvement des travaux. C’est une des conditions pour bénéficier de votre avantage fiscal, à savoir une baisse de l’impôt sur le revenu.
De la même manière, lorsqu’un locataire quitte votre logement, vous disposez d’1 an pour trouver un nouveau locataire. Il est essentiel, si vous ne parvenez pas à occuper le logement, de prouver que vous avez effectivement fait des recherches (publications d’annonces par exemple).
Pourquoi ? Tout simplement parce que si le logement n’est pas loué durant plus d’1 an, vous perdez le bénéfice de votre investissement en Denormandie. Pire : si vous ne trouvez pas de nouveau locataire après le départ des anciens occupants, vous devrez rendre les montants perçus.
Exemple :
Vous louez votre logement entre 2020 et 2024. Vos locataires quittent votre maison ou appartement en octobre 2024. Durant cette période, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 20 000 €. Si vous ne parvenez pas à relouer votre bien avant octobre 2025 et que vous n’êtes pas en mesure de prouver que vous avez effectué les recherches nécessaires, vous devrez rendre les 20 000 € perçus.
Le délai de 12 mois court à compter de la réception de lettre recommandée par laquelle le locataire vous informe de son départ.
Quand faire une déclaration en loi Denormandie ?
La date à laquelle vous devez déclarer votre investissement en loi Denormandie dépend de 2 éléments :
- le formulaire que vous devez remplir ;
- le fait générateur.
Le fait générateur sera :
- la date d’acquisition si le bien était déjà rénové ;
- la date d’achèvement des travaux si vous prenez en charge vous-même la rénovation.
Voici les dates auxquelles vous devez remplir les formulaires pour des logements en location via le dispositif Denormandie :
- imprimé 2044EB : 1 an après le fait générateur ;
- imprimé 2042-RICI : 1 an après le fait générateur puis chaque année ;
- imprimé 2044 : 1 an après l’acquisition puis tous les ans.
- L’imprimé 2044EB permet de déclarer votre investissement locatif.
- L’imprimé 2042-RICI indique le coût global du projet.
- La déclaration 2044 sert à déclarer les revenus fonciers et les charges. Elle s’adresse à tous les bailleurs.
- Si le service des impôts ne vous demande pas immédiatement de justificatifs, conservez-les tout au long de votre engagement de location pour prouver que vous respectez bien les conditions de la loi Denormandie en cas de contrôle.
